※ 引述《a031819 (曲)》之铭言： : 第一点吃掉。 : : 2.若看屋後不确定屋况还需考虑 请务必避免先缴纳租(订)金的行为 : : 订金乃契约履行前的一种承诺 : : 民法第248条规定:订约当事人之一方 由他方受有订金时 推定契约成立" : : 另外 契约行为只要两造双方口头约定就算成立 所以没把握的话还是先别下定论 : 於未付定金的情形，事实上租赁契约即使口头成立， : 也会因为举证有障碍而不能证明事实。 : : 3.民法第12条 满20岁为成年 因此未满20岁之未成年人 : : 订约时最好得到父母 法定代理人或监护人之同意 : : 签约时由父母出面并担任连带保证人 : 这点我是不懂为什麽要当连带保证人？ : 要保什麽？ : : 但若有事实足以认定 租屋是该未成年人人日常生活所必需 : : 依民法第77条但书规定 即时未得到父母同意 租约仍是有效 : 学理上跟实务上操作对於「日常生活所必须」之见解并不相同。 : 实务上大致上可以说全面认定租屋＝学生日常生活所必须， : 换句话说，实务上操作学生一旦自己签了租赁契约， : 法律行为是有效的，无法以自己无完全行为能力为由做抗辩。 : : 这边要先提一个观念 就是订金的问题 : : 很多人会问 订金缴纳後 若反悔不想承租该房 是否可要求房东退还!? : : 很抱歉 依照民法第249条规定 : : "契约因可归责於付定金当事人之事由 致不能履行时 定金不得请求返还" : : 也就是说 若是承租人本身因素而无法履行契约 房东是有权不退还订金 : 那要看你的定金性质是什麽。 1.『定金』:是契约履行前的一种承诺 通常是在看屋後房客有意承租 房东亦愿出租给他 房客会预先付给房东一定数量的金额 用来肯定双方均会履行租约的一种承诺 民法第248条规定: 「订约当事人之一方，由他人受有定金时，推定其契约成立。」 定金支付并无法定的上下限 通常房东会自订金额请房客支 有的房东会要求定金多至数万元少至仅收5佰~1仟元 其实对承租的行为而言 不论定金的多少都是代表一种承诺 应依双方租赁意愿多强而决定数额 然而这并不具强制性当然也代表"不一定"要给 2.『押金』:在法律上正式名称为『押租金』 通常一般又称之为押金/保证金/担保金 …等 其目的是为了担保房客租金的给付 房客对房子所造成损害的赔偿 以及在租约期满时房客按时返还房子 虽然一般民间偶有收三个月押金甚至更高之习惯 但依据土地法第99条的规定 押金不得超过租金的二倍（即二个月相当金额） 超过的部分房客有权利对房东主张 用来抵付房租 不过在实际运用上 房客行使抵付房租之权利时 应先向房东知会 与房东妥善沟通 以避免纷争 至租约期满 若房客无违反契约之情事 则房东应退还押金给房客 然而若房客於租赁期间 未缴纳房租 则房东得以押金抵充欠缴之租金 另外 民法第249条:"定金" 除当事人另有订定外 适用以下之规定： 1. 契约履行时，定金应返还或作为给付之一部。 2. 契约因可归责於付定金当事人之事由，致不能履行时，定金不得请求返还。 3. 契约因可归责於受定金当事人之事由，致不能履行时，该当事人应加倍返还其所受 之定金。 : : 另外 在签约前 可利用租屋地址先向当地地政机关申请土地建物誊本 : : 如此一来 不但可查出是否受法院查封 也可确认房屋所有权人为签约人 : : 4.如前面所提 民法第422条: : : "不动产之租赁契约 其期限逾一年者 应以字据订立之 未以字据订立者 : : 视为不定期限之租赁" : : 因租赁期间时常会涉及提前解约与修缮和金钱交易问题 若无订定书面契约 : : 或许会造成出租者与承租者对於权利与义务之履行 且举证更为不易 : : 所以白纸黑字说明清楚可免去日後不必要之纠纷 : 一般都是签一年或半年一期，这种情况是可以免书面契约， : 但是产生纠纷时举证不易。 : 真正重要的是，签订书面契约时必须要一式二份，双方各保存一份， : 所有修改处都必须签名。 : 书面契约这里延伸的是契约默示更新和提前解约的操作， : 但是太长我懒得说，有心的人看一下法条自己大概可以想出该怎麽弄。 : : 5.若房东要求承租者留存身分证影印本 建议可在影本上头注明"仅供租屋使用" : : 可省去遭人冒用证件之风险 : : 另外 常见的房客自行换锁和房东日後带人看房问题 : : 建议签约时和房东确认清楚 承租者私自换锁是有理可循 : : 但房东或许会以日後方便检查水电瓦斯有无关闭 而要求备份钥匙 : : 这点也需要先行与房东确认 : : 大概就这些常见问题与需要注意之细节 其他相关的水电费和房租问题 : : 就有待消费者货比三家了 : : 小小心得 供各位参考~! --

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