租屋：住宅政策的化外之地 ◎物理四 许哲韡 （本文刊载於台大意识报第041刊） http://tinyurl.com/NTUcpaper04106 　　新就业青年最常见的居住模式，莫过於在外租屋。但租房子真的能够解决住的问题吗？ 资料指出，台湾大约有15％的人口租屋居住，但租用坪数普遍偏小（15~30坪，占97％）、 单户租金普遍偏低（万元以下，占71％）等，皆透露出过客心态严重，租屋仍是台湾人在 经济压力下不得不的选择。 租屋政策与现况 　　检讨租屋政策，发现截至2000年，政府的住宅资源有97％用在协助购屋，却仅有3％ 用於协助租屋上。直到2011年，亦只有营建署国宅组「整合住宅补贴资源实施方案」与 「青年安心成家方案」两者提供租金补贴，总和14亿，仅占国宅组总预算的20.48％。 　　预算不足之外，租屋相关政策亦缺乏全面性，不是中央地方各自为政（台北市零星兴 建的出租国宅），就是只重齐头式平等（全国统一每月3600元租金补贴），细部亦规划不 良，对民众帮助有限。举例来讲，官方租赁资源中量最多的出租国宅，凡脏乱、人口组成 复杂、乃至污名化等，问题相当多。 　　租屋市场的现况又如何？根据内政部营建署统计，截至2010年六月，全国约有九十二 万户空余屋，都会区空屋率则普遍在11%左右，租屋供给可说相当充足，却并非人民心目 中居住的最佳解，原因其来有自。 　　首要问题便是绝大部分租房未登记在案，市场几近完全不透明。登记在案後面临的税 赋问题确是影响房东加入体制的主要阻力，但最主要应是相关单位没有积极查证租屋事 实，亦没有额外诱因吸引房东加入体制。租屋缺乏控管的结果，造成市场比价机制失能， 福利政策难以介入，居住安全没有保障等，如日前东华大学邻近租屋失火造成一死案，便 肇因於违建未被检举。即使民间机构提出安全标章概念，也无法强制「黑户」参加。可以 说，政府的未能管控，是租房成为「没有选择的选择」最重要的因素。 　　以房客使用的角度，像是无法随心所欲改造空间、设施损坏必须仰赖房东非专业的 「服务」、当房东突然告知这房子他想「自用」时根据现行法律房客必须立即搬迁，皆造 成「人在屋檐下」欠缺归属感的印象。而以房东经营角度考量，须瞎子摸象般扛起一应杂 事、收益不高、缺乏房客筛选机制、又因为少子化与都市青壮人口外移(因为住不起)导致 房子租不出去等等，皆降低经营租屋的意愿。如此，制度的不完善可见一般。 　　再以社会整体利益来论，买不起╱不想买房者无法安稳租屋、公营租屋投入成本与效 益不成比例、盲目发放租屋津贴等现象，显示个体乃至官方并不了解如何使投入成本有效 运用於租屋市场。换言之，人民无从知晓什麽是自身经济能力和需求下的「最适」选择， 政府也因为缺乏市场现况数据，无法建构出完整的公共利益模型，进而影响决策适切性。 各方一厢情愿的结果，租屋市场於焉成为一个没有赢家的市场。 租屋真的不是解答？ 　　即使租屋问题重重，争议却不如房价高涨普遍。因为连房客都将租屋视为次级品，却 不论未来是否有可能购屋。毕竟上一辈乃至社会普遍观念，「有土斯有财」、「安身立 命」、「养屋防老」等，都给予我们租屋矮人一截的观感。 　　但真的只能是如此吗？我们该从不同的角度出发，寻求租屋市场的可能。以先进国家 为例，美国、法国有35％左右的人口租屋居住，日本则有40％左右，以社会主义式的政策 控管房市的德国更有58％的人租屋，其年轻人更高达77％，相当惊人。诚然历史脉络与文 化背景须纳入思考，不难猜想制度面的落後是造成差异的主因。 　　住宅法的订定是个中关键。综观他国住宅法，包括租赁规则、居住安全、环境改善、 弱势族群安置与补贴等，皆言明於法条中，并以提昇社会整体利益为宗旨。例如德国政府 双管齐下，在供给面以低息贷款、借款保证、减少税收等方式鼓励修建租住房，在需求面 则根据个案现况给予租金补贴，减轻民众居住压力之外亦增加投入租屋市场的资金。而後 ，政府再对大量的商业出租房进行房租控管。如此，租房的安全感不亚於买房，数十年居 住在一所出租房中的德国家庭不在少数。甚至大量而价格合理的租房，更反向对房地产市 场起了相当大的平衡作用。反观台湾，欠缺住宅法，却又加入因利益折冲而衍生的「违章 建筑」式制度如奢侈税、租屋补贴等，皆显示政策仍然停留在挖东墙补西墙的阶段。 　　政府应尽速推动住宅法规，并建制专责机构，以求人力、财力与相关资源逐渐完善， 而後才能谈健全租赁市场。具体作法有：积极查证租屋事实，使登记在案比例大幅提昇， 如此住屋安全、环境改善的推动将相对简单。其次是对租赁双方制造利多；如何让房东因 认同机制（如房客品质提昇，维护成本降低、杂事不用自己来）而加入体制，如何让房客 能住得安心稳定，皆是课题。政府更可协助民间企业及社团法人成立专业租屋经营单位， 以求在房屋品质验证、房东房客媒合、搬家服务管理等多方面的执行效率。 　　政府必须认知到，不积极建构令人信赖的租屋模式，市场便难以吸引足够经济力进入 支撑，不健康的现况更难以改变。另一方面，一味投入经费，将负担不起买房的人带入购 屋市场（按：2011年5月6日行政院宣布，扩大「青年成家方案」，每人可贷720万），只 为快速迎合既有居住想像却不论结构性缺陷的片面作法，既有选举将至、政策赂民之嫌， 更无法证明将对整体公共利益有正面效果。如斯种种，关於租屋这回事，显然仍有许多环 节必须被持续探讨。 参考资料 1. 石振弘。2000。健全台湾住宅租赁市场刻不容缓。台湾大学建筑与城乡研究所 2. 社会住宅推动联盟。台湾公有出租国宅数量统计表 http://socialhousingtw.blogspot.com/2010/08/blog-post_3164.html 3. 刘美妤（民100年3月18日）。在国宅里拆散的部落──老三莺人的後续故事。破报。 4. 华昌宜（民99年4月7日）。揭开高住宅自有率的真相。中国时报。 5. 秦蕙媛、沈婉玉、王莫昀（民100年5月6日）青年安心成家 优惠房贷 最高720万。中 国时报。 6. 丁致成（民86）。城市多赢策略。台北市：创兴出版社。 -- 这篇文章让你觉得： ζ z ◢＼ ／◣ ◢⊙-⊙◣〝◢〒 〒◣′◢︽ ︽◣ +◢□-□◣ ◢★ ★◣ Z ◣ ◣▄◆ ▄ ▄ 皿 ▄ ▲▄皿 ▄ ▲▄▼ ▄ ▄ ◆ ▄ ▄▼ ▄ ◢▆ ▆◣ [中肯] [温馨] [崩溃] [和谐] <[顶尖] ＞ [超能] [冗长]〈 台大意识报 ★ 议事在台大 Yψmurrya 部落格 http://cpaper-blog.blogspot.com 我们的板　consciousnes　(ptt2) --

※ 发信站: 批踢踢实业坊(ptt.cc) ◆ From: 140.112.250.171 ※ 编辑: doane999 来自: 140.112.250.171 (05/18 23:08)