※ 引述《aquarius360 (路人甲)》之铭言： : ※ 引述《weitaivictor (念经济 好幸福￾ ￾  Ｉ》之铭言： : : 你这套国有土地的做法 : : 人人都会竞争都市中心的房子 自然会把价格(对你这套来说是租金价格)推高 : : 对於尽收天下的非地主努力而得的土地增值 你的做法还有参考价值 : : 不过对於"抑制房价"这点 帮助不大 : 房价最终是由供需决定的,我只打算提供一个炒作空间比现有制度小的环境罢了 : : ------------------我对都市形成与你的都市形成有不同的看法---------------------- : : ----------------------(连你後续回文一并考虑进去)------------------------------ : : 以你後续回文来说 你很信赖由上而下的都市计划 认为都市的土地分工皆由它而成 : ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~ : 如果是因为我的文笔造成你这样的误解,那我在此先致个歉 : 不过............我完全没有(delete 很)信赖由上而下的都市计划 : 就看过我以前炮轰这些"领袖"的文章, : 应该可以理解"很信赖由上而下的*@&#(!*^$!)",那并不是我个人的风格 : 甚至说如果在此有良好的讨论交流,我可能还比较信赖w兄一点 : 请误必先注意到一点,因为我并没有信赖由上而下的都市计划 : (那并不是我的作法的目的,我顶多让都市计划容易执行一些罢了 : .......地都是国家的,够容易了吧) : 所以基於此看法而衍生出的论点 : "我 完 全 无 意 回 答" 你 完 全 逃 避 战 场 前文充其量 你只能说明你不同意都市计画可以达成土地分工 那麽你前文(#1B8JKpKC)说"土地使用就如现行土地有分农业工业住宅等等" (这就是土地使用分区管制 其为都市计画的一部分) 别忘了"现行土地有分农业工业住宅等等"就是来自都市计画 如果你不信赖都市计画 不信赖土地使用分区 "那麽你对於土地使用的型态要如何决定?" 核心问题在这 这边你没回应 後文你也没回应 而且土地使用型态决定租期 你原文是这麽说的(#1B7fB68D) "如依照(商业,农业,住宅,工厂等等)定位的不同分别订定土地租期" 所以 连带着你的"租期如何决定" 也成为一个问题 : 下面我仅就其他方面的一些观点提出我个人的看法来讨论,看看就好 : 希望不要再有上述的误会 : : 我认为此点并不尽然 : : 虽然都市计画会对都市土地分工有很大的影响 但也有现况不符计画的部分 : : 而且警察权在此也发挥不了决定性的作用 例如摊贩问题 商摊占用骑楼人行道问题 : : 规划上它不该存在 现况却存在 警察来就跑 警察走就来 : : 土地分工的形成应该分成两部分 一种是有计画的 一种是自然生成的(在计画实施之前) : : 先不谈後者 因为此种土地已为私有 难以在此使用你的土地国有机制 : 离个题, : 所以我才说政府将得花上数十年上百年才能慢慢将土地收编 : 也才能将这个制度发挥得更好, : 希望你可以了解我这两句话的意思 照我观察你的文章 大概是因为生活经验所致 你只能在已发展地区(有"大致上"的住宅区商业区工业区与农业区)等等 完全没办法适用於素地发展 但是已发展地区的利益纠结太大 而且都市氛围是这些人所塑造的结果 利用徵收或是购买 把这些人赶走也不尽公平 土地国有化只能於素地开始实施 偏偏这套系统又不适用於素地 : : 以前者来说 先由政府规划 後由建商兴建地上物 再由使用者去型塑都市氛围 : : 而氛围的成型与规划却是两码子的事 例如淡海新市镇 政府规划住宅区 氛围却变鬼城 : : 政府规划住宅区 也可能形成商业区 政府规划工业区 却盖起了工业住宅 : : 所以 以都市计画做的土地分工 并不像你所想的那麽有保障 : ~~~~ : 首先你所提的例子是现行体制已经发生的状况,也就是最差了不起就是大家打平而已 : 不过我不是很能理解"保障"这两个字从何而来,还请说明 : 前文我有另外提到,(按照市场需求等因素),都市计划并不是不能变更的 打平? 那是以土地乱用的角度来说打平 但是以经济角度呢? 保障两字 可以把他换成"信赖" 或是 "绝对" 等词 变成 以都市计画做的土地分工 并不像你所想的那麽值得信赖 以都市计画做的土地分工 并不像你所想的那麽绝对 : 只不过在这个制度下,大体上会等租期告一段落才变更 : 也就是下一回的出租竞标条件才是变更後的规划 所以 如果三十年的住宅区在使用上变成商业区 也要三十年以後重新规划? : : 要拿土地使用分区管制来设计租期 会发生规划的住宅区(租期30年) : : 结果民众拿来做生意 却型塑出一个商业区的氛围和机能 你却拿他没办法的结果 : : 或是政府规画一个商业区 结果商机不如预期 招商不顺 闲置率高的问题 : (避免大家在这里鬼打墙,先再说一次,我不管政府怎麽规划......所以後面就....... : 再者这是现行体制也同样存在的问题,因此并无法构成否定新作法的理由) : 不过这个现象倒是值得讨论,以我个人的看法,这个问题可以分成两个点来看, : 一个是这类状况是否经常发生的, : 一个是这类状况进展的过程有多快 : 如果经常发生,且区域规模很大,那30年的租期才过个5年10年就发生使用目的改变 : 也许的确该找些配套措施 当然由提出(或支持)国有土地的人要负责提出配套吧 不能自己讲个头 後面就要别人帮你擦屁股 要想一套完整而且可行的方式才行 : 但如果不常发生,范围也不大,或进展甚慢,也许下个租期才调整也还可以接受 : : ----------------我认为你对於土地与地上物(建筑物)两个概念不明确------------------ : : 你说"土地"租期 实则上人类不是住在"土地上" 而是住在"土地上的房子里" : : 三年五年租期 租这样的地来盖房子 房子还没盖好土地就要还政府了 : ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~ : 我个人只能向这样的条件感到拜服 : 我完全被打败了................XD 你前文有时候提的是"土地" 少数才辅以"店面" "地上物" 我後面也有说 我想你所指的应当全是地上物 : : 谁会对这种土地 施予个人努力 以改变整个土地的价值? : Neither do I 我个人不会提出这样的租期条件,那太过离谱了 : : 举凡建商盖房 农民施肥 都是最土地施加其他的资本 以提升土地价值 : : 我认为 你想的 你的本意 应该是建筑物 而非土地 : : 所以政府应当提供地上物 并以地上物进行招租 : 前文有说过政府可能会有需要把地上物买回的,其他就不赘述了 : : 那麽就面临了额外一大堆乱七八糟的问题 随便举几个例子 : : 例如:政府对於工业区 是某应当先行兴办厂房设备之後再行招商营运 就类似OT案这样 : : 例如:承租者有没有权利对於政府提供的地上物进行修改? : : 假如我要在街角开一间咖啡店 我能不能把窗户打掉做阳台 或是重新装潢 : : 例如:政府先兴建住房 但是没有人进驻 产生闲置状态的时候要怎麽办 : : 可见竞标土地也不好 竞标地上物的使用权也不好 : (btw,今日租用他人的土地建筑也一样得面对完全相同的问题的) 但是今日土地私有化 是可以"买"土地的 你的土地国有化 人民只能租的制度 并不只是跟现在使用者跟地主"租"的情形来比 而是要提出一个比现行的"租"和"买"这两者更好的方法 以现行"买"的情形 不会发生这些问题 : 不过重点是,所以你觉得怎样的条件你可以接受? : 你可以在此架构下提出合适的配套办法吗? : 我个人是认为工业区也许起码得来个30~50年租期吧, : 所以厂办设备请自己处理,谢谢 : (一年收个2%建物税,50年後也等於免费收回建物了) 工业区有的工厂要30~50年 有的工厂五年十年都不到就关掉了 同样都是工业区 租期一样的话 要怎麽应付这些生命周期不一样的工厂 : : -------------------------------租期设定困难--------------------------------- : : 一般来说 都市发展随时都在改变 基础设施再变 商圈在变 居民也在变 : : 如果租期短 三五年十年这样 那麽民众会需要一值搬家 一样是惹来民怨 : : 那麽租期一长 租期一次二三十年 如果在这期间捷运开通 或是其他基础设施变化 : : 没有办法瞬间反应在租约上面 民众一样可以得到不小的利益 : : 假设某住宅租期三十年 结果第五年捷运通了 : : 那麽剩下二十五年的价值大幅提高 但是承租价格不便 这种问题无法解决 : : 租期设定困难 "公共设施出现但租期刚好结束的完美状态"用讲的简单 做起来根本不可能 : ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~ : 我只能对这样的题目感到拜服XD : 我想我前文中应该没有说过这样的话 回顾一下你的前文(#1B8JKpKC) "摆个几年,捷运盖好了,不过抱歉时间到了也该重新开标,重新出价了" 这不就是 公共设施出现但租期刚好结束的完美状态? : 条件改善,吸引力增加是正常的, : 如果没有特别的配套,顶多不过是撑一撑,捷运总有完工的一天 : 不过,基本上你上面提到的问题,现在都存在 对了 如果租期考虑公共设施完工时期也不有困难 因为公共设施常常会延宕 所以在上一期招标的时候 也很难保证租期到期公共设施会同时完工 如果预期公共设施完工为租期到其之日 会常发生租期到 但是公共设施延宕一两年的结果 如果是住宅农业工业使用 一两年租期的土地使用 也不是个好情形 : : 还有就是 租期限制使用型态的产生 : : 例如我开个工厂 设备成本很高 要五十年才能回本 但是工业土地租期每每都小於五十年 : : 我不就不用开工厂了? 其他的例如开商店也有这种问题 : : 在住家方面 也会因为租期导致装潢的意愿减少 结果制度就是降低生活品质 : 如果你觉得需要50年以上,那就开50年以上的给你标不就好了吗? 如果我觉得需要100年 那就开100年以上的给我标? 如果我觉得需要1000年 那就开1000年以上的给我标? 如果我觉得需要10000年 那就开10000年以上的给我标? 所以 我可能标到一万年租期的地? 那麽如果第五年有个公共设施产生 我还可以用9995年土地才会重新招标? 我如果把工厂改成住宅使用 还贩售剩余使用期限 不也是赚翻? 类似现行的炒地皮 一样可以借屍还魂 : 讲清楚你要的条件与原因,大家都接受,那自然就会这麽办了, : 换个角度来讨论问题应该没有很困难才对啊XD : : ----------------------------产生奇怪的社会现象------------------------------ : : 当土地国有化 民众只能承租的做法大规模实施的时候 会发生很多奇奇怪怪的决策行为 : : 导致交易成本大幅增加 与政府管理困难 也会产生不公平竞争的问题 : : 当民众的住宅发生上一个租约到期 下一个租约还没开始的情形 该怎麽办? : : 民众在投标的时候不可能只投一标(没标到就流落街头) : 我想应该会有人想出可以在租约到期前一两年两三年就开标的点子吧XD : 一定会投个十几标 乱枪打鸟这样 所以你的商业店面 一期也不过就是三五年 那不就新 店主刚搬进去就准备在开下一期的标了 : : 那也会遇到一个人标到十几个房子 然後选一个的情形 : : 那麽被放弃的房子 应该由第二高价的民众继承承租权对吧 : ...............好像没有人说过不行喔 : ...............不是本来就应该这样了吗XD : ...............只排一个後补够吗? : ...............标到了喔?那请先缴保证金出来先吧 所以你认同最後形是会变成"连标"的形式? : : 如此一来 每天的标案就得要用"联标"的形式 不然每次最佳承租者放弃然後重新开标 : : 一个房子一个案子 标个几十次才有人接手 哪个政府受的了? : : 结果就会类似以前的大学联考 现在的大学指考之後 分发的情形 : : 可是 联考分发每年只在七月发生一次 这个政府的标案却是天天发生 : : 而且民众说不定这一期租到更好的房子就放弃上一期的房子 这种跨期的现象也有 : : 在这个社会骑驴找马 也是普遍现象 : 能够有那麽多钱缴保证金又弃标的人也算厉害了, : 我想大部份的升斗小民应该是用不着去为这些强者担心的 你认为标房子要先缴保证金 然後标到弃权的要没收保证金? 你要了解 在乱枪打鸟与骑驴找马的情形下 对某人来说 可能最佳的选择是第十案(效用最大) 但是谁能保证第十案一定能标到 所以极可能从第五案第七案就提前下标 第二第三第四第五志愿......等 也会下标 那麽 如果不幸第三志愿就标到的话 就变成要在保证金与效用最大之间做个选择 再换个角度说 你的保证金制度 会影响"把最有价值的东西交到最需要的人手上"的达成 简单说 就是保证金制度 导致无法达成最佳分配的结果 今天法院的拍卖制度 政府的招标案 量少 大部分的买家或是投标者 是有固定目标的 而且没买到没标到也不会出乱子 所以没这问题 但如果拿到住房分配上面 一方面是案量增加 另一方面是买家不能不买 不能买不到 之间的差异 导致保证金制度在这里会造成困扰 : : 要搞到确定哪个人租到哪个房子 可能要搞到租期开始那天 : : 就好像现在有的研究所都快开学了还在通知备取的情形发生 : : 再者 就算有人每次都在标 每标都投个几十几百个房子 还是次次杠龟的也有 : : 那麽在旧租约到期 新租约没着落的情形底下 不就穿西装但流落街头? : : 这也形成一种社会问题 这要如何解决 如果有短期安置计画 会不会乾脆赖着不走? : : 还有就是商业上的不正常竞争手段 我可以在竞争对手商店到期之时 出高价租下商店 : : 然後转租给做其他人做生意 或是自己转做其他生意 : : 举例来说好了 : : 如果我在街角开一间你家 对面是一间小7 : : 当对面小7到期的时候 小7老板出价100000续租 我出价101000承租 : : 以价高者得来说 自然是我得标 : : 在我顺利的赶走他以後 我再转租给一个卖早餐的租金99000元 : : 那麽我每个租期赔2000块 但是消灭我的竞争对手 我可以产生区域独占 : : 还有 这个例子是便利商店的战争 如果是固定成本(例如装潢)很高的店家 哪禁得起这样子 : 你有那麽多闲钱可以做这档事,我想版上不会有人有意见 : 我想那个卖早餐的应该会很高兴(........老板,早餐可不可以算我便宜一点) 别傻了 那个卖早餐的 不过就是出价比小7小的第二名 租金也就是早餐店跟政府投标的金额(如果有其他人赢早餐店 全家就租给别人了) 你以为卖早餐那个可以捡到便宜吗? : 而且对於真有那麽多闲钱的人,那麽现在就可以做出这种事了 : 而且只要买下地死不卖,那小7永远也租不到这个地点的 当然可以 但是买卖的情形下 房东要卖 全家才能买 你的国有土地 民间租赁使用的情形下 是租期到就重新招标 前者比後者难发生多了 而且售价比租金大 所以恶意利用买屋赶走对手的门槛较高 : 但在我的方式下,只要人家有得赚,他下回就会出更高价来同你抢标的 : 我想这个部份你可以不用太过担心 : 除非拿走这个地点的人赚得比他多,否则要让他永远租不到是有困难的 : : =======================我对於抑制房价看法的分隔线========================== : : 价格问题就是供给与需求问题 : : 房价问题还要多考虑一个地点因素 变成该地点的供给与需求问题 : : 再者 "房价"问题 应该更名为"住房负担"问题 : : 对民众来说 面对的 应该是住房负担压力的大小 房价是很大的因素之一 : : 但实质上住房负担并非全然都是房价所造成 : : 要说政府近几年或十几年在提升民众的住房负担这点 我非常的不认同 : : 毕竟要讲政府这几年对於住房负担的问题 我还想不到哪个政策导致民众的负担增加 : : 优惠房贷 会推升房价没错 但实质上让大部分人的房贷负担减少也是事实 : : 就算是戒急用忍 导致国内资金逐低利涌向房市 导致房市价格升高 : : 但也同样鼓励建商盖楼 提高房子的供给量 导致租金下跌 结局也是降低住房负担 : : 这些资金竞逐商用不动产的报酬率 也不过3趴4趴 : : 不然住宅的门槛更低 资金应当会涌进住宅市场才对 想必住宅的租金报酬率就更低了 : : 真要说政府推升房价的那只手 我看就是容积率限制的问题了吧 : : 容积率导致供给出现一个顶棚 供给不足 房价自然就上来了 : : 现在各项卫生有所改善 环保法规和卫生工程发展成熟 : : 而且日照等等权利(北纬40度国家玩的东西 20度国家也在喊烧)皆有其他法规可以参考 : : 实则上已经不需要容积率这种奇怪的限制了 : : 要降低房价 我和前面的版友看法一致 放宽或是取消就可大幅减缓房价涨幅 : 我不知道阁下是否有在观察国际资金走向,搞投资玩股票等等 : 实际上政府要让房价下跌的方法很多,只不过代价不同而已 : 而代价的合理性也是一个问题 如果政府恶意让房价下跌 不也就和恶意让房价上涨 造的孽是一样的吗? 再者 我有说了 房价不是重点 重点是"住房负担" 你认为政府拿哪些方法 导致住房负担上升 或市政府有哪些方法 可以降低住房负担 都可以拿出来讨论阿 : : 至於住房产生的外部成本(居民要使用公共设施)则政府应该收取新造房的"坪税" : : 以充实公共建设的资金 : : 如果只是要单纯 抑制"台北市"的房价 搞什麽平价住宅 我觉得是事倍功半 : : 像淡海新市镇 那麽平价 但有多少人买单? : : 沙漠的牛羊是逐水草而居 都市里的人是逐金钱而居 说倒底都是一样的 就是为了吃 : : 都市里的钱来自工作机会 所以哪里有工作机会就往哪里挤 钱多事少"离家近"对吧 : : 所以 要把工作机会分散出去 把台北市现在几个核心的功能切割分散到新市镇 : : 例如过去台北市政府迁移到信义计画区 让以前信义计画区的农田发展成新核心 : : 其实也减缓了火车站这边的发展压力 : : 不然新光旁边再多几十栋百货公司 火车站这边的地价不顶天才怪 : : 北市应该把发展引导到县市界线附近的土地 例如 大同万画 北投 南港 文山 这几个地方 : : 民众愿意住北县 然後一过北市就到工作地点 : : 不像现在在南京东路 松江路这些在北市地理中心工作的 : : 民众住北县 过河以後 还要走一大段才到工作场所 民众住北县的意愿当然降低啦 : : =======================回应其他篇版友的文章======================== : : 自用住宅房屋税的税率本来就该降低 减少民众的住房负担 : : 因为那是"自用住宅" 每人可登记的额度有一个"上限" : : 又不是每一栋房子都可以登记成自用住宅 然後藉此来囤积的 : 请注意世界上有一种东西叫作人头 首先 动用到人头就提升成本 再者一般人并不希望不动产登记在人头下面 更何况 政府对於房事的优惠 有不少是终生一次 : 说实话看到後面我不得不对w兄的年纪感到些许好奇 企图试探其他版友的身分资料 在BBS上应是属於不被允许的行为 --

※ 发信站: 批踢踢实业坊(ptt.cc) ◆ From: 218.166.97.167 ※ 编辑: weitaivictor 来自: 218.166.100.23 (12/16 02:44)