※ [本文转录自 Gossiping 看板] 作者: reggo ( ) 看板: Gossiping 标题: [爆卦] 黑心建商的告白 时间: Mon Feb 15 00:52:26 2010 http://www.mobile01.com/topicdetail.php?f=457&t=1410863 ---- 转载自 智邦不动产 不动产版主:sway 你以为当个黑心建商容易？每天在存款簿增加的零， 与下半辈子良心不安中挣扎，那种煎熬，很难过， 挺着喝出来的肚子，往宾士的座位中塞进去， 夜深人静的时候，来自四面八方的无声压力，我想要大声尖叫。 最讨厌的智邦不动产找上我， 本来想要找人毁了这网站，用毒灌爆，害我少赚很多， 可是，我觉得该是了结的时候了，说一些心声也爽。 最近景气很热吧，只要看到报纸就有利多的消息， 啥大陆人又来投资办公室啦，哪间人寿又用了谁的钱来搞豪宅啦， 还有，一群群大陆人去看个啥个案， 最扯的是，随便来个大陆人，只要是去哪走走，就被报成「看地打算 投资」？ 都是我们这种人出钱的啦！主要报章杂志的记者就那几个熟面孔， 三天找吃饭、五天找出国、生日送 LV 包、买房子打六折， 新闻就出来了，还源源不断呢， 你只要给的多，新闻就生的多，这些人笔可厉害了， 我老是一边看一边笑，这些大哥大姐，还真的神奇， 连我都差点觉得，不买个房子等增值，是对不起自己。 你知道房价怎麽开麽？比如，我的成本价一坪20万元， 那麽利润如果抓两成，就是24万元，成为我的销售底价。 那麽，代销业者帮我卖房屋，他开价可以二十六万元， 给消费者杀个两万元差不多吧？错！ 对公司来说，一坪还是卖二十四万元， 不过对代销来说，一坪就是二十五万元， 那一万元差价，就是分给我的，经过作帐，老板不会知道， 我一个案子就可以多赚好几千万元。 那，怎卖呢？我会要求代销，开价三十万元，一边放出一大堆的新闻 ， 告诉大家说这一带就要发了，再不买就赚不到， 一群呆瓜就会来看房屋，三十万元也通常杀到二十六万元就差不多， 这样公司一坪再多赚一万元，我又有业绩奖金可以赚。 可你也会怀疑，哪来这麽多阿呆高一成价格买屋呢？ 告诉你，一个案子通常都有半数阿呆，看了新闻来买的， 那些不贷款的人更呆，而比较穷的或是年轻夫妻要成家的， 要作九成银贷的那些，更呆，送一点家电就买了， 只要抓住他想买房子的心态，样品屋作漂亮一点，排场大一点，就好 。 当然，抓住阿呆也不是一朝一夕的，每个案子都在一年前就要布局， 先放出消息说谁要搞投资，然後找几个阿陆仔来台湾观光， 买几个官员说要搞建设，带记者出国看秀作顶级 SPA ， 很辛苦的，你想，不这样做， 哪来的新庄副都心、淡水新市镇、林口、三峡呢？ 有时我也挺佩服业者，把荒郊野外， 教育成「新市镇的前景」、「唯一有钱景的未来」、「梦想中的城市 」， 笑死人，鸟不拉屎的地方，买的人还很高兴说住到很有未来的地点， 你看我们教育有多成功呢？ 记不记得，以前大家都说，买房子要看地点，「地点、地点、地点」 ， 现在呢？没有了吧？大家改口说「要买有潜力的地方」。 逻辑是对的，但是，有潜力，就是仅有梦想，未来看运气， 你命长就等的到，像新庄副都心，炒了快二十年了，还是一片荒地， 当然现在比较好一点，有进度， 不过，二十年来，有多少人在这里煎熬，在这里塞车， 然後又自己合理化说住在有前景的地方？很好骗。 还有，一堆学者的说法也很妙，本来说「泡沫、景气循环、价格贵」 ， 後来，全部改成「自住没差」，一样嘛，花钱就好， 当教授可以赚「研究费、顾问费」，拿钱办事嘛！ 几年来的景气循环，上下洗了不少钱进口袋，遇到天然灾害更爽， 反正逢低买进土地，缴一点利息就可以把土地贷款出来， 又有一大笔钱可以买下一块，你说利息很重？ 屁啦，银行也不敢乱抽银根，我们撑不下去对大环境都不好， 景气火车头耶，政府也拿我们没辄。 以後再说怎盖房屋，那些我都不敢住的，却是大家的梦想宅。 2. 建材差异 钱本来很好、很好赚的，後来有了智邦後， × 的，变的没那麽容易，有时会有客户看房子看了一半， 然後突然冒出一句：「啊，我想起来了，刚好有事要走，不看了。」 这时，我就知道，又来个会作功课的网友，老师有在讲，大家都有在 听。 反正这些人本来看完就不会买，买了也有可能会投诉，不卖也罢。 你说，经济不景气影响销售？ 我会回你，对啦，但是客户很好骗，有时也不知道怎样， 是我命好，人客看了房子都会喜欢，抢着买耶， 可是，那些房子阿，恐怖，要我呆上一天我还敢， 可是要我睡在里面，可能整晚都不能睡。 说说钢筋，你知道我怎样省钱的吗？ 比方说，规定一根柱子要有二十根直、四十根横箍筋， 我一定只有十六根直、三十根左右横的，至少省二成， 随便算一个案子，钢筋就可以省五百万一千万元以上。 有没有看过柱子箍筋一圈圈都要有固定环， 绑钢筋也要用规定多少粗的铁丝，我们阿，这里可以省一半， 没有固定环，铁丝随便绑绑就好， 反正，混凝土一灌就看不到， 工人也做得比较快，省时省力省钱，快速完工。 混凝土也一样啦，大家都知道我们这种建商， 可以一星期盖一层楼，别的建商起码两个星期，有的还一个月！ 浪费时间啦，就一层灌好後，那个木板的模子别拆， 钢筋水泥本来就有一定的载重量，继续往上搭嘛， 地震没有每天来就没关系，後来你们看到家里的墙角、接缝、窗框， 那麽容易裂开、油漆要一天到晚补，就是了。 有空隙嘛，没有灌很实，都是要赶时间，拆模後， 一定一堆洞，都还是要用水泥抹一下，免得上不了油漆。 最怕大地震，不是我家会震倒，而是，我盖的房子一定会倒， 还好我命大，九二一地震台北只有二级， 还倒不了，油漆补一下就好。 翻翻广告，建材都是英文名称，反正客户不懂，你看到的都是山寨版 ， 全部用模仿名牌货，那个马桶阿，听客户说每次用都会黏东西， 水一定冲不掉，和成一颗两千，丑一点但是耐用， 我用一千五的宝隔丽（忘了怎麽写，管他的），比较漂亮，名称也好 听； 那个莲膨头跟水龙头阿，半年一定掉烤漆，一年一定开始关不紧， 可是，看起来很像德国进口的，牌子我没管； 还有，大门看起来很漂亮，但绝对不是正牌防火门， 啥牌的大锁大概一年就会坏，如果你跟我要防火证明，我拿的出来， 不过都用钱买的，真的要测是不是防火一个小时，绝对不会过。 干麻要这样？省钱阿，别人一坪建材用三万元，我不超过两万元就有 了， 而且一定比较漂亮，现在的人都是看漂亮就买的， 我不需要用好用的建材阿。 油漆也挺扯，大家都会装潢，所以我就随便漆， 一坪八百元的油漆，两底三度，你知道我用多少？ 三百元一坪！就粉光後直接喷一层，只要对着阳光， 几乎可以看到水泥的底色，反正万一客户验屋不过， 再请师傅随便漆上一层就好， 通常一个二百户的社区，最多十户会仔细检查。 你问我差在哪，两底三度的油漆，起码用五年还漂漂亮亮的， 表面光滑如少女的肌肤，我的一度漆，一年就会掉色， 有阳光的地方就会褪色，如果你家有光线是斜的晒， 你的墙就一定会有斜的色差， 还有，只要站在墙边对着看，一定有波浪，不平嘛，放个柜子都没法 贴墙。 还有阿，牌子写 ICI 得利乳胶漆，这个牌子不错， 但是也贵，一大桶五千元，我就叫工人去买一桶一千的杂牌， 混一下，以前大概一桶 ICI 对上二桶杂牌， 後来因为师傅说不好上漆，乾了也难看， 後来才一比一，那个漆哦，闻了都恶心，甲醛太浓，师傅工作都要戴 口罩， 免得大家早死，可是，听说甲醛要全部散掉起码大风吹一个月， 没有大概一两年才会没味道，管他的，又不是我住。 谁叫我都先建後售，施工中不能给客户监督， 行家一看就知道偷了多少工， 反正房子盖好很漂亮，大家买的高兴，皆大欢喜。 最近市场状况感觉很好，我的案子，已经全部涨价一成五， 还发布新闻稿说，供不应求，只好涨价，数钱又可以数到翻， 你看酒店生意很好就知道景气有没有复苏、哪些行业复苏， 这是妈妈桑告诉我的。 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~ 3 操纵房价与销售率 建材讲了一半，还是来讲讲新闻、广告的手法， 免的大家又热过头乱乱买。 有没有发现，最近的广告，以及新闻，都是一面看好？ 无论是「大陆人要来买房子了」， 还是「销售率破八成，尽速抢买」等等， 一面倒的就是要跟消费者说，现在景气很好， 连营建股都炒的不像样，很整齐划一的讯息吧。 不过，你大概不知道，销售情况，已经停快一个月了， 问问其他朋友的案子，也都卖不太好，有的是因为涨价过??， 有的是根本没看房子的人， 现在阿，假日的假客户都要出动两组以上， 一组看房子，一组签约，要不然，根本就是冷清。 房价怎操作呢？ 简单，比如我的一个案子，平均底价是一坪四十万元， 我会要求代销订出六十万元的表价， 无论是客户八折或七折杀价法，都在我底价之上。 那麽，六十万元的表价很高吧，一定超过市场行情， 但是呢，客户无论如何的作功课、市场比较， 附近的个案都是开这样的价格， 更何况，地段更好的可能开到一坪八十、一百万元， 一段时间之後，你就会认为我的开价是合理的。 当然也会怕卖不掉，於是就叫跑单故意放出广告价一坪四十五万元的 例子， 你想，六十跟四十五，已经差很多了吧，降价二成五耶， 跑单营造出「今天用广告价送送看，不一定会成啦， 可是，四楼这个价格，你买八楼用这个价格，一定划算啦。」 好，你大概感动的就买了。 我还是一坪多赚五万元。 以前真的是用广告户来引导出价， 不过，大概就开价五十万元、成交四十万元左右，现在，就是要多赚 ， 谁叫营建股股票涨那麽多，这时赚钱最容易，一定要多赚。 还有一种人的钱一定要赚，那种不贷款的， 或是一看就很喜欢想买的，六十万元的开价，通常可以成交到五十万 元， 只要一个案子有一成是这样的客户买， 一坪多赚十万元，你想想，可以多赚多少呢？ 别以为只有高价的个案是这样搞，低价的更要这样， 一坪二十万元可以搞到一坪二十五万元； 一坪十五万元的就卖到十八万元，只要大家集体哄抬就好了。 你会问，我开价六十万元， 那如果旁边有个案开四十万元，不就坏了市场？ 才不会，那个四十万元的，我一定到处讲他坏话， 啥建商曾经倒过啦、他老板有诽闻啦、会漏水的啦， 反正，要找出瑕疵一点也不难，讲臭他就好， 而且，我那麽有名，一年盖那麽多房子，人家也会讲我房子会漏水， 可是，我的名气大，台湾人那麽多，新人辈出啊， 我只要作一个人一辈子一次生意，就有二千万人次的机会， 所以，管他风评咧。 发布新闻大家都是知道的了，销售率随便喊你也不知道， 可是呢，有一招是别人教的， 找人头慢慢的买下，等半年差不多买到一半时， 加上原本卖出的，公开财报都可以光明正大的说我卖八成， 而且阿，人头买价一定高，底价四十万元签约价就是五十万元， 可以给客户当证明看，也可以给银行看， 贷款嘛，五十万元的八成价就是四十万元， 把这些房子拿去贷款等於全额贷， 我的本金跟获利马上全部赚到， 接着，再把这些房屋放到仲介市场去卖，只要高於四十万就可以卖， 买方看到我买五十万元的合约，你想房价也不会差到哪去， 纵使成交每坪四十一万元，我还是多赚一万元， 可是买方可能会觉得很爽，买到便宜了。 谁叫我运气好，台湾房价崩盘次数不多， 政府也会救建商，撑一撑就过去了，经济火车头嘛。 谁叫就是有客户会不理智，十组抓住一组，我就是赚， 而且那种客户比我还坚定： 「漏水？我应该没这麽倒楣吧，而且跑单都说，我不是买顶楼的就好 ， 况且今天是特价最後一天，如果我今天买，还帮我贷到九成贷款耶， 报纸都说只有七成五， 这种房子，当然要买阿，我想买房子已经找很久了耶。」 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~ 4 看不见的黑心建材 最近 Sway 认识一个不错的花艺设计师， 陈垂训老师，店开在内湖，专长居家花艺布置、销售卖场、婚礼等， 也是第九届比赛冠军，为何提呢？ 他的作品很自然，独特，纵使是一把花束，包的就跟别人不同，人也 诚恳， 有空大家可以参观， 东波水月花坊 http://www.eastwave.com.tw/ ， 重点是，想买花，请报出你是智邦不动产网友，可享受 VIP 价格哦 。 继续黑心建商告白。别打我，上次讲出预售案卖不好，台北县都是这 样， 一堆朋友都说，干麻讲出来啊，害人阿！ 我只能苦笑，然後说：「又不是我说的！」 还是多讲点黑心的，要不哪天被灌水泥丢到太平洋，就没机会了。 现在大楼都有化粪池、紧急发电机这些平常看不到的， 这部分很好偷工，一来没人看，二来大家也不会去察觉问题在哪里， 毕竟，太专业的东西了。 化粪池，环保单位管的不严格，尤其是台北县，你有就好， 通常不太会检查排放水是不是已经乾净了， 所以，我通常都是作个样子，法规规定要作多大我就作多大， 只不过，有没有用到那麽多，比如，一共需要六个池子的步骤才会净 化， 我呢，则是只用两个步骤，其余四个，有池，但没作用， 神不知鬼不觉，大部分管委会在点交也都不会把所有的盖子挖开检查 ， 那很麻烦，也很臭。 这里可以赚个上百万元。 有没有问题呢？ 谁知，哪天化粪槽负荷过重， 爆粪或是要换机器的时候，就知道臭了。 紧急发电机也是，平常几乎不用，万一停电才发动， 一台好几百万元，有的好几千万元，问题是，你有看过你的合约书有 写， 紧急发电机是哪个牌子？ 没有嘛，所以，首先，我通常买一台中古的有牌子马达， 然後，其他套一堆大陆货，拼出可以用的紧急发电机，这是比较好的 ， 狠一点的话，消防单位一检查完， 我就把他马达换小，外壳不动，嗯，赚很多。 接着，电线也是很好偷的地方。 偷啥？法规规定，多少用电量，就要多粗的线径， 不过，那用电量的设定，是假设值， 也就是，比如一个社区设定 250 的用电功率， 通常也只用到 100 就了不起， 那，藏在管子、墙壁内的电线，是不是没人知道呢？ 对了，就是这样，一偷就少一成啦。 接地线也是，看起来大家家里的插头都有接地线的洞， 不过，通常根本没有线接到地下，包括消防箱内的紧急用电也是， 这电线少的可多呢！要不然，原物料那麽贵，能 A 就 A 啦。 还有，电梯。 如果你家电梯一次有多部，但不是每个都会下到地下室， 通常来说，会有一部电脑控制谁上谁下，好的建商， 会配知名品牌电梯、那部电脑， 像我，只会用便宜牌，电脑阿，当然不给了，一台电梯省个好几万。 别以为好几万就不用省，超过一万元的，就有价值。 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~ 5 大赚都更钱 大家都在谈都市更新，不过，想都更，就要买旧房子。 记不记得，上次有人因此而被枪毙？ 就是忠孝东路 SOGO 旁的那一排老房子，因为屋主不配合， 建商搞了一、二十年还搞不定，最後见血。 那个太残暴，只要有出事，房价就不高，但是倒让我们学了不少。 买老公寓，第一件事，低调， 不能让大家知道我们在收购，要不然房价就会暴涨。 所以，我大概都是找个人头当投资客， 一间一间的收，只要地段好，有重建的价值，我就收。 通常，一栋公寓在两年内大概可以正常的买到两间， 然後就有屋主死也不肯卖， 那麽，整合就失败？你知道我如何作吗？ 很简单，比如，我买了四楼一间投资客的房屋，就真的找人去住， 这样邻居就不知道我要重建， 那麽，三楼买不下来，人家不愿意卖， 我就整天叫人跳踢踏舞、半夜开 PARTY 、 找吸毒的朋友去喝酒闹事、当个恶邻居。 通常，上下楼层有小孩的，马上就想要搬家了， 这时刚好就有仲介去说有人想买房屋，我就这样刚好又买了下来。 还有人不搬？就灌嘛，在马桶三不五时倒油、丢卫生棉、抹布啥的， 慢慢的，水管就不太通，有时台风还会倒灌， 这时可能二楼就会想搬家，我就又买到了。 顶楼也一样，半夜请人倒盐酸，一点一点的让他漏水， 反正老房子本来就会漏水， 仲介再三不五时的去找屋主拜访，嫌麻烦的通常都会卖房屋。 到现在为止，讲的都是正常交易，没有多花钱买房屋， 而且，我买了都会找人出租，赚点租金，也让人家不察觉我要改建， 不过呢，一楼最麻烦，通常做生意的都不愿意乱搬家， 这时，蟑螂老鼠就会出动，没事多丢一点下去，吃的东西也要多丢一 点， 然後，找环保单位来稽查，找工务局来拆违建，作餐饮的很容易就被 赶走。 这样一两年过去，如果再有人不搬家，就找黑道， 第一步当然是恐吓，喷喷楼梯间「 *** 欠钱还钱啦」 假装讨债，管他有没有欠钱，半夜去敲门吓人， 再伪装找错人，一个星期去吓一次，持续一个月，效果就有了。 通常我都是以和平的方式收购，免得事情太复杂， 几组投资客，几组破坏客，软硬兼施的渗透， 但是，有时也要出绝招， 比如，把排水管封了、把自来水管爆了、把电线剪掉、 找人把墙拆了假装重新装潢、不缴管理费、乱丢垃圾， 让大家不能好好住，反正，又不是我住这里， 只要慢慢的来，成功机会就很高。 所以，如果你住的是老公寓，有临马路，一看就很像建商喜欢的那种 ， 你可能就会发现，哪天有人在搞破坏， 那麽，有五成的问题是有人想整合重建， 唯一破解的就是，装监视器、联络警察、放出消息说有建商想买下这 栋房屋， 大家一起抬高价格。 讲出去也不怕被破解，买不下来就谈合建嘛，我不杀生的， 反正，我这时会找家不知名的建商牌来谈阿，只要有利可图， 大家都可一起赚钱，这样，改建的速度才会快。 再不合作？你知道，找人绑票不难，花一点钱找大陆人， 守在门口，哪一户不合作就把你绑起来丢到中南部，你还不卖？ 那麽，等你回来，找仲介用加价百分之十的方式买你家，总可以吧。 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~ 6 分化管委会 大家都知道，房子盖好、交屋後， 最重要的就是跟管委会点交公设项目，啥是公设呢？ 除了健身房、游泳池这些看的到的东西， 重点是看不到的化粪池啦、发电机啦，这些属於真正花钱公设的项目 。 以前呢，购屋客多半不懂， 所以，只要弄得美美的，对管理委员、住户客客气气的， 都能交差了事。现在呢，被网路害死了，客户都很懂， 不懂得也会知道要花一点钱请专业的人来点交， 真是糟糕，我被人家称作黑心建商，很多东西都不是照着规矩来的， 日子真的不好过。 我的一个案子，因为被管委会找到麻烦，可我又还要卖余屋， 只好叫专案乖一点，帮社区出水出电，你知道吗？ 在我自己的大楼外面绑个帆布卖房子，也要出钱耶！真是太超过了。 所以，现在阿，我都这样做：管委会成立以後， 就开始分成两组，一组是交好组， 专门跟管理委员打哈哈、奉承奉承、你家有缺啥我就帮你搞搞， 比如油漆脏了。 另一组，专门交恶，就是找那种个性比较奇怪、比较冲动、比较自私 的住户， 跟她们交好，一样是打哈哈、奉承奉承、你家有缺啥我就帮你搞搞， 不同的是，我还灌输这些人，预谋推翻管理委员会。 正常的管理委员多半管制鞋柜、铁窗、机车等，管的社区美美的， 那我就教另一组人，摆鞋柜、乱放机车、到处省钱， 反正，方便、省管理费大家都爱， 只要是跟管理委员定出来的东西不一样就好。 管委会要买冰箱？不准！要花钱，这麽有钱乾脆少交点管理费。 管委会要管制机车进出社区？不准！太麻烦了，我想方便乱停， 而且我可能有阿姨随时要来我家玩，怎可以管制呢。 管委会不准摆鞋柜？不可以！ 我家不够大，鞋柜当然要摆外面了，怎可以放进来，你别找我麻烦。 要干嘛呢？分化阿，削弱了管委会，让她们不团结， 就不会窗口一致对建商啦， 你想，只要我公设顺利点交，就可以省个好几百万、好几千万元，何乐而不为？ 最近我手上一个社区，已经顺利跟管委会的某一个委员交好了， 你知道麽？我先用一些理由，给他钱，名义是面积找补， 反正花的也不多，十几万元，但那个委员阿，这里反对那里反对， 只要管委会有啥意见他就反对，还成功的让委员会吵架、彼此不信任呢。 因为管委会彼此不信任，大家点交就比较无力， 只要撑过一年，换了新的主委， 嘿嘿，那当然是我们买好的人，就这样，顺利赚到钱。 反正我又不住自己盖好的房子，所以，顶楼漏水甘我屁事？ 停电但是发电机一直坏，地下室老渗水，水箱水管恶心长虫，都不关我事。 你可能会想，哪有住户这麽笨，事情想那麽浅，拿一点点钱却作了些缺德的事？ 告诉你，就有那麽笨的住户，只想到现在可以拿好处，且想： 「没这麽倒楣被查到吧。」一个社区一定有几个自私的人， 你只要抓住这几个自私的人，一切就搞定。 那你或许会想到，好吧，反正大家轮流监督嘛，偷不到啥。 其实，一栋房子的故事很多，想偷鸡摸狗，也不是那麽难， 而且现在很多人失业，藉由这样赚一点生活费，大家都爱阿。 现在我手上一个社区，游泳池初点没过，理由只是瓷砖贴的不好， 说会割到小朋友的手，哪有这麽严格的啦！ 要修？随便修修就好，我已经在策动另一些住户， 他们想省水钱救生员钱， 想把他填起来当作沙坑给小朋友玩沙就好，那我当然不用仔细修啦。 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~ 7 我交代跑单的事 跑单，就是销售人员，就是你去买房子看到的那一个个， 美艳、端庄、贤淑、亲切的一群房屋销售员。 业界俗话说，跑单是现实的，哪里有房屋卖、哪里有奖金赚，她们就去哪里。 她们用尽一切手段，就是要把我的房屋推销给你， 哪怕是有漏过水的，跟邻房可以握手的，或是根本没开窗的， 甚至，我有看过那种很厉害的，正在漏水的房屋也可以卖的掉的。 每次一个个案开卖前，都有所谓的「销讲」，销售前的讲习， 统一的告诉跑单们，你该如何卖这些房屋， 说辞要统一，价格要统一，房屋的瑕疵， 也要统一的别说，或是，该如何说。 通常，一开始说的都是介绍环境。 比如，房子在淡水新市镇， 四周还是一片荒芜，没有商店，没有公车站牌， 离捷运大约开车十分钟，离跟鬼一样的海边大盖开车五分钟。 我会交代她们跟客户说：附近所有土地已经被建商抢购一空， 你看旁边是盖帝宝的建商买的， 後面是台湾推案第一大的宝佳、丽宝帮买的，马上就会推出， 现在我们越早买越便宜（四周一片荒芜）； 住宅区就是要安静阿，四大便利商店早就跟我们谈合作要进驻， 还有三大超市也想进来，听说会到前面那个社区（没有商店）； 来这里就是要享受宁静，你住市区早就被公车燻臭了， 尤其是一大早，你还在睡公车就斯斯叫，吵死了，又危险， 小孩过马路安全第一啦，出门自己开车很方便， 不用等又不用晒太阳（没有公车站牌）； 捷运站旁边又吵又乱，房价是这里的三倍！ 你想想，一年搭不到几次捷运，不用贵在那里阿， 一样钱不如多买点空间或是拿来装潢多好， 也可以换部进口车整天爽，如果要搭， 有整点接驳公车很方便（离捷运站开车十分钟）； 你看看，现在站在高一点点的楼层，就可以看到海耶， 这里是台北最棒的景观住宅，如果想玩水根本不用跟人家一样塞车， 前面有别建商的土地， 别怕，听说她们五年後才会盖，等到他要盖， 你就卖，还可赚一大笔钱（离海边五分钟）。 如果你没有太多自备款，简单啦，早就教过跑单了 「你用这个优惠价买，我帮你偷偷争取九成纯银行贷款， 还可以含装潢，那个银行经理我们熟， 不过，你不能跟别人说，房价也不能，我已经优惠你了哦， 要不然会被查，你现在拿卡出来刷订金，还可以累积信用卡点数呢。」 有时，自己也觉得，鬼斧神工阿，真了不起。 鸟不拉屎的地方，变成安静、方便、有海景、价格便宜的豪宅。 建材篇呢，很妙。 明明就是石英砖、一般铝门窗、大陆制卫浴，国产牌瓦斯炉， 我会找作过帝宝某一户室内设计的设计师来作样品屋， 这样，普通房屋就变成：帝宝级装潢！ 公设也是，只有冷水戏水池 （不够深也不够长，建照上登记的是戏水池）、 一点花草园艺、几步跑步机， 我会找涵碧楼的设计师，搞成涵碧楼级会馆！ 天晓得，极简风就是啥都没有，钉几片大陆来的木头， 放一点设施，漂亮的花瓶，就完成，涵碧楼用的是顶级柚木耶， 我用烂木加油漆就仿出来，哼，山寨版我最会。 你一定怀疑，客户都是呆子吗？不懂吗？ 那我告诉你，整块土地一千坪， 我可以用五百坪作一大片广场园艺， 让你一来就觉得很气派！ 三百坪作接待桌跟空间展示，让你觉得很豪华！ 再用一百坪作工学馆，摆一些你永远不懂、我永远不会作的施工方式， 表示我很懂很厉害！最後用一百坪作一间样品屋， 又挑高又美丽，里面放着你永远的梦想： 开放式超大厨房、独立超大衣帽间、奢华挑高三米六客厅、景观超大浴室， 然後在上面都标着小小的「该配备为选配，可加选升等」， 等到你目眩神迷後，带你回接待桌，小姐送上冰凉饮料配上高级杯子 （一个都要一千元以上的进口杯），还有可口的蛋糕 （以前是亚尼克，现在只用85 度 C ）， 我告诉你，可以买间三十坪当作渡假用， 六百万元就有你看过的样品屋！现在每个月只要付六千元！ 三年後还有机会增值二成！ 我真是天才阿！今天新闻又出来了： 「某集团在淡水要搞国际级渡假村」、 「三重帮淡水土地横扫七万坪」， 接着，我会请跑单马上打给你，用偷偷的音量说： 「今天新闻出来了，偷听到公司说这个月底要涨价， 我偷偷帮你保留，要不然就被卖光了。」 哈哈哈，明天你一定马上跑来签约。 ~~~~~~~~~~~~~~~ 8 不景气还是大赚 景气，大家一起赚钱，不景气，我还是可以赚钱。 当你发现，广告上写出「自备 10 万买 3 房」， 就可以知道，这房屋有多难卖，必须吸引那些没钱的人， 而且，这房屋一定不好到卖不掉，必须吸引那些很想买又不懂的人。 第二本合约：我跟银行谈好， 比如这一带的房屋，银行评估有每坪 20 万元的价值， 如果你跟我买房屋，假设买一坪 16 万元，我会跟你再签一本合约书， 成交价格写一坪 20 万元，哈， 8 成纯银贷就是一坪十六万元， 你简直一毛都不用出， 不过，我会收你 0.5 成的自备款先支付广告费用， 再给你 0.5 成的银贷金额买家俱作装潢还有家电， 这样，没有自备款的你一定很心动， 管他智邦说这房屋有多烂、多黑心，你就是会买。 也许会怀疑，银行又不是笨蛋，哪有说超贷就超贷的？ 告诉你，本地银行可能比较保守，可外地银行抢业绩就抢的凶了， 通常我会找三家外地的银行轮流作，这样银行的总行也不会怀疑， 分行的经理也能作到业绩，大家乐嘛。 而找外地银行的目的，就是因为她们对行情不熟， 我随便找几家估价公司出个报告给他，就可以啦， 反正现在房屋开价都很高， 我可以跟银行报告说客户太喜欢，用开价来买房屋嘛。 买房送装潢：好，我把实品屋??的美美的，还找来精美的家俱、摆设， 塑造出你一看就会喜欢的房屋，假设一坪装潢成本 1 万元， 我一定卖你 2 万元， 反正这些都在贷款里面，再告诉你，自己搞装潢多麻烦阿， 现在一卡皮箱就可以搬进去住耶， 就这样，你买屋我赚钱， 30 坪的房屋我就多赚 30 万元， 然後，室内设计师还要包我红包一户 3 万元，我跟跑单分一分，多好赚！ 还有，一户赚 30 万元， 10 户就多赚 300 万元呢！ 车位高价法：有那种超精明的网友，作足了功课，行情抓很准， 一出价就到我的底价，不景气的时候当然要卖罗， 但这样我就赚不够， 於是，车位就是赚钱的地方，假如一个 100 万元，我一定要卖 120 万元， 因为，你一定会跟我买车位，我房屋没赚，就从车位赚回来！ 公设比拉回：客人越来越利害，价格、坪数都要一把抓，嘿嘿， 你不知道人家宝佳、丽宝的公设比都已经 30% 了， 我当然也要一样阿，原本大概算出来 25% 而已， 我还是硬登记成 30% ，差个 5% 耶，我就多赚 5% ！ 这个你无法用杀价的方式跟我谈吧， 你想想，总价 800 万元， 5% 就 40 万元了， 每卖一间我就多赚 40 万元！ 雨遮赚坪数： 嘿，下雨天总要个雨遮来遮遮雨吧，现在大楼都不能装铁窗遮雨， 我就直接把窗户、外观都给他一圈雨遮， 可以登记坪数卖给你，可你只能遮遮雨， 算一算通常一户都可以多个 5% 的空间呢，你看，我又多赚 5% 。 2% 不找补：这招大家用的比较多，听说大陆工程的青山镇也是这样？ 你翻翻预售的合约书，一定有写这条，坪数误差在 2% 之内互不找补。 不多嘛 2% ，客厅面宽 4 米的 2% 不过只是 8 公分， 差一点点你大概都不会介意， 不过，偷个 2% 工程款就可以偷 2% ，我又可以省钱， 换个想法，我根本就是想多赚你 2% 的钱耶！ 保险赚回扣：只要你有贷款，银行就会要求你保火险跟地震险， 这是强制险，你一定要保，那麽，你买房屋我一定会帮你办到好， 虽然现在一年一保，不过大部分的人都不会留意，反正每年缴钱就对了， 呵呵，每办一户，我的回扣大约保费的 2 成， 一户大概都要 1 万元以上的保费， 2 成就是 2000 元，不多嘛， 100 户就是 20 万元，这钱我收在口袋里， 拿去杜拜旅游住帆船饭店多爽阿！ 搞不好阿，你，或你的朋友，买的房子都有上述问题， 可是，你的心理可能都在想： 「我没有现金阿，人家建商愿意这样作已经不错了， 帮我超贷耶，还帮我作装潢，很方便呢， 下雨天有雨遮也很棒阿，我还可以放花盆之类的，这建商不错不错！」 ~~~~~~~~~~~~~~~ 9 广告行销发达术 房子要怎卖？ 新闻炒炒、搭间华丽的接待中心样品屋、 找几个厉害的销售人员话唬烂？ 其实，还是有学问的。 有空大家研究一下广告，其实呢， 包装是房地产的一门重要学问，也是关键。 比如说，汐止是忠孝东路转个弯，曾经被大家骂臭头说黑心， 不过，当年因为这句话，把远在天边、居住环境不太好的汐止， 变成台北东区的首购天堂， 想想，忠孝东路转个弯还真的到的了汐止， 不塞车十分钟从SOGO回到家， 真是美妙，这就是广告行销的把戏。 印象中的高明把戏，还有新店，「敦南商圈九百秒」。 九百秒的时间，就可以到敦化南路，抽一枝烟的时间也就到了， 你想想，九百秒感觉上很短， 不过，单位换算一下也要十五分钟， 不塞车的时间，十五分钟也可以到林口了， 那麽，九百秒的感觉就近多了， 果然，新店环河一带的房屋， 因为这九百秒，生活机能烂的地方， 变成现在的一个个聚落，比如，天阔、希望之河、汤泉。 还有还有， 「文华苑要每坪一百八十万元，现在车程十分钟只要半价！」， 或是「大安区每坪一百万元，中正区每坪八十万元， 新店每坪六十万元，我们这里只要四十万元」 用夸张的比价效应，告诉你，很便宜， 其实阿，怎算都是贵。 所以阿，翻翻报纸，别被那句句神奇的话术给框了， 「无敌海景」是生活机能很差； 「捷运生活圈」到捷运要开车或骑车，走路会很累； 「**台北」一定不在台北，而是在郊区，比如基隆或石碇。 下次，你看到广告上有一大堆公共设施， 一定要再看一下， 广告角角是不是写着 「仅供参考」、「示意图」、「业绩展示」？ --

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