作者nfsong (图书馆我来了)
标题[转录]Re: [问卦] 有没有 台湾房价 即将 泡沫化 的八卦？
时间Thu Sep 10 16:27:01 2009
※ [本文转录自 nfsong 信箱]
大家都知道在这个时代，赚钱要赚得饱，就要靠资讯不对称
所以在这边讲一些有不少人知道，但是大多数人不知道的『常识』(估狗都有喔～)
这些就是一部分媒体、投资专家、建商不敢告诉你的真相：
1.台北目前标售已有多笔土地超过每坪400万的单价，而日本地王根据该国政府公布由不动
产估价师估计的市价，约莫是900多万台币。
乍看之下台北的土地跟东京还有一倍以上的差距对吧？台北的土地很便宜？
事实上完全是错的，结论正好相反。因为土地有所谓的容积率限制，也就是一坪土地可
以盖多少建坪，因此土地算每坪单价是错误的，正确的单价算法应该是算容积单价，也
就是这麽多钱买到的是多少法定建坪。
东京第三种商业用地容积率为1300%，台北目前容积单价新高的大型标售案D3(101对面)
则是300%左右。东京地王市价每坪不到1000万台币，D3市价则是每坪306万。
然而前者的容积单价是1000万/13 = 77万，後者却是两倍的153万
没错，事实刚好相反，台北的地不但比东京还贵，容积单价还是两倍
而且这还没考虑到，东京的额外奖励容积最高可以加倍，台北却往往在30%左右(上限50%)
结果就是东京的单价还可以再打对折，而台北的却只能打七折，容积单价依然破百
其实台北地价已经被炒到变成日本的两倍以上了
美国的情况也跟日本相似，他们每坪精华商业区土地能盖的建坪都比台北多
台北是美日中台四国里面，土地价格最贵、被炒得最过火的国家
2.土地标售容积单价一坪150万，就代表建商的建物成本是每坪建坪150万起跳吗？
答案当然是完全错误，事实上建商会进行都市更新奖励容积申请以及容积转移
而且建商通常在他们标下的土地旁边也已经有土地、或是跟居民谈好改建的建坪分享了
实际上以本题设定的数据来讲，建商的每建坪土地成本可能只有50~60万而已
因为建商在旁边其实是有土地当初取得成本更低可以稀释每坪成本
建商的成本根本不是一般大众看报纸看到的那样高
但是他可以非常嚣张地开价每坪180万，还跟你洗脑这个数字『充分反映地价』
让你以为建商其实赚很少，土地的价值都是你收进口袋里
事实上却是完全相反，是你的财富都流进建商口袋里
你用一坪180万买到的是60万土地单价+20万建商成本=80万价值的房子
被坑很大坑不用钱
3.优惠房贷是聪明且阴险的王八蛋设计来陷害台湾购屋民众的安非他命
优惠房贷的实质意义就是短期间内的利率补贴
但是对於一个首购青年而言，在补贴其间内每个月最多只能省几千元
但是却可以因此让目前已经是史上最低档的房贷利率
变成比某些优惠定存利率还要低的假象
配合银行过度信用扩张、过度高估资产价值提高放款成数
使得民众却因此用过去利率较高时代的1.5倍以上的成本购屋
贷款也是1.5倍
因此可以吸引大多数购屋民众因而心动，认为这个2%不到的房贷利率很优惠
加上媒体不停洗脑，央行又装傻不愿意澄清『台湾没有永远微利率的环境』
让民众忘了『台湾的房贷利率都是某个定存利率加上加码利率的浮动利率』
而且在这个时代的加码利率是这几年来最高的
以前可能是: 3% (邮政二年期定存) +0.3% = 3.3%
现在却变成 0.6% (邮政二年期定存) +1.1% = 1.7%
看起来是一半没有错，问题是如果央行为了抵抗通货膨胀而升息然後定存升到2%呢？
那就变成 2% + 1.1% = 3.1% 几乎一样的水准
然而以前的房价是1000万的话，现在已经是1500万了
每个月的偿债额度会变成1.5倍
届时只要景气仍未脱离谷底，台湾人民的偿债能力还是一样低迷
台湾金融机构跟美国一样面临爆量违约根本是吃饭喝水一样稀松平常
4.为什麽政府要制造土地标售高价现象、发放优惠房贷？
因为台北市政府非常缺钱，缺钱到要把中正一分局给卖掉了
甚至疯狂地趁着房地产热潮吸引建商BOT，像是京站(交九)、C1跟D1来换取实质利益
到时候就把建商合建分来的建物公开标售卖一卖，就有钱缴健保费了(但不确定会不会缴)
而全台北市大大小小的国有土地，也成为台北市变现最佳手段
过热的房市景气让容积只有225%的巷弄内住三土地，都卖到一坪180万
超扯
简单来说，政府制造房地产热潮，以便高价把土地倒给建商换钱
而建商也乐得政府制造房地产热潮，反正他只要用『更高价』倒给消费者就好
消费者买不起怎麽办？
硬推房贷利率补贴，让消费者在一两年内还得起房贷
消费者就会基於对未来房价持续上升的预期心理，硬是给他买下去了
这就是为什麽台北房价高到没有长辈资助就得要刻苦耐劳得像原始人
但是大家还是都乖乖地当冤大头的原因
简单来讲就是台北市政府从建商口袋拿出100元
建商为了回本+赚回来就从消费者口袋里面掏出150元
搞半天就是政府联合建商削了人民一大票，人民还感谢政府把房价炒高
让拥有房子的大家看起来『财产倍增』
却不知道房子的帐面价值归帐面价值，却不是房子的实质价值
这些还只是部分真相
我国政府为了藉着房地产从人民口袋里掏钱，可是弄了非常多招数呢
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2F：嘘 KinpleRadio:讲那麽多 年轻就是本钱 笑贫不笑娼 笑穷不笑烟酒毒商 08/24 23:54
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6F：推 yeshe:补血。现在这个政府眼中只有利益吧。 08/24 23:55
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11F：→ PuNkChild:每个月2万2要多久才能在台北买房子? 08/24 23:56
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86F：推 tadaze:好文帮推 08/25 06:46
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87F：推 serapht:这篇专业,而且把ROS的观念用很简单易懂的描述来说明^^b 08/25 07:33
88F：→ ds1441: 乱扯一通还用容积率话术唬人 08/25 08:05
89F：推 Brad42:感谢 08/25 08:06
90F：推 gogoegg:房价一定会崩的 到时崩崩 那可就有趣了 08/25 08:26
91F：推 hliwe:x 08/25 08:27
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93F：推 red0204:推 08/25 08:44
94F：推 Marxing:专业解析推 08/25 09:17
95F：推 strive:推好文！ 08/25 09:18
96F：推 lichopin:感谢讲解!! 08/25 09:21
97F：推 wwaver:看八卦长知识...我是无知的乡民...感恩分享 08/25 09:24
98F：推 Leika:这可以M了 08/25 09:26
99F：→ Leika:"台北是美日中台四国土地价格最贵的"；因为台湾商人最奸！ 08/25 09:27
100F：→ icem:只有个问题就是提高利率通常是为了使抑制过热景气 08/25 09:31
101F：推 wiseinnis:专业推 08/25 09:31
102F：→ icem:所以很难会有央行提高利率 可是景气还在谷底的情况 08/25 09:32
103F：推 comestai:一坪八万就盖超豪华钢骨大楼了 08/25 09:44
104F：推 joeib2004:PUSH 08/25 09:58
105F：推 timyanzi:跟我想的差不多!!!推~~~ 08/25 09:59
106F：推 gso5566:感谢讲解 看来有建商来护航了 08/25 10:00
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108F：推 jerrykk:推 这个有原文可载吗? 08/25 10:32
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111F：推 cbao:GJ 谢谢指教 08/25 11:39
112F：推 ckmyxxx:所以买台北不如买东京? 08/25 12:23
113F：推 jayhang:专业解析推!! 08/25 12:25
114F：推 kiwichi2:D3容积率应是200% 08/25 12:31
115F：推 wish78825:真是高明 其他招数呢? 那央行定存利息到底调升到2%了没? 08/25 12:53
116F：推 benjaminchia:推 08/25 13:22
117F：推 ax1:赶快推 免得被人家说我看不懂@@ 08/25 13:37
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120F：推 colatea:中肯 08/25 14:07
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122F：推 zidane666:我看不懂....不过原波很认真 08/25 14:37
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125F：推 jerryjayg:台北的价...迟早会破吧@@ 08/25 18:13
126F：推 xram:产官学媒神圣四国同盟，牢不可破，坚不可摧！ 08/25 18:56
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