我赞成房价应该尊重市场机制 但在此同时 政府应该要有能力把「投资市场」和「使用市场」区隔开来 甚至适度保障「使用市场」不使其被投资行为影响 供需 与 价位 过剧 又，投资市场要避免泡沫化，就必须让 价格 与 投资标的的获利能力 相连结 稳健的投资人赚取的应该是利润 而非 买卖价差 这样的投资人才值得政府保护、并尊重其交易时定价的权利 成屋的「不使用费」 简单来说就是要让房屋产权的持有者「不要放着空屋等涨价」 不要让想使用的(想住的、想租的)人因为投资行为 而租不到、住不起 在这样精神下，成屋的「不使用税」 我有两款设计 一款是「促进使用型」 一款是「投资分离型」 「促进使用型」的设计原则是「让使用行为 比投资行为 在取得产权上更为有利」 可以用的手法大家可以想想，我举一个例子 「预设、固定收取 使用费用」 比如说 假定一间30坪的房子 住一家四口 每个月电费平均2000 (夏季3000 ~ 冬季1000) 一年12000 水费一年5000 两个小孩依屋主年纪推算 40岁算读幼稚圆 10000*2(学期) *2(人) 45岁算小学 50国中 55高中 那屋主每年 除了房屋税外 还会收到(以40岁为例)约六万的费用 以及 等值的、现地址(水电)or现学区(教育)的抵扣券 如果你住进去 要缴这些钱的时候直接就可以抵掉 如果你刚好有住、但却又没用到这麽多电、没孩子 (也许可以研究更多生活抵扣项)你完全无法在住处附近抵扣掉这一年六万 那可以请村里长开证明 或是 你刚好今年没用这麽多 可以直接拿帐单到税捐机关退差额 但，如果你是投资客，买了不住 那这六万就成变成你的成本 对投资客而言，六百万的房子 每年多 1% 的利息就十分的伤了 如果不是公寓，而是店面 同样把水电 连营业税、预估营所税 全给个低标徵起来 那个价差就更吓人了 开徵(促进使用型)「不使用费」 所要的发展就是 1. 如果你卖房子， 你会发现 要自住的人 会比 空买来投资的人 出价高六万以上 (条件再好 一般来说物件要脱手也得抱个一年以上 每年花六万换来废纸一叠 但自住户能把这六万的抵用券销掉 等於多了六万可以买房子) 也就是 有实际使用的人 在取得房产时会高出 1% 的竞价能力 这就相当於是把 首购(或一生一宅)贷款利率再压 1 % 只是这次相反 是让投资客缴出 1% 的规费 (而且政府不用出一毛利息补贴、还有得赚 也不必担心低利助涨地产投资、拉抬房价) 这样房产产权会比较容易流入使用者的手上 2. 既然投资者都花钱买了这些配给券了 那… 就赶快租出去找个人卖他来用掉吧 如果你花六百万买屋投资 本来租一个月三万好了 那使用者要有一个月三万的房租、加5000以上的水电教育开销 现在你要租出去， 因为这一个月约五千的配给券对你来说就是废纸 当使用者跟你用三万租屋的同时 他可以用低於五千的价格跟你买下配给券 把成本加起来看 相当於房价有一个月五千以内的议价空间 换句话说 不论你是自用 还是你能找到人来租 「只要房产有人使用」这些预收额 都能被使用消耗、抵扣掉 那这项政策对屋主的影响就很小 如果房产的创价能力很高 也就是大家争着 买来住、租来经商 房价一样会拉高 只有没事买来放着等涨价的、涨到没人要租这个价的 才会被政府A这笔 也就是 把房价的 涨幅 和 实际价值 联结得更紧密 促进使用型 的收费原则是 推估 实际生活开销中 可被政府监控的 可抵扣项 的低标(饶舌) 这样的设计下 政策推行者再怎麽巧妙 一年能徵/扣 个七八万就很强了 (因为食衣行 都和公家机关无关 或是很难「限制地点」 很难监控是实际在当地使用者 ) 而且，以学费为例 要确实监控 避免空屋持有者转卖使用券 就要限制一次扣抵多少为限 (否则读薇阁的一个就可以把该学区十个投资客的券收购来了) 但这样一来 就会加重「有券用不完 要办退税」的可能性、麻烦度 或是，要避免这样 就要把徵扣标准压更低 总之，就是 麻烦啦 但这样的设计是为了「保障购屋自用(住、营业)者 完全不受政策伤害」 「投资分离型」的「不使用费」则是预设在另一个市场里 -- 价格已经飙高到没什麽人投资「自住」 或者说，自住客、投资客 的资本雄厚、地价高 以至於 一年七八万根本不痛不痒 (电视上说 帝宝一年管理费全部要六万多 光24h保温的瓦斯就要一万八...) 在这样的市场里，同样希望维护使用者的市场 价/量 不受资本炒作过剧 所以「不使用费」的设计 不采实际生活所需抵扣的方式 设计原则以「逼房产持有者 把 使用价格压制在 与实际价值(创价能力)连系」 简单一句话「你炒归炒 租金不能乱涨」 炒地皮要赚的是地皮转手的价差 你敢炒上去，就要能找到买主脱手、不然就认赔 要赚，就在价差上赚，泡沫化是你们投资客的事，不要去影响租金 这个设计上很简单，但要落实有点费事： 「房价一千万以上 or 单坪成交价 >50万的 每半年进行户口调查 没在住人的房屋税按购入价多收 3%~5% / 年」 简单来说，对於投资客而言「赶快找个人来住最重要，租金可以再说」 这有别於限制低价租金公寓的政策 因为租金还是在自由市场底下的 如果承租人出得起、大家愿意出更多钱住进来 租金仍然可以没上限的爬高 但如果没人租得起，那租金绝对不会因为交易地价而爬升 -- 因为没人来住会更惨！ 另一头 买卖交易的地价 也不一定要因为租金限制而被压抑 你还炒还是可以炒啊 泡沫风险自负就好 未来 租金1000/坪 卖价100万/坪 的物件不是不可能发生 这麽大的泡泡没看过吧…… (一般来说租金在房价的 1/20 以下) 所以说，这样的制度设计是保障使用者「租赁市场的价量合理」而不是买卖市场的 但，这麽一来，除了落实上要多加稽察扰民外 给投资客带来的压力也远大过「促进使用型」 当然也可以双轨并进，但却会增加政策的复杂度…… 大家以为如何？ -- 男なら　谁かのために强くなれ 只要是男子汉　都会为某人而变坚强 齿を食いしばって　思いっきり守りぬけ 咬紧牙关　下定决心守护到底 转んでもいいよ　また立ち上がればいい 跌倒也无所谓　再站起来就好 ただそれだけ　できれば 只要做得到这个 英雄さ All Right！ 你就是个英雄了！（All right!） -- DOA 英雄 -- --

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