作者weitaivictor (念经济 好幸福  Ｉ
看板Policy
标题[构想] 房屋公卖制度
时间Wed Apr 7 03:51:57 2010
有监於现今房地价格不透明所产生的一系列困扰 如课税问题等
如果将房地交易改为公卖制度 可以得到确实的交易价格
我的房地公卖并不是指买卖房地产仅能与政府交易
而是政府提供一个平台 强制民众仅能在这个平台上交易
一般民众要卖房子 就先上这个平台登记 包含房屋的基本资料 出售价格等
需先公告一周 一周後使得下单 买方不得议价
如果卖方要提高售价或是降低售价 则须重新公告一周 买方才能下单
当买方下单购买 则从购买时程起算一周 一周後如没有其他买家下单 则成交
如果有其他买家下单 则循英式拍卖模式 由买家们共同喊价 价高者得
在这当中 房屋的基本资料由卖方填写 由政府负责稽查 保证
以提高民众对新制度的接受程度(毕竟有政府保证)
民众也只需要连上平台 即可挑选所有待售中案件 可以降低交易资讯成本
现行的房仲从业人员 可以转型成卖方顾问 行销房地提升价值 说服买方下单
也可以转型成买方顾问 协助买方看房 分析房地 挑选适当物件
另外 为避免卖家出低价 然後护航特定买家下标
强制卖家须开放时段 供潜在买家看房 潜在买家甚至可要求清场 过程中不让买方曝光
当房地产发生移转登记的时候 这个平台上可以得到确实的交易价格 课徵土增税
如果是赠与 则由估价师估验计价 课徵赠与税与土增税
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※ 发信站: 批踢踢实业坊(ptt.cc)
◆ From: 218.166.97.157
1F：推 NKN:官营仲介 04/07 06:42
2F：→ Eventis:这会公私契泛滥,地下交易盛行,对土地交易影响很大Orz 04/07 08:34
3F：→ sealoe:只是代书多填一张表而以 04/07 08:57
4F：→ Eventis:并不是Orz....公私契分开代书可以甚至都不知道,反正拿着公 04/07 09:29
5F：→ Eventis:契去给代书办就了结了.问题是贷款,金流还有税,这些都要跟 04/07 09:29
6F：→ Eventis:着地下化,不然马上有个叫国税局的单位直接开漏税罚.没人一 04/07 09:30
7F：→ Eventis:天到晚坐在家里等着抓到罚三倍吧Orz 04/07 09:30
不懂你的想法
除非买房不过户 不然怎麽遮掩 隐藏交易?
而且谁会买房不过户 只为了闪土增税?
8F：→ Eventis:金流要正常,税那边要实报,那平台上虚化马上就露馅了,为了 04/07 09:32
9F：→ Eventis:要贯彻平台公信力又要拿出大刀宰下去,结果就是所有交易必 04/07 09:33
10F：→ Eventis:须更遮遮掩掩,要不然就是白白吃亏Orz........ 04/07 09:34
11F：→ volkov:乾脆建筑公司也特许化好了 或是公营:P 04/07 11:22
房地公卖跟建商无关阿
在房地公卖这个构想里面 建商的新成屋 预售屋 都要拿来这个平台上贩售
预售屋的相关保证 则转由建商负责
12F：→ Eventis:特许化就是肥那几间大家来分饼,公营就更不得了了Orz 04/07 11:28
13F：→ volkov:阻止ㄧ案建商 多管制ㄧ点 觉得建商失控了 总要付点代价 04/07 11:39
14F：→ volkov:地政还有很多地方可以改进:P 04/07 11:40
15F：→ Eventis:特许化分赃的情形在台湾履见不鲜了,特许就是油水,怎麽控制 04/07 11:43
16F：→ Eventis:都一样,就算特许够多家,结果仍然是联合垄断,动弹不得. 04/07 11:44
17F：→ Eventis:这还是没算上官商勾结,算上去基本上这两条就想都不用想了. 04/07 11:46
※ 编辑: weitaivictor 来自: 218.166.109.233 (04/07 15:32)
18F：→ Eventis:过户用公契,这是老手法了唷. 04/07 15:36
19F：→ Eventis:基本上过户的那纸契约会与实际成交的价格不同,那张契约是 04/07 15:37
20F：→ Eventis:作帐和其它台面上的事情用的,行之有年的违法手段. 04/07 15:38
21F：→ Eventis:这就跟拍卖平台照标价收费後冒出来的东西类似,不过需要处 04/07 15:39
22F：→ Eventis:理的细节会更多. 04/07 15:40
成交价 就是房地公卖平台上的成交价格 这已经没有买卖双方协议的空间
至於实际价格
卖方可能会私下贴钱给卖方属意的对象 让他有更高的价格竞争能力
但这种行为会推升房地成交价格 政府在收税上 是多不是少
如果说 买方私下贴钱给卖方 让卖方降低出价 以压低成交价格
那会吸引其他人进场抢标 让成交价格恢复为实际价值
※ 编辑: weitaivictor 来自: 218.166.109.233 (04/07 16:13)
23F：→ Eventis:卖方指定要卖给出价100万的买方A,实收800万,报帐100万. 04/07 16:24
24F：→ Eventis:如果要限制这件事,会直接采到财产权与契约自由(宪法15/22, 04/07 16:26
25F：→ Eventis:J576,J578,J580,J591,J596,J602,J643),这个东西会架空的内 04/07 16:29
26F：→ Eventis:容很多,就算立了法也过不了大法官那关. 04/07 16:29
於本制度内 卖方无权指定买家
此外 卖方需优先提出卖价 买方仅能决定是否接受此价格 没有买方出价这回事
类似下面这个样子
卖方:100万有没有人买
买方:我买 or 买方:我不买
如卖方指定买家 则采赠与制度来走 由估价师估定价格 成交价算交易 差额采赠与
如成交价大於估价师估定价格 则全部都算交易价格
※ 编辑: weitaivictor 来自: 218.166.109.233 (04/07 17:01)
27F：→ Eventis:同上,卖方无权指定买家,包括价格惩罚,踩到的自由太深,过不 04/07 17:19
28F：→ Eventis:了那15圣战士. 04/07 17:20
如卖方指定买家 则交易价格与房地价值(後者由估价师估定)的差异 视为赠与
当发生卖方指定买家 就将房地价值与交易价格分开 土增税针对前者课税
此外 如果我大批高额资产 以一元转让给某人 政府就收不到税吗?
那赠与税也太好闪了
※ 编辑: weitaivictor 来自: 218.166.109.233 (04/07 17:35)
29F：→ Eventis:1.公私契当然不会搞这麽夸张;2.以赠与论要"显着不相当" 04/07 18:15
30F：→ Eventis:而不动产赠与税估价是以公告现值/评定标准价格,基本上在遗 04/07 18:27
31F：→ Eventis:赠摇摇欲坠的情况下,这个要修法去改的东西基本可以放弃. 04/07 18:28
显着不相当 这个"显着"就是政府人为可以操控的部分
现在评定价值是靠以公告现值做为衡量基准 公告现值与现况实际价值有所落差
这应该就是你所说的公私帐可以动手脚的空间
但是未来房地公卖上路以後 公告现值可以重新以房地公卖平台上的实际交易价格去修正
或是甚至废掉公告现值 因为公告现值的功能已经被交易平台所取代了
为了取得第一代的成交价格 政府可以在各地区推出一批新房 拍卖房 放在交易平台上贩售
第二代以後就以该地区的政府房成交价格为基准 开始不断扩大资料库
32F：→ atzkgb:特许是油水 但还是有得挖 比现况很多黑道挖去好 04/07 18:31
33F：→ atzkgb:油水一直都在 怎麽分配而已 04/07 18:42
34F：推 LORDJACK:有保固问题, 似乎会劣币驱逐良币 04/07 23:39
不懂你所说的保固 也不懂你说的劣币与良币
※ 编辑: weitaivictor 来自: 61.231.102.116 (04/08 15:03)
35F：推 LORDJACK:保固问题就是, 买了之後房子有问题怎麽办 04/08 23:57
36F：→ LORDJACK:劣币驱逐良币问题就是, 大家买到发现是烫手山芋 04/08 23:58
37F：→ LORDJACK:比如说邻居有问题或是房子有问题, 那就赶快再转手卖掉 04/08 23:58
38F：→ LORDJACK:最後造成市场上大部分是劣币 04/08 23:59
39F：→ Eventis:公告现值每年要公告一次,且标准是依正常交易价格,并不得低 04/09 00:13
40F：→ Eventis:於正常交易价值之一定比例.你所提的想法昧於现制. 04/09 00:14
41F：→ Eventis:一直以来所以公告现值被低估并非是交易的问题,而是政治力 04/09 00:14
42F：→ Eventis:作用的结果.特别在早期开发有取得土地需求时更是. 04/09 00:15
43F：→ Eventis:政府手中一直有资料库,只是过去都不去公开罢了. 04/09 00:16
44F：→ Eventis:讲难听一点,不动产价值被低估是政府要方便与民争地与公用 04/09 00:17
45F：→ Eventis:开发的背景使然. 04/09 00:18
46F：→ Eventis:而土增税从立法之初就不是照实际交易价值课税,因为交易价 04/09 00:24
47F：→ Eventis:格超越土地本身的价值,那是当事人本事及交易自由的目的所 04/09 00:24
48F：→ Eventis:在. 04/09 00:25
49F：→ Eventis:你这个设计只是设计一种土地交易所得分离课税的税目,与原 04/09 00:26
50F：→ Eventis:本法规设计的土地增值税,相去甚远. 04/09 00:26
51F：→ linbryan:把商业市场交由最没效率公务人员来玩,成本增加, 涨,外资 04/10 00:55
52F：→ linbryan:撤退,红包流行 04/10 00:56
53F：→ volkov:没效率公务人员盖国宅 VS 建商 我选前者 04/10 22:50