整个都更就像是一场仙人跳，政府和建商先用更新後的利益诱惑地主，地主一旦同意後就 失去决定权，可能还得付出代价，更惨的是最後如果拒绝配合，还要面临被拆迁的命运… 」一名都更受害者比喻。 记者 钟圣雄 / 专题报导 在前面的报导中，我们已经谈过权利变换、估价、选屋分配的不公之处。然而，即便所有 实施者操行分数都拿100分，政府也愿意修改相关设计，整体都更流程还是有很多问题得 面对。所有对经济学稍有概念的人都知道，自由市场经济要能达到公平，最大的前提就是 「资讯透明」。然而，我们的都更流程真的有达到最基本的资讯透明要求吗？ 不知道不清楚也不用问你的「划定都更范围」 为了让所有读者了解都更过程中的更多缺失，本文将带领读者从都更最初的起点，也就是 「同意都更」之後会发生什麽事（反正也无法拒绝），再开始探究制度的权力失衡与资讯 不透明程度。但接下来1,000字可能不太有趣，大家先忍耐一下。 先从划定都市更新范围讲起好了。并非所有地区都能划定为更新地区，政府颁布了一套认 定标准，包括屋龄、巷道宽度、楼高、区域面积等项目，不过这并非本文重点，因此不在 此详述。如果是公办都更，也就是由政府发起，再发包给建商当实施者的都更案，在划定 都市更新范围的过程中，完全不需地主同意，所以一般地主、住户不要说是「知情」，连 同意的权利也不会有。 其次就是一般都更类型，在台北市只要符合政府颁订的更新标准与指标检讨就可以申请划 定更新范围。因此许多都更案都是建商先到选定的地区买楼买地，如此建商就可以迳自发 起划定，在过去很多住户都向市政府抱怨被划定之後自己都不知情，而且政府一直到前2 年，才把这些划定更新单元公告在网路上。换言之，无论是公办都更或一般都更，在划定 阶段时，地主很有可能都是毫不知情的。 「概要」、「计画」，傻傻分不清 不过划定更新范围只是取得区域的更新资格，就像是在昭告天下说：「嘿！我们这里可以 都更喔！」因此，接下来还必须遴选实施者，也就是「办理都市更新流程」，等最後选出 单一实施者时，才会进入真正的实施阶段。此时，地主必须分清楚什麽是「都市更新事业 『概要』」，什麽又是「都市更新事业『计画』」。事实上，这区别非常重要，但现实上 ，推行的过程却是杂乱无章，因此许多都更受害者都将此称为「骗取都更同意书过程」。 简单讲，「概要」就像是「合作意愿同意书」，目的只是在确定更新单元的范围跟初步的 规划构想，建商必须先举行公听会，告诉地主初步的更新计画，地主可以将概要同意书签 给许多家建商，任何建商只要取得10%合法地主的同意，并经主管机关核准，就可以开始 拟定「都市更新事业『计画』」。 由於可能会有许多家建商都取得概要同意门槛，因此「计画」可能也会有很多份，地主同 样可以在公听会过後，签署许多份计画同意书。优先取得2/3所有权人、3/4更新面积合法 地主同意的建商，就达到审查门槛，一旦向主管机关送件，就可排除其他建商，通常也会 成为最後的实施者。民99年5月修法後，概要变成象徵性质，如建商一开始就能收集到3/4 地主同意书，也可迳送计画免送概要，此为政府加速办理都更的美意，徐士尧则戏称概要 变成「公狗撒尿」，只存宣示地盘意义。 太好了，还没超过1,000字我们就要进入重点了！这里问题超大的，请大家务必回神。在 还没修法之前，大多数人根本分不清「概要」与「计画」的差别，加上政府也没有对此订 立定型化契约，所以2张契约同样都只是不可思议地薄薄的一张纸，差别只在於「概要」 与「计画」2个字，因此许多地主根本不晓得自己签的是什麽！ 事业计画同意书有2个最重要的功能；第一是对於事业计画内容的认可，包括建筑物的形 式、财务的计画；第二是决定自己未来的权益分配。对於事业计画内容的认可这大家都能 够明白，但是决定权益分配是怎麽一回事？根据都市更新权利变换实施办法第十一条的规 定：实施权利变换後应分配之土地及建筑物位置，应依都市更新事业计画表明分配方式办 理。也就是说，一旦你同意了都市更新事业计画，也表示你同意了将来参加权利分配时候 你的分配位置。在正常的常识跟逻辑之下，建商跟地主应该要对规划的实质内容、分配的 权益达成共识，地主才会同意这个建商的计画，才会进一步签署同意书表达同意。 但是，都市更新受害者联盟彭龙三指出：「有些不肖建商一开始就直接发计画同意书给住 户，，或是2张钉在一起，让地主先签第1张概要，第2张就是计画，自己还以为是在签同 一种，住户根本搞不清楚，连计画书长什麽样子都不知道，就傻傻地把自己给卖掉了。」 彭龙三解释，有些建商会要求地主签同意书时，不要注明签约日期，因为开发时间可能很 长，或刻意让地主忽略，甚至直接变造日期，让整个程序「反过来跑」，目前受害者联盟 已经收到很多起这样的案例。 都更契约，竟比办信用卡还随便 关键在於建商作弊吗？未必。关键在於，内政部营建署根本没有对此制订定型化契约，同 意书上也没有标示警语，才会让许多地主根本就搞不清楚状况，就签订如此重要的同意书 。这个政府自己开的大漏洞，几乎是在考验所有建商的道德良知。 台北市都市更新处总工程司张温德直言：「政府订定了非常多定型化契约，一般人买卖房 屋、土地时更要签订许多合约，但都更概要、计画同意书没有定型契约，也没有标示警语 ，搞得地主最後签计画同意书时，竟然比办手机、信用卡还要随便，真的是很不可思议。 」 同意书不绑计画书，形同诈骗 好，因为三字经告诉我们「人之初，性本善」，再加上绝大多数的建商也的确没那麽不肖 ，他们还是很NICE只是误会多了点，因此本文就不多追究。本文要质疑的，是地主一旦签 署「都市更新事业计画同意书」後，这种「同意到底」的荒谬性。 最大的问题在於，都更同意书只有让地主表达意愿，不涉及整体权利义务架构，而且内容 草率到近乎随便，地主只有表达意见权利，却再也失去了决定权。 新北市不动产估价师公会理事长徐士尧批评：「同意书应该绑事业计画书，不然送件是A 计画，後来建商不断修改，地主也不知情，结果最後出来是B计画，这跟诈骗集团有什麽 两样？」「地主签同意书後，几乎就丧失了所有决定权，因为那是空白同意，没有和计画 书绑在一起，所以对於计画变更无能为力。」 徐士尧解释，「同意」应该是有层次、阶段性的，因为地主同意让建商成为实施者，跟地 主同意初始事业计画、中途的所有变更、跟最後出炉的结果，完全是不同层次的问题，但 都更过程中，地主一开始同意了，就等同一路同意到底，再也没有撤回，甚至参与更新设 计的权力，根本就不合逻辑。「政府根本就没告诉人民相关的权利义务关系还有相关风险 ，难不成地主也同意最後要被拆迁吗？」徐士尧痛批。 缺乏三方对质机会，审议委员背黑锅？ 由於都更这种「一路同意到底」的特性，让地主对於设计修改、估价争议、选屋分配种种 切身问题，完全失去决定权，也让实施者成为了都更的唯一主体。缺乏对都更审议过程的 参与决策权，附加相关资讯的不透明性，则让争议不断蔓延、扩大。 就拿估价、权变资料来说好了，目前主管机关主管机关用「个人资料保护法」限制地主只 能调阅自己资料，但权利变换或估价报告的重点是均衡，若只能调阅自己资料，无法与其 他参与者比对根本没有意义。 此外，虽然地主有异议时，可到都更审议委员会中「表达意见」，但在进入决策阶段时却 得离场，仅留审议委员和实施者作结，不但不知道争议到底有没有被处理，更不知道所有 的设计变更究竟是由谁决定。 「民众陈情完，就被请出去，剩下实施者和主管机关在场，审议者要反对案子，实施者却 都在，如果眼神可以杀人，我看审查委员大概要死很多次」，同样也是新北市都市更新审 议委员会成员的徐士尧透露。 他指出，事业计画审18个月，如果是事业主管机关要求修改，那就一定要修，不然进行不 下去。但如果主管机关要求修5项，最後却修了10项，因为缺乏三方对质场合，所以建商 修成对自己有利，出去却跟地主说「那是主管机关要求」，地主也莫可奈何。 「我不敢说没有审议委员和建商勾结的案例，但不管有没有勾结，因为根本没有对质机会 ，所以权益损失者就会认为是官商勾结。问题是，审查委员和主管机关常常都是在背黑锅 的，而这和审议制度、都更条例有关」，徐士尧无奈地说。 是政府、建商，还是钉子户害了都更政策？ 都更制度设计让民众缺乏审议参与权、决策权，甚至，後续审查资料地主都拿不到，所以 无法得知陈情、异议到底有没有被处理。如今，许多市民对於都更政策、建商、审议委员 会观感不佳，究竟能怪谁？ 曾经被媒体报导形容为「钉子户」的彭龙三认为，一个公平而有效率的制度，对於建商而 言也很重要，因为好的建商也很多，他们本身也不希望被污名化是坏人。「虽然我是受害 者，但我真的不是要反对都更，政府应该做的，是不要让这个制度产生这麽多让人质疑的 地方」，他强调。【未完待续…】 --

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