※ 引述《CHycc (温开水)》之铭言： : ※ 引述《zaku7777 (2012/12/31)》之铭言： : : 如果只是为了稍微抑制一下房价, : : 可以考虑针对"投资性购屋"与"非自用住宅购屋"课予重税, : : 然後後续购屋采累进课税,买越多就课越重, : 抑制房价的方法和做法很多 : 我的建议当然只是其中之一个而已 : z大你有其他的想法当然也可以提出来 : 这又不冲突 多管齐下更好 : 要累进课税? 聪明的台湾人可不是吃素的 : 钻这漏洞的方法应该不少 : 至少弄个人头就是个好方法吧 : 何不乾脆规定房子买了10年後(或是更久)才能卖 : 那不是更好? : : 当房价不是因为供给不足而涨价,而是被投资客炒高时, : : 要仰制的是投资客的意愿与购买力, : : 更仔细一点可以对千万元以下房屋再加重课说, : : 亿元以上房屋减轻课税, : : 把房价与级距切成三等份,诱导富豪去采购中高端房屋, : : 让一般人可以去买自用住宅购屋(一生一次权利,如果房屋因天灾战争消灭, : : 可恢复一次) : 政府把某些地区地价公告得很高 : 然後再把高房价的房屋加重课税 : 是课房屋税还是成交税? 两者都感觉有点怪的样子 : 如果是交易税 : 我是不是可以本来5000万成交 : 然後说只卖500万 把其他钱走入地下? : 有时候规定越多 漏洞就越多 : 而且去讨论上仟万的房子 : 似乎没多大意义了 : 因为再怎麽"抑制"也不关普罗大众的事了 : 刚入社会的新贵(就暂定为年薪百万以上好了)也不用多帮她们考虑太多 : 一切让自由市场机制运作就行 : 我认为重点是不要再让那些一坪15万以下的房再有涨的空间 虽然在这方面的了解有限,不过算起来, 我也已经断断续续思考土地政策这个问题超过十年了,虽然花的时间没有很多就是, 下面为了节省篇幅,思考过程有些进化的历程,就暂且不提了 因为只是分享我个人的心得, 所以我就先不管是否有与前面文章提到的机制部份相符的地方了, 也对前文作者说声抱歉先 内容有点篇幅,也许得全部看过才比较能连贯起来 若是我文章排序不理想的话,也在此先说声抱歉 以我个人的看法,土地问题(平均地权)解决的方法恐怕不多, 最可能的(核心)方法,也许只有 "(至少绝大部份)土地国/公有化,辅以公开标租方式进行市场化操作" (大陆的现行做法可能有些类似的地方,我个人是建议对岸不可将土地私有化 一方面很难回头,二来让钱在这种地方打滚,对国家的发展并不见得有多少正面帮助 若是要以此作为中国式的资本主意或市场经济之类的核心之一其实也无不可 毕竟自由化市场不见得是等於私有化市场, 喊的是自由化市场,做的却是私有化市场,那其实还蛮见鬼的) 再搭配上其他细节 如依照(商业,农业,住宅,工厂等等)定位的不同分别订定土地租期,公开招租 租期一到,政府就是再公告重新招租,看谁得标 就看同一块地,承租者一年愿意花多少钱租 (其实租金本身就有点类似地价税了,对政府来说,两者基本上是一样的) 租约里面,政府也可以先收个几年的租金来当保证金 (其实有点类似地价,不过因为不用买下整块地,所以可降低开销) 土地本身大体上可以以这样的规则来处理 另外可能比较需要再加强搭配的地上物规则方面就是 我个人预期,在这样的规则下, 土地政策就再也不用管地价税以及土地增值税等相关问题了 而基本上由於土地不是私有的,租期也有限,所以炒作或投资的空间多半会大受影响 (当然资金在那种地方,实际上对实体经济也没有什麽帮助,所以政府其实是不用在意的) 人们将会以实际使用需求,以及投资报筹率,来考量该花多少钱去承租土地 另外当土地流通方便以後,可能也会慢慢的动摇到祖产的观念 而不能养地後,建商也将会转型成制造业,改为提供地上物的建设/制造服务 如此一来,将有助於土地的流通,并提高土地的使用效益 同时对於政府进行各种国土规划或建设也可带来许多方便 加上资金不再用於炒作地皮,也许对於实体经济的发展也会带来不少帮助 下面是部份我想过的问题,也希望大家可以对相关的问题,提供补强的方法 或是提供不同问题,同时提供可能的处理方式来一同参考讨论 1.比方说价值变化较快的区域,例如商业区店面等,租期可以订短一点,如20年10年甚至5年 以提高土地流通速度,并降低投机炒作空间 而住宅区考量到让一个小孩从出生长到成人独立,也许至少应该要有20~30年比较合理 另一方面,如果规则设计得当,租期本身也是有可能作为比价的标准之一 像商业区为了提高流动性,也许租金高租期短的先得标, 不过若要加上这部份,规则可能就得订好, 否则在公平性上,可能对公家单位执行上会有些不便 例如商业区提供10年与5年两种租期标准,租金高者得,若价位相同或相近则以5年者得 工厂土地的租期也许会久一点,而且政府多半不会对其地上物有兴趣吧 2.得标时付的保证金(例如等於5年租金),除了对政府来说用来保障最基本的租期以外, 承租人也可以在租期後期(或前期),可以直接从保证金扣抵,而免缴租金 这样子政府就不用考虑日後退还的问题,否则搞不好还得要参考通膨或利率等 保证金就直接当作是规定,让投标者下标时自己去评估通澎与利率就好, 若租期到期前承租人未缴纳每年应缴的租金,也可以直接先从保证金扣抵 若租期到期前就扣抵完毕,且未补缴的话,就表示租约结束, 政府就可以直接自行重新公开招标 3.重新招租时,可提供原承租者一点点优惠方案, 简单的说就是住习惯了,如果没有特别的状况,大家多半都希望可以继续住下去吧 像是对於租满租期者,在期满後5或10年内,若是由他人得标, 则原承租者只要愿意付出得标租金的97%, 95%...等(可讨论),即可续租该土地, 也许这可以降低高价抢租房地,结果租没多久就弃租,也等於恶意抢租的状况 另一方面这也表示,原承租者可在重新招标时自己开较低的租金, 如果没人抢那下一次租期自然就降价了,有人抢的话,就看愿不愿意付出接近的价码 4.地上物的问题与规则我自己还有需要进一步厘清的地方就是, 重新招租时,政府是否该将地上物产权一并移转给承租者, 还是地上物收回,再与土地一同比价出租 而对於有意进行重建的承租者,又该怎麽处理? 其中,对於所有权在政府的地上物,也许可以直接搭配土地一起招租比价 但对於所有权可能不在政府的地上物,比方说财团租下某商业用地後,在上面盖个101 那将来租约到期的时候,政府大概得计价买下地上物,也许是照房屋税上的折旧屋价 但不知会不会有房屋税高报的状况,是否需要调整租期与房屋税率等方式去避免漏洞 另外,对於重新招租时,是要否该将地上物一并移转,还是政府自己吃下再一并招租 其中若是政府自己吃下的情况,在买回计价,以及税率上,多半得考量建物的使用年限, 最少可在使用年限前,使收回的租金与税能打平付出的屋价(也许再加计通膨,利率等) 要不然可能就有图利等等的问题 5.考量到一些古蹟,百年祖祠,风水墓地等等之类的,如有必要 也许是可以保留较小比例的私有地,或限制每个自然人能拥有的私有地大小 像是按国土与人口计算,并限制私有地区域,如商业区内不能拥有私有地等 若有必要,也可以对私有地的用途建立规范 6.土地收回国/公有最好的方式也许是由政府逐年编列预算,逐步将土地买回 所有权纳入後,再重新租出土地, 基本上,我个人觉得土地政策也许是唯一可以称得上百年大计的政策 因为也许得执行一百年以上才能完成将绝大部份的土地收归国有的目标 另外,就像是信义区等区域发展起来以後,天母等地区失去人气,房价受到影响, 这表示政府若投注资源发展整编好的区域,带走人气後可能造成其他区域房地价下滑, 接着则可以便宜一点买回这些区域的土地,这也算是潜在的耍贱空间就是 (故意在那边摆葬仪社等等大概会太杀了一点XD) 上面这些大概离当前状况远了点,多半有点缓不济急, 而回到当前的状况,政府若有意释出土地来平抑房价,不管政府取得土地的方式如何 我个人是希望从现在开始,政府无论如何都不要将土地卖出,不管是国宅还是其他目的 毕竟过了快百年国祚也没能解决的问题,要一步登天是有点好高兀远 不如一步一步的来,由手上的公有地,参照上述的方式,从(生出)一些合适的物件开始, 初步建立几套出租的规则,包括执行机关,租期,租金,保证金等等,再将房地出租, 另外,考虑释出目的,若要先限制有自有房产或高收入者等不得参与投标也是可以的 而对於一些灾区重建,其实也可以比照办理, 也可搭配其他补助办法,以及国土规划等,例如限制投标的该区居民(身份)条件之类 日後视相关规则执行的状况再进行调整,并逐步推广, 并由取得的这些租金,逐年由民间购回土地,日後随着收回的土地与租金越来越多, 也可以逐步加快土地收回的速度,以及这个土地政策的推展 .........想要写一篇修改罢免法的文章,不过不知道该摆这还是政治版好....... --

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