「只有脑震荡的人才会讲出一坪换一坪这种鸟话！」 从前文的报导中，我们可以知道法制结构是如何的不平衡， 造成许多人仅能「选择被都更」， 因此几乎都会碰上所谓「权利变换」，也是都更最核心的议题。 然而，权利变换绝非台北市长郝龙彬所言， 只是「一坪换一坪」那麽简单。 本文将为大家介绍何谓权利变换及其周边问题， 并带大家一窥权变究竟潜藏了哪些陷阱， 才会酿出今日这麽多的都更纠纷。 为何反对都更总是「少数人」？ 首先说明权利变换与过去传统协议合建有何不同。 所谓协议合建，就是地主与实施者可以私下谈好重建後空间应当如何分配， 这分配包含选屋及坪数大小。 举例来说，地主与实施者讲好房子盖完後要五五分、六四分都没关系， 只要讲好了就成，那是属於实施者与地主间的私人契约， 政府无权干涉。然而，现行都更中，协议合建的例子并不多 （真合建假权变的例子先不在此探讨）， 因为合建都更不像权利变换有税赋减免，因此较少人选择用此方式进行都更。 因为上述理由，目前多数都更案都选择用权利变换方式进行； 先别急，等一下我们再来解释什麽是权利变换。 依照都更条例第22条规定，只要任何建商可以取得某区域2/3合法地 主同意，还有3/4土地及楼地板面积的所有权人同意， 就可以向主管机关提案都更。此外，都更条例第10条规定， 只要先有1/10的地主发起，可以申请划定更新范围， 但如果一开始就已经符合22条要求，就可以忽略不管，直接送都市更新事业计画书了。 这对建商来说相对容易，因为法律没强制要先划定更新范围， 所以假如建商可以先拿到某区域100％地主同意， 就可以再向外扩充更新范围， 把其他区块的土地一并「吃下来」。 换言之，就算某区地主不同意都更，但会被隔壁的100％稀释掉， 从100％不同意变成25％的「少数人」，被迫参加都更游戏。 现在你明白，为何每次只要有人反对都更，就会被说成那只是「少数人」了吗？ 权力失衡的权力变换 好，为了怕您准备要把网页关掉了， 现在我们来解释什麽是权利变换， 正式进入都更Lesson 1吧。对不起我废话超多 (钟圣雄这句话是杀小XDDDDDDDDDDDDDDDDDDDDD) 就假设你们家社区要被都更好了。 为了决定都更之後的空间该怎麽分配， 建商会先找3家估价师， 估算你们社区在更新前有多少价值。 比方说你们社区在更新前的总价值有10亿， 而你家（含土地）的总值是1亿 （有没有很开心？有的话你应该也不会看这篇文章了）， 如此一来，你们家就占总价值的10％。 下一步，估价师会去推估贵社区在被都更之後， 「可能」会有多少价值，在此就先假设是40亿好了。 依照更新前的权利比重来看，你们应该要可以拿回更新後价值的10％， 但建商会告诉你，为了盖出这些新房子总共花了10亿， 所以更新後的40亿，应该要刚刚好给这个 「善良管理人」价值10亿的不动产，不多也不少，这样很公平公正对吧！ 接下来我们就可以套公式， 计算出更新後你究竟可以拿回多少价值。 别紧张，这公式只要小学有毕业都看得懂。 （更新後价值 – 更新成本） X 更新前权利比重 = 应分回价值 （40亿 – 10亿） X 10% ＝ 3亿 换句话说，拜都更德政所赐，原本你家1亿元的旧房子，变成了3亿元的新房子，是不是很 棒！ 话说回来，剧情也有可能是这样演的。 你们社区和房子的所有状况都没有改变， 但是建商找来的估价师告诉你， 贵府只值8千万，所以权利比重变成8％。 至於更新後价值，这次估价师这次估出来的结果是总值30亿， 但建商这次申报的更新成本则变成15亿。让我们再套一次公式，这次的结果将变成： （30亿 – 15亿） X 8％ ＝ 1.2亿 请注意，按照2次的计算结果， 你的不动产更新涨幅「只是」从3倍变成1.5倍， 但扣掉高比例公设与土地增值税後，获益就会变得微乎其微； 但如奇蹟似的，建商最後拿走的更新价值，则从10亿变成了15亿， 占了总更新後价值的一半。不过以上都不是重点，重点在於 3家估价师都是建商找来的，更新前和更新後价值都是他们说的， 而更新成本则是建商自己申报的。 重点在於，整个权利变换过程中，住户都没有参与发声的权力。 也许你质疑，既然估价师攸关所有权益价值，为什麽不能由住户找呢？ 很抱歉，没有为什麽，因为法律就是规定，估价师「只有」建商找的才算数。 事实上，住户要去找估价师倒也不是不可以， 只是估价结果仅能做「参考」之用， 不会纳入最後的权利变换计算中。 请特别注意算式中「更新前价值」、「更新後价值」、「更新成本」三者之间的关连。 低估更新後价值，通常也会跟着低估更新前价值， 因为这样看起来才会出现房价抬昇的结果。 高估更新成本，低估更新後价值， 可以让实施者取得更多利润，但聪明的实施者通常都 不会让比重太过悬殊；除非，实施者觉得地主非常笨。 脑震荡才说一坪换一坪 好，写到这里，聪明的你应该已经明白，权利变换谈的是「价值比例换价值比例」，不是 坪数换坪数的问题，而且也的的确确和什麽「一坪换一坪」毫无关连了吧！ 「郝市长很笨，幕僚也笨，只有脑震荡的人才会讲出一坪换一坪这种鸟话。高房价区，一 坪换一坪建商会爽死，因为营建成本都一样，随便卖几坪就可以Cover更新成本了。低房 价区你说要一坪换一坪，会有建商要去吗？」新北市不动产估价师公会理事长徐士尧如是 说。 未完待续… --

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