你这套国有土地的做法 人人都会竞争都市中心的房子 自然会把价格(对你这套来说是租金价格)推高 对於尽收天下的非地主努力而得的土地增值 你的做法还有参考价值 不过对於"抑制房价"这点 帮助不大 ------------------我对都市形成与你的都市形成有不同的看法---------------------- ----------------------(连你後续回文一并考虑进去)------------------------------ 以你後续回文来说 你很信赖由上而下的都市计划 认为都市的土地分工皆由它而成 我认为此点并不尽然 虽然都市计画会对都市土地分工有很大的影响 但也有现况不符计画的部分 而且警察权在此也发挥不了决定性的作用 例如摊贩问题 商摊占用骑楼人行道问题 规划上它不该存在 现况却存在 警察来就跑 警察走就来 土地分工的形成应该分成两部分 一种是有计画的 一种是自然生成的(在计画实施之前) 先不谈後者 因为此种土地已为私有 难以在此使用你的土地国有机制 以前者来说 先由政府规划 後由建商兴建地上物 再由使用者去型塑都市氛围 而氛围的成型与规划却是两码子的事 例如淡海新市镇 政府规划住宅区 氛围却变鬼城 政府规划住宅区 也可能形成商业区 政府规划工业区 却盖起了工业住宅 所以 以都市计画做的土地分工 并不像你所想的那麽有保障 要拿土地使用分区管制来设计租期 会发生规划的住宅区(租期30年) 结果民众拿来做生意 却型塑出一个商业区的氛围和机能 你却拿他没办法的结果 或是政府规画一个商业区 结果商机不如预期 招商不顺 闲置率高的问题 ----------------我认为你对於土地与地上物(建筑物)两个概念不明确------------------ 你说"土地"租期 实则上人类不是住在"土地上" 而是住在"土地上的房子里" 三年五年租期 租这样的地来盖房子 房子还没盖好土地就要还政府了 谁会对这种土地 施予个人努力 以改变整个土地的价值? 举凡建商盖房 农民施肥 都是最土地施加其他的资本 以提升土地价值 我认为 你想的 你的本意 应该是建筑物 而非土地 所以政府应当提供地上物 并以地上物进行招租 那麽就面临了额外一大堆乱七八糟的问题 随便举几个例子 例如:政府对於工业区 是某应当先行兴办厂房设备之後再行招商营运 就类似OT案这样 例如:承租者有没有权利对於政府提供的地上物进行修改? 假如我要在街角开一间咖啡店 我能不能把窗户打掉做阳台 或是重新装潢 例如:政府先兴建住房 但是没有人进驻 产生闲置状态的时候要怎麽办 可见竞标土地也不好 竞标地上物的使用权也不好 -------------------------------租期设定困难--------------------------------- 一般来说 都市发展随时都在改变 基础设施再变 商圈在变 居民也在变 如果租期短 三五年十年这样 那麽民众会需要一值搬家 一样是惹来民怨 那麽租期一长 租期一次二三十年 如果在这期间捷运开通 或是其他基础设施变化 没有办法瞬间反应在租约上面 民众一样可以得到不小的利益 假设某住宅租期三十年 结果第五年捷运通了 那麽剩下二十五年的价值大幅提高 但是承租价格不便 这种问题无法解决 租期设定困难 "公共设施出现但租期刚好结束的完美状态"用讲的简单 做起来根本不可能 还有就是 租期限制使用型态的产生 例如我开个工厂 设备成本很高 要五十年才能回本 但是工业土地租期每每都小於五十年 我不就不用开工厂了? 其他的例如开商店也有这种问题 在住家方面 也会因为租期导致装潢的意愿减少 结果制度就是降低生活品质 ----------------------------产生奇怪的社会现象------------------------------ 当土地国有化 民众只能承租的做法大规模实施的时候 会发生很多奇奇怪怪的决策行为 导致交易成本大幅增加 与政府管理困难 也会产生不公平竞争的问题 当民众的住宅发生上一个租约到期 下一个租约还没开始的情形 该怎麽办? 民众在投标的时候不可能只投一标(没标到就流落街头) 一定会投个十几标 乱枪打鸟这样 那也会遇到一个人标到十几个房子 然後选一个的情形 那麽被放弃的房子 应该由第二高价的民众继承承租权对吧 如此一来 每天的标案就得要用"联标"的形式 不然每次最佳承租者放弃然後重新开标 一个房子一个案子 标个几十次才有人接手 哪个政府受的了? 结果就会类似以前的大学联考 现在的大学指考之後 分发的情形 可是 联考分发每年只在七月发生一次 这个政府的标案却是天天发生 而且民众说不定这一期租到更好的房子就放弃上一期的房子 这种跨期的现象也有 在这个社会骑驴找马 也是普遍现象 要搞到确定哪个人租到哪个房子 可能要搞到租期开始那天 就好像现在有的研究所都快开学了还在通知备取的情形发生 再者 就算有人每次都在标 每标都投个几十几百个房子 还是次次杠龟的也有 那麽在旧租约到期 新租约没着落的情形底下 不就穿西装但流落街头? 这也形成一种社会问题 这要如何解决 如果有短期安置计画 会不会乾脆赖着不走? 还有就是商业上的不正常竞争手段 我可以在竞争对手商店到期之时 出高价租下商店 然後转租给做其他人做生意 或是自己转做其他生意 举例来说好了 如果我在街角开一间你家 对面是一间小7 当对面小7到期的时候 小7老板出价100000续租 我出价101000承租 以价高者得来说 自然是我得标 在我顺利的赶走他以後 我再转租给一个卖早餐的租金99000元 那麽我每个租期赔2000块 但是消灭我的竞争对手 我可以产生区域独占 还有 这个例子是便利商店的战争 如果是固定成本(例如装潢)很高的店家 哪禁得起这样子 =======================我对於抑制房价看法的分隔线========================== 价格问题就是供给与需求问题 房价问题还要多考虑一个地点因素 变成该地点的供给与需求问题 再者 "房价"问题 应该更名为"住房负担"问题 对民众来说 面对的 应该是住房负担压力的大小 房价是很大的因素之一 但实质上住房负担并非全然都是房价所造成 要说政府近几年或十几年在提升民众的住房负担这点 我非常的不认同 毕竟要讲政府这几年对於住房负担的问题 我还想不到哪个政策导致民众的负担增加 优惠房贷 会推升房价没错 但实质上让大部分人的房贷负担减少也是事实 就算是戒急用忍 导致国内资金逐低利涌向房市 导致房市价格升高 但也同样鼓励建商盖楼 提高房子的供给量 导致租金下跌 结局也是降低住房负担 这些资金竞逐商用不动产的报酬率 也不过3趴4趴 不然住宅的门槛更低 资金应当会涌进住宅市场才对 想必住宅的租金报酬率就更低了 真要说政府推升房价的那只手 我看就是容积率限制的问题了吧 容积率导致供给出现一个顶棚 供给不足 房价自然就上来了 现在各项卫生有所改善 环保法规和卫生工程发展成熟 而且日照等等权利(北纬40度国家玩的东西 20度国家也在喊烧)皆有其他法规可以参考 实则上已经不需要容积率这种奇怪的限制了 要降低房价 我和前面的版友看法一致 放宽或是取消就可大幅减缓房价涨幅 至於住房产生的外部成本(居民要使用公共设施)则政府应该收取新造房的"坪税" 以充实公共建设的资金 如果只是要单纯 抑制"台北市"的房价 搞什麽平价住宅 我觉得是事倍功半 像淡海新市镇 那麽平价 但有多少人买单? 沙漠的牛羊是逐水草而居 都市里的人是逐金钱而居 说倒底都是一样的 就是为了吃 都市里的钱来自工作机会 所以哪里有工作机会就往哪里挤 钱多事少"离家近"对吧 所以 要把工作机会分散出去 把台北市现在几个核心的功能切割分散到新市镇 例如过去台北市政府迁移到信义计画区 让以前信义计画区的农田发展成新核心 其实也减缓了火车站这边的发展压力 不然新光旁边再多几十栋百货公司 火车站这边的地价不顶天才怪 北市应该把发展引导到县市界线附近的土地 例如 大同万画 北投 南港 文山 这几个地方 民众愿意住北县 然後一过北市就到工作地点 不像现在在南京东路 松江路这些在北市地理中心工作的 民众住北县 过河以後 还要走一大段才到工作场所 民众住北县的意愿当然降低啦 =======================回应其他篇版友的文章======================== 自用住宅房屋税的税率本来就该降低 减少民众的住房负担 因为那是"自用住宅" 每人可登记的额度有一个"上限" 又不是每一栋房子都可以登记成自用住宅 然後藉此来囤积的 ※ 引述《aquarius360 (路人甲)》之铭言： : 虽然在这方面的了解有限,不过算起来, : 我也已经断断续续思考土地政策这个问题超过十年了,虽然花的时间没有很多就是, : 下面为了节省篇幅,思考过程有些进化的历程,就暂且不提了 : 因为只是分享我个人的心得, : 所以我就先不管是否有与前面文章提到的机制部份相符的地方了, : 也对前文作者说声抱歉先 : 内容有点篇幅,也许得全部看过才比较能连贯起来 : 若是我文章排序不理想的话,也在此先说声抱歉 : 以我个人的看法,土地问题(平均地权)解决的方法恐怕不多, : 最可能的(核心)方法,也许只有 : "(至少绝大部份)土地国/公有化,辅以公开标租方式进行市场化操作" : (大陆的现行做法可能有些类似的地方,我个人是建议对岸不可将土地私有化 : 一方面很难回头,二来让钱在这种地方打滚,对国家的发展并不见得有多少正面帮助 : 若是要以此作为中国式的资本主意或市场经济之类的核心之一其实也无不可 : 毕竟自由化市场不见得是等於私有化市场, : 喊的是自由化市场,做的却是私有化市场,那其实还蛮见鬼的) : 再搭配上其他细节 : 如依照(商业,农业,住宅,工厂等等)定位的不同分别订定土地租期,公开招租 : 租期一到,政府就是再公告重新招租,看谁得标 : 就看同一块地,承租者一年愿意花多少钱租 : (其实租金本身就有点类似地价税了,对政府来说,两者基本上是一样的) : 租约里面,政府也可以先收个几年的租金来当保证金 : (其实有点类似地价,不过因为不用买下整块地,所以可降低开销) : 土地本身大体上可以以这样的规则来处理 : 另外可能比较需要再加强搭配的地上物规则方面就是 : 我个人预期,在这样的规则下, : 土地政策就再也不用管地价税以及土地增值税等相关问题了 : 而基本上由於土地不是私有的,租期也有限,所以炒作或投资的空间多半会大受影响 : (当然资金在那种地方,实际上对实体经济也没有什麽帮助,所以政府其实是不用在意的) : 人们将会以实际使用需求,以及投资报筹率,来考量该花多少钱去承租土地 : 另外当土地流通方便以後,可能也会慢慢的动摇到祖产的观念 : 而不能养地後,建商也将会转型成制造业,改为提供地上物的建设/制造服务 : 如此一来,将有助於土地的流通,并提高土地的使用效益 : 同时对於政府进行各种国土规划或建设也可带来许多方便 : 加上资金不再用於炒作地皮,也许对於实体经济的发展也会带来不少帮助 : 下面是部份我想过的问题,也希望大家可以对相关的问题,提供补强的方法 : 或是提供不同问题,同时提供可能的处理方式来一同参考讨论 : 1.比方说价值变化较快的区域,例如商业区店面等,租期可以订短一点,如20年10年甚至5年 : 以提高土地流通速度,并降低投机炒作空间 : 而住宅区考量到让一个小孩从出生长到成人独立,也许至少应该要有20~30年比较合理 : 另一方面,如果规则设计得当,租期本身也是有可能作为比价的标准之一 : 像商业区为了提高流动性,也许租金高租期短的先得标, : 不过若要加上这部份,规则可能就得订好, : 否则在公平性上,可能对公家单位执行上会有些不便 : 例如商业区提供10年与5年两种租期标准,租金高者得,若价位相同或相近则以5年者得 : 工厂土地的租期也许会久一点,而且政府多半不会对其地上物有兴趣吧 : 2.得标时付的保证金(例如等於5年租金),除了对政府来说用来保障最基本的租期以外, : 承租人也可以在租期後期(或前期),可以直接从保证金扣抵,而免缴租金 : 这样子政府就不用考虑日後退还的问题,否则搞不好还得要参考通膨或利率等 : 保证金就直接当作是规定,让投标者下标时自己去评估通澎与利率就好, : 若租期到期前承租人未缴纳每年应缴的租金,也可以直接先从保证金扣抵 : 若租期到期前就扣抵完毕,且未补缴的话,就表示租约结束, : 政府就可以直接自行重新公开招标 : 3.重新招租时,可提供原承租者一点点优惠方案, : 简单的说就是住习惯了,如果没有特别的状况,大家多半都希望可以继续住下去吧 : 像是对於租满租期者,在期满後5或10年内,若是由他人得标, : 则原承租者只要愿意付出得标租金的97%, 95%...等(可讨论),即可续租该土地, : 也许这可以降低高价抢租房地,结果租没多久就弃租,也等於恶意抢租的状况 : 另一方面这也表示,原承租者可在重新招标时自己开较低的租金, : 如果没人抢那下一次租期自然就降价了,有人抢的话,就看愿不愿意付出接近的价码 : 4.地上物的问题与规则我自己还有需要进一步厘清的地方就是, : 重新招租时,政府是否该将地上物产权一并移转给承租者, : 还是地上物收回,再与土地一同比价出租 : 而对於有意进行重建的承租者,又该怎麽处理? : 其中,对於所有权在政府的地上物,也许可以直接搭配土地一起招租比价 : 但对於所有权可能不在政府的地上物,比方说财团租下某商业用地後,在上面盖个101 : 那将来租约到期的时候,政府大概得计价买下地上物,也许是照房屋税上的折旧屋价 : 但不知会不会有房屋税高报的状况,是否需要调整租期与房屋税率等方式去避免漏洞 : 另外,对於重新招租时,是要否该将地上物一并移转,还是政府自己吃下再一并招租 : 其中若是政府自己吃下的情况,在买回计价,以及税率上,多半得考量建物的使用年限, : 最少可在使用年限前,使收回的租金与税能打平付出的屋价(也许再加计通膨,利率等) : 要不然可能就有图利等等的问题 : 5.考量到一些古蹟,百年祖祠,风水墓地等等之类的,如有必要 : 也许是可以保留较小比例的私有地,或限制每个自然人能拥有的私有地大小 : 像是按国土与人口计算,并限制私有地区域,如商业区内不能拥有私有地等 : 若有必要,也可以对私有地的用途建立规范 : 6.土地收回国/公有最好的方式也许是由政府逐年编列预算,逐步将土地买回 : 所有权纳入後,再重新租出土地, : 基本上,我个人觉得土地政策也许是唯一可以称得上百年大计的政策 : 因为也许得执行一百年以上才能完成将绝大部份的土地收归国有的目标 : 另外,就像是信义区等区域发展起来以後,天母等地区失去人气,房价受到影响, : 这表示政府若投注资源发展整编好的区域,带走人气後可能造成其他区域房地价下滑, : 接着则可以便宜一点买回这些区域的土地,这也算是潜在的耍贱空间就是 : (故意在那边摆葬仪社等等大概会太杀了一点XD) : 上面这些大概离当前状况远了点,多半有点缓不济急, : 而回到当前的状况,政府若有意释出土地来平抑房价,不管政府取得土地的方式如何 : 我个人是希望从现在开始,政府无论如何都不要将土地卖出,不管是国宅还是其他目的 : 毕竟过了快百年国祚也没能解决的问题,要一步登天是有点好高兀远 : 不如一步一步的来,由手上的公有地,参照上述的方式,从(生出)一些合适的物件开始, : 初步建立几套出租的规则,包括执行机关,租期,租金,保证金等等,再将房地出租, : 另外,考虑释出目的,若要先限制有自有房产或高收入者等不得参与投标也是可以的 : 而对於一些灾区重建,其实也可以比照办理, : 也可搭配其他补助办法,以及国土规划等,例如限制投标的该区居民(身份)条件之类 : 日後视相关规则执行的状况再进行调整,并逐步推广, : 并由取得的这些租金,逐年由民间购回土地,日後随着收回的土地与租金越来越多, : 也可以逐步加快土地收回的速度,以及这个土地政策的推展 : .........想要写一篇修改罢免法的文章,不过不知道该摆这还是政治版好....... --

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