作者oversky0 (oversky0)
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标题Re: [分享] 天下杂志 土地之怒
时间Thu Apr 22 17:04:16 2010
※ 引述《houkoferng (枪毙冈田救日本!!)》之铭言：
: ※ 引述《oversky0 (oversky0)》之铭言：
: 营建业的风险来自於工期，时间的不确定性会很高，工期越久越高
: 这会让整个风险值提高很多，跟制造业的备料方式也是完全不同
: 建商当然会有一套自己的成本掌握方式，但因为工程时间很长所以风险就是那麽大
: 你看光台湾高铁就知道营建的风险有多大，不少重大公共工程也有类似的问题
: 那不是一句所谓的厂商成本掌控能力就能够带过的
: 当然台湾高铁有低估风险的状况，但风险值怎麽估怎麽样才会准，这本身就是
: 一个很大的学问。台湾高铁的例子就是一开始的预设值就错了，後面就不可能对
: 建案销售问题只是风险的一种，通常厂商会自行吸收，但也因为有这个问题
: 所以厂商一定要获得足够的利润才会推动建案，这也就是为何你的方案根本不会有
: 建商想要去做。
: 我诚心的建议你去把别人要表达的东西看懂，不要三不五时来套价值观用语
原文讨论的是住宅区更新後还是住宅区的例子，
你要说更新後变更用途本不在讨论范围之内。
更何况高铁是一大范围的工程，采用新工法，加上机电整合等，
风险自然难以掌握。
但是本文讨论的改建住宅区多是小范围，采用传统工法，更没机电设备等问题，
拿高铁来比根本不合理。
厂商一定要获得足够的利润才会推动建案，这我也认同。
但是多少才叫足够，本来就有讨论的空间，
所以我才列出多种方案。
就我所知南部有人自己买地，自己去找建商来盖，费用大概是
一坪十万来估，看所用建材和工法而定，但是签约时建商不会
提出一堆有的没的风险，就是只赚建筑的辛苦钱。
这当然没有炒地皮那麽好赚，但还是有赚头。
同样的事没道理北部就不能做。
地价增值的部份虽不应全归原地主，
但建商的顺位不应排在原地主之前。
原文中原住户不仅没有利润，改建後室内空间减少，
连生意也做不下去，为何你就不考虑到原住户的利润？
建商有风险，原住户有我在第三种方案提到的各种隠藏成本，
本来就不是单纯的一屋换一屋那麽简单。
我是不自觉有用那些价值观用语，如果你有空一一列出，
并说明为何用了不恰当，我非常欢迎你的指教。
否则我只能当成是你辞穷理缺的说法。
至於我是没看懂你的意思，还是看懂了但不认同你的想法，就很难说了。
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◆ From: 123.204.210.193
1F：推 oodh:主要因为都更不是「一个人改建的问题」你一个人决定要改建很 04/22 17:20
2F：推 oodh:容易，但一个人要谈妥整个社区不容易，如果社区意愿不大，政 04/22 17:21
3F：→ oodh:府却希望它更新，要和整个社区谈更不容易； 既然不容易 04/22 17:25
4F：→ oodh:没一个机构推动就很难成案，既然社区原本共识不大，就不会有 04/22 17:26
5F：→ oodh:全社区出现促进团体的情形，单是几个人有想法是推不动的 04/22 17:26
6F：→ oodh:那，既然没建商就不会成案，自然建商就能charge到较高利润 04/22 17:27
7F：→ oodh:你所举的例子，就算没建商也已然成案 -- 你决定改建，成案 04/22 17:28
8F：→ oodh:你差的只是营建，自然只要付营建费用。换言之，如果台湾真的 04/22 17:29
9F：→ oodh:有由社区推动成案的都更案，那自然也就不必被建商取走利润 -- 04/22 17:29
10F：→ oodh:管委会或促进会之类的 也可以承揽都更，营建再发包出去就好 04/22 17:30
11F：→ oodh:我记得台中就有一个民办(不是政府主动规划)的都更案 04/22 17:31
12F：→ oodh:不过那个「民」好像本是是建商的样子...不清楚 上次路过看到 04/22 17:31
13F：→ blc:对照原文，八修的都更法也是朝这个方向走的样子，公告期减半… 04/22 18:56