※ 引述《oodh (oodh)》之铭言： : 大致看了一下 有误会请指出 : 你可能漏想了一点「转租」 : h大举了两个国外的例子，为什麽国有化还可以炒作 : 就是因为可以转二手，我从政府那租一坪一万 转租12000 : 只要被认为获利不只於此，或是被认为还有再炒上去的空间 你大可租下来转14000出去 : 如果国有化 是「只能跟国家租」那当然能控制市价 : 但这是不可能的，因为承租的人可能经营不善要是连转租出去都不行 : 对承租人、对土地的使用和社区的发展都会带来问题 : 市场经济的优势就是「让能把资源发挥最大效益的人取得资源」 : 如果不能自由转租，就不能即时让资源流到最有效率的人手上 : 然而，如果有了转租，就会因为资讯、资本取得的时间差出现套利行为 : 甚至出现炒作--只以买卖地产的资本利得作获利来源，而非经营居住 : 这点，不论是股票或是地产都一样 很不幸,我的确有考虑过转租,而且我也完全没有限制转租,你要怎麽转租都可以 (事实上转租基本上不太可能阻止得了,限制交易期限多半也一样,了不起地下化而已 所以我的确一开始就有考量到这点,也完全没有加以限制 ......不过我忘了补上这点.............就在此致个歉先) 不过我的看法与oodh大等各位不太一样 你的确可以从政府那里租一坪10000,转租12000出去 可是你必须先考量你打算租给谁?会是谁会愿意来用12000租? 如果你仔细考量过这个问题, 就会发现我限制商业区较短租期的目的,其实就是在此, 你要租我12000或14000,却只打算花10000去向政府标租??????你是认真的吗? 你觉得这种状况可以持续多久呢?是你自己,你会怎麽做呢? 各位觉得当租期一到,下回开标时,会发生什麽样的状况呢? 我个人觉得情况很单纯, 以上面的例子来说,如果我觉得租金太高不划算,那当然就不租了 但如果我觉得出这样的钱来租这个地点来经营有价值时, 那我当然是自己出12000或14000向政府投标 不过如果是我自己不经营又想高价转租, 换来的结果多半是最终的实际经营者最後直接自己开价向政府投标 如此各位觉得最後多半会是谁得标呢? 我想这样一来,就可以让房地流向最能发挥其效益的人手上, 而既然实际经营者愿意自己开价租下来,我想那也没什麽炒作不炒作的问题了 再举个例,假设A向政府租了一栋大楼,年租金10亿,租5年 如果B以年租金15亿在此经营百货等,每年还可以净赚5亿,也许他会考虑这麽作 但是如果要租18~20亿,那他恐怕就不租了,或是先去(标)租附近价位低一点的地方 找不到人租又没办法自己经营的话,那A不是得降价就是等着自己亏钱 而且话说回来了,A不过才付了10亿向政府承租,如果A没办法自己经营 也没办法提出好的转租条件的话, 5年後B自己出个11亿,自然就可以抢过来自己用了 所以炒作最终还是会受到在此实际经营所能取得的获利的限制 其实我本来也想补充一下这部份(转租)就是,看来慢了一步 我预期在这种规则下,包租公包租婆的获利空间会大幅缩水 因为你一旦开出太过份的价格,那换来的结果不是租不出去,就是下一次开标 对方会直接自己拿那样的钱去抢标 这就是我在商业区采用短租期的目的,其实在任何区域基本上都一样 只要有炒作的疑虑,缩短租期多少会有抑制的效果(大概也不好缩得太短变一两年就是) 话说回来了,国外的例子(新加坡?中国?)所用的制度与我的设计是相同的吗? 也许有待商榷喔! 接下来抱歉请容我偷懒一下,还没有认真查证这部份,有错误也烦请不吝指正 近年来大陆炒房市炒得很厉害, 但首先我不太确定大陆是不是全面采用土地公开比价招租的方式 就我印象中看过的一些新闻消息似乎不太像是这样 不过重要的是我之前是听闻大陆的租期订得很长, 有好几十年,不知道有没有五十年一百年 我想绝大多数的人都有那个命可以等个五年十年, 但有命可以耐心等五十年的人恐怕不多,长达数十年的租期,那基本上等於是私有制 如果真是这样,那也就等於为炒楼开了後门,毕竟炒作就是要锁筹码, 所以才需以短租期加上公开招租的方式,再配合规划,将同一区域的物件开标时间错开 随时保持供给,来减少筹码被锁定的状况 当然此制度还可以搭配很多方式来控制供给, 如此要有效控制炒作,或至少控制住炒作的物件区域, 留给一般民众合理住的花费,应该是有机会的 说起来,感觉不太到正面参与的意见,我个人是有点小失望啦............. --

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