我是有想过徵空屋税，但没想得这麽细。 (哦，其实空屋税就跟「不使用费」很像嘛...) 单纯空屋税的话，用人头顶掉就可以避开。促进使用费却很难避掉，效果比较好。 另外，选「促进使用型」的话，要防范折扣券转卖，不是打上地址就好了吗？ 虽然我觉得这要推行有点难度。 就台北地区来看，会有使用需求的，应该是外地和当地一半一半。 可是有供给的几乎是当地人。 当地人有可能支持一个会增加供给，威胁到其市占和价位的政策吗？ 然後，政策真的推动了， 中央政府是否该允许地方自订「空屋费」？ 促成地方之间的竞争？ 还有，空屋费可不可以用来扣抵所得税或营所税？ 如果让远雄建设多缴一大笔空屋费，却因而可以省下更大一笔所得税， 该不该让它占便宜？ ※ 引述《oodh (oodh)》之铭言： : 我赞成房价应该尊重市场机制 : 但在此同时 政府应该要有能力把「投资市场」和「使用市场」区隔开来 : 甚至适度保障「使用市场」不使其被投资行为影响 供需 与 价位 过剧 : 又，投资市场要避免泡沫化，就必须让 价格 与 投资标的的获利能力 相连结 : 稳健的投资人赚取的应该是利润 而非 买卖价差 : 这样的投资人才值得政府保护、并尊重其交易时定价的权利 : 成屋的「不使用费」 简单来说就是要让房屋产权的持有者「不要放着空屋等涨价」 : 不要让想使用的(想住的、想租的)人因为投资行为 而租不到、住不起 : 在这样精神下，成屋的「不使用税」 我有两款设计 : 一款是「促进使用型」 一款是「投资分离型」 : 「促进使用型」的设计原则是「让使用行为 比投资行为 在取得产权上更为有利」 : 可以用的手法大家可以想想，我举一个例子 : 「预设、固定收取 使用费用」 : 比如说 假定一间30坪的房子 住一家四口 : 每个月电费平均2000 (夏季3000 ~ 冬季1000) 一年12000 水费一年5000 : 两个小孩依屋主年纪推算 40岁算读幼稚圆 10000*2(学期) *2(人) : 45岁算小学 50国中 55高中 : 那屋主每年 除了房屋税外 还会收到(以40岁为例)约六万的费用 : 以及 等值的、现地址(水电)or现学区(教育)的抵扣券 : 如果你住进去 要缴这些钱的时候直接就可以抵掉 : 如果你刚好有住、但却又没用到这麽多电、没孩子 : (也许可以研究更多生活抵扣项)你完全无法在住处附近抵扣掉这一年六万 : 那可以请村里长开证明 : 或是 你刚好今年没用这麽多 可以直接拿帐单到税捐机关退差额 : 但，如果你是投资客，买了不住 那这六万就成变成你的成本 : 对投资客而言，六百万的房子 每年多 1% 的利息就十分的伤了 : 如果不是公寓，而是店面 同样把水电 连营业税、预估营所税 全给个低标徵起来 : 那个价差就更吓人了 : 开徵(促进使用型)「不使用费」 所要的发展就是 : 1. 如果你卖房子， 你会发现 : 要自住的人 会比 空买来投资的人 出价高六万以上 : (条件再好 一般来说物件要脱手也得抱个一年以上 每年花六万换来废纸一叠 : 但自住户能把这六万的抵用券销掉 等於多了六万可以买房子) : 也就是 有实际使用的人 在取得房产时会高出 1% 的竞价能力 : 这就相当於是把 首购(或一生一宅)贷款利率再压 1 % : 只是这次相反 是让投资客缴出 1% 的规费 : (而且政府不用出一毛利息补贴、还有得赚 也不必担心低利助涨地产投资、拉抬房价) : 这样房产产权会比较容易流入使用者的手上 : 2. 既然投资者都花钱买了这些配给券了 那… 就赶快租出去找个人卖他来用掉吧 : 如果你花六百万买屋投资 本来租一个月三万好了 : 那使用者要有一个月三万的房租、加5000以上的水电教育开销 : 现在你要租出去， 因为这一个月约五千的配给券对你来说就是废纸 : 当使用者跟你用三万租屋的同时 他可以用低於五千的价格跟你买下配给券 : 把成本加起来看 相当於房价有一个月五千以内的议价空间 : 换句话说 不论你是自用 还是你能找到人来租 : 「只要房产有人使用」这些预收额 都能被使用消耗、抵扣掉 : 那这项政策对屋主的影响就很小 : 如果房产的创价能力很高 也就是大家争着 买来住、租来经商 房价一样会拉高 : 只有没事买来放着等涨价的、涨到没人要租这个价的 才会被政府A这笔 : 也就是 把房价的 涨幅 和 实际价值 联结得更紧密 : 促进使用型 的收费原则是 : 推估 实际生活开销中 可被政府监控的 可抵扣项 的低标(饶舌) : 这样的设计下 政策推行者再怎麽巧妙 一年能徵/扣 个七八万就很强了 : (因为食衣行 都和公家机关无关 或是很难「限制地点」 : 很难监控是实际在当地使用者 ) : 而且，以学费为例 要确实监控 避免空屋持有者转卖使用券 : 就要限制一次扣抵多少为限 : (否则读薇阁的一个就可以把该学区十个投资客的券收购来了) : 但这样一来 就会加重「有券用不完 要办退税」的可能性、麻烦度 : 或是，要避免这样 就要把徵扣标准压更低 : 总之，就是 麻烦啦 : 但这样的设计是为了「保障购屋自用(住、营业)者 完全不受政策伤害」 : 「投资分离型」的「不使用费」则是预设在另一个市场里 : -- 价格已经飙高到没什麽人投资「自住」 : 或者说，自住客、投资客 的资本雄厚、地价高 以至於 一年七八万根本不痛不痒 : (电视上说 帝宝一年管理费全部要六万多 光24h保温的瓦斯就要一万八...) : 在这样的市场里，同样希望维护使用者的市场 价/量 不受资本炒作过剧 : 所以「不使用费」的设计 不采实际生活所需抵扣的方式 : 设计原则以「逼房产持有者 把 使用价格压制在 与实际价值(创价能力)连系」 : 简单一句话「你炒归炒 租金不能乱涨」 : 炒地皮要赚的是地皮转手的价差 你敢炒上去，就要能找到买主脱手、不然就认赔 : 要赚，就在价差上赚，泡沫化是你们投资客的事，不要去影响租金 : 这个设计上很简单，但要落实有点费事： : 「房价一千万以上 or 单坪成交价 >50万的 : 每半年进行户口调查 没在住人的房屋税按购入价多收 3%~5% / 年」 : 简单来说，对於投资客而言「赶快找个人来住最重要，租金可以再说」 : 这有别於限制低价租金公寓的政策 : 因为租金还是在自由市场底下的 : 如果承租人出得起、大家愿意出更多钱住进来 租金仍然可以没上限的爬高 : 但如果没人租得起，那租金绝对不会因为交易地价而爬升 -- 因为没人来住会更惨！ : 另一头 买卖交易的地价 也不一定要因为租金限制而被压抑 : 你还炒还是可以炒啊 泡沫风险自负就好 : 未来 租金1000/坪 卖价100万/坪 的物件不是不可能发生 这麽大的泡泡没看过吧…… : (一般来说租金在房价的 1/20 以下) : 所以说，这样的制度设计是保障使用者「租赁市场的价量合理」而不是买卖市场的 : 但，这麽一来，除了落实上要多加稽察扰民外 : 给投资客带来的压力也远大过「促进使用型」 : 当然也可以双轨并进，但却会增加政策的复杂度…… : 大家以为如何？ --

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