二十年後，你会不会住在货柜屋？ ◎社会四 邱彦瑜、法律四 陈稚涵 （本文刊载於台大意识报第0XX刊） http://tinyurl.com/NTUcpaper04105 「人人有权享受其本人及家属须之适足生活程度，包括适当的衣食住及不断改善的生活环 境。」（联合国＜经济社会文化权利国际公约＞第十一条） 　　诸多欧洲国家近年来推行社会住宅政策以保障社会弱势的居住人权已获得不错的成效 ，然而台湾的住宅问题却被政府完全丢给市场机制决定，在供需原理和市场主体对利益的 追求之下，住宅成为一种市场商品、投资资产，用过高的价格购屋反成了都市人的必备之 痛，但居住在自身可负担的住处应该是基本的人权；换言之，国家有必要适度介入市场、 保障权利，因为住宅问题是人权的体现。 　　政府於房地产市场中扮演的角色有很多种，像是私有住宅主宰着美国市场，政府仅从 税制层面去管制；而欧洲地区的社会福利国家，则走向大批公共住宅的道路。亚洲地区基 於其特殊的文化价值观与经济发展历史，在这两者之中走出了第三条路。 从「有土斯有财」到「住者有其屋」 　　华人文化中「有土斯有财」的观念对於一般大众的购屋心态影响不小，除了影响到个 人选择之外，在制度上也影响了政府对於住宅政策的考量。 　　自国民党迁徙来台，人口大量增加，但住宅的量与质都相当匮乏，当时兴建的住宅主 要是为安置风灾灾民及国军眷属，是政府参与住宅兴建的开端。民国四五零年代开始，国 宅政策成为住宅政策的主角，一方面以成本价出售国宅给低收入家庭，以8/10/12小坪数 的类型为主，如南机场夜市周边的整建住宅，另一方面则是给予不同职业身分者住宅补贴 （尤以公教人员为大宗），另外台北市特有五处平价住宅，以低价出租或免费借住的方式 运行。 　　此处的国宅政策异於欧洲社福政策中的「社会住宅」，社会住宅是指政府兴建、或民 间拥有之合於标准的房屋，以低於市场租金或免费出租给所得较低的家户。然而台湾当时 的执政者打着「住者有其屋」的口号，将国宅出售给买得起的人，其实并没有完全帮助到 最底层的弱势族群。 　　1970年代因国际原油上涨，房地产价格也随之上升，住宅市场出现大量余屋、国宅 也面临滞销的情况。第三波房价高涨在於1980年代台湾经济快速发展，长期的出口累积了 高额的外汇存底、国际的热钱流入台湾，房地产与股票市场都大涨，都市土地开始被垄断 与炒作。1993年政府对容积率与建蔽率实施管制，建商们抢建导致供给超额、空屋率上升 到12%，在东南亚的金融风暴之後，为了解决滞留在房地产市场的闲置资金与过多的空屋 ，政府提出了「1500亿振兴建筑投资业措施」的房贷优惠，希望鼓励购屋的风气。同时， 滞销的国宅在当时高达18000户，也促使政府停下兴建国宅的脚步，转向以优惠利率贷款 给一般国民购置私人建宅，并终於消除了职业身分作为申请的区隔，将范围扩大到青年、 各种社会弱势等等。相较於国外的住宅政策并重购屋与租屋的选择，2007年政府才透过「 住屋补贴作业规定」补贴租屋者的需求。 「没有政策的政策」 　　一个完善的住宅政策，应该是让社会中有居住需求的大众，无论面对租屋或是购屋的 选择，都有可负担的住屋。然而在台湾住宅政策的发展当中，政府常是措手不及的应对房 地产市场的沸腾或是泡沫化，从以下几点可以看出： (1)不透明的房屋市场 　　至今政府仍无法强制要求民众登录房地产交易的成交价格，身为购屋者的民众对於房 价资讯也是缺乏了解。在国外行之有年的「实价登记」制度，在台湾却迟迟无法立法，由 於现有土地增值税以公告现值计算，若改以实价登记，土地增值税就会暴增数倍，而现况 的资讯不透明也造成炒房的实情难以掌控。 (2)管理单位的分散与式微 　　相较於许多国家将负责住宅的行政单位列於第一或第二层级（如部或署），台湾目前 则由内政部营建署之下的住宅组负责，早期由中央制法、地方执行，更容易造成多头马车 的状况。自从不自建国宅之後，社区营造等工作也为其他单位所负责，管理单位面临无事 可做的状况，这其实反映了政府对於「住宅问题」尚缺乏一整体性的想像，仍将过往硬体 建设、贷款补助的政策视为唯一可行的道路，而将相关的管理、社区营造等工作切割至其 他单位。 (3)缺乏长远规划 　　各种条例、办法都依循着当时的社会背景而生，执行时间有长有短，住宅政策一直缺 乏一部完整的「住宅法」，过往不连续并骤变的政策走向使得住宅问题一直缺乏长远的规 划。 　　无壳蜗牛运动经过了二十年之後，高房价问题依然位居十大民怨之首，面对选战季节 的到来，政府也提出了一些相应的措施，究竟是住宅政策的曙光还是选举空头支票呢？ 供给面的打房？ 　　针对高房价引发的民怨，执政党与在野党纷纷端出解决方案；在所有政策中，今年二 月底提出草案、四月中立法院通过、预计六月一日开始实行的「特种货物与劳务税条例」 (俗称「奢侈税」)无疑是最具争议性的方案。奢侈税的课徵对象除了房地产外尚有游艇、 直昇机等「特种货物」，在此我们只讨论房地产部分：到底奢侈税能不能达到抑制房价的 目的？ 　　奢侈税本质上是交易税，即房地产转手时才有奢侈税课徵与否的问题。具体税制内 容为：「非自用」不动产(包括土地与房屋)，依据实际交易价格，在持有一年内转手，税 率为15%；两年内转手，税率为10%。因此可知奢侈税有三个重点：非自用、实际交易价格 、转手时课徵。关於非自用不动产，行政院表示将从严认定，即本人、配偶与未成年子女 共用的住宅认定为自用住宅，避免投资人把未成年子女当做人头去登记其余不动产。实际 交易价格则是我国不动产税制上的一大进步：过去房地产相关税的课徵基准均为公告地价 而非实际交易价格，讲得夸张点，这样过低的公告地价对於投资客来说是简直是不痛不痒 。采用实际交易价格作为课税基准，除了能使政府的税收增加、增加房地产投资成本让房 市降温，更重要的是使房地产市场的交易价格资讯透明化。现下房地产市场为卖方市场， 除了供需不平衡，买方无法掌握足够的价格资讯、建商与卖方联合起来哄抬价格更是房价 高到不合理的元凶。真实交易价格浮现之後，预期能稍稍改变目前资讯不对称导致市场失 灵的现象。 　　然而奢侈税果真是高房价问题的特效药吗？亦即，奢侈税实际上真能抑制房价吗？对 於此问题，目前学界似乎未有一致的见解。从奢侈税草案公布至今，台北部分地区房价有 显着的下跌，似可证明奢侈税有一定的抑制房价效果。但政大地政系张金鹗教授、玄奘大 学财金系花敬群教授均表示，奢侈税并非一个健康的税(在现有税制上叠床架屋而未整合) ，只是一帖能打击短期房价的猛药。若要使长期的房地产市场趋於正常，彻底改革整体房 地产相关税制才是治本的做法。 需求面的援手？ 　　自2009年起，为因应少子化与人口老化等趋势，政府提出了「青年安心成家方案」， 试图透过「减轻居住负担」的方案鼓励青年家庭生育，并行「租金补贴」及「两年零利率 购置住宅贷款利息补贴」两方案，主要受益者针对年轻新婚族与中低收入户，但是免息贷 款的金额只有200万，青年购屋族仍须考量之後还款的能力。租屋补贴则为齐头式的上限 3600元，但不同地区仍会有异质性的需求。这些方案一方面仍鼓励更多的青年投入房价高 居不下的购屋行列，另一方面，也仅补贴到有结婚的青年家庭，却忽略单身者。 　　除此之外，前阵子的「小帝宝案」也使「公共出租住宅」重新唤起社会舆论的讨论， 台北市长郝龙斌宣称，希望将公有出租住宅供给量提升至全体住宅总量的5％(目前是 0.08%)，除了小帝宝之外，大龙峒附近也打算盖类似的公共住宅。不论是台北市或是新北 市，政府都强调为了「反标签化」，「青年出租」、与弱势混居将是两区公共住宅的发展 主轴。此项政策一出，一方面引起社会住宅预定地附近的社区抗议，另一方面也引起社会 住宅联盟对於居住资格锁定於青年的反弹，这反映了一个从早期国宅政策延续至今的盲点 ，即是以「硬体设施」试图解决居住的问题。早期的出售、或是後期沦为「贫民窟」的平 建住宅等，都显露政府缺乏「管理」住宅的思维，只想透过盖房子及补贴了事，然而弱势 群体内部异质性所面对的居住需求以及与附近社区的互动关系，更是政府需要透过跨部会 合作去设想、规划持续且完善的住宅政策。 他山之石－韩国 　　与台湾齐名亚洲四小龙的南韩，跟我们有着相似的政经发展史，住宅问题也是该国近 期发展中不可忽略的面向。 　　自八零年代起，韩国历经高度的经济成长，集中於汉城（今首尔）大都市圈，住宅市 场供不应求的程度相当高，引起不动产的价格高涨，使大多数韩国家庭之住宅负担能力与 自有住宅率都偏低。 　　然而自1962年起，韩国政府便有计划地将住宅政策纳入发展计画中，更将原为行政单 位的韩国住宅管理局重组为韩国国家住宅公司，透过这种类似於土地开发商的公营仲介角 色，兴建住宅、收购土地等等，并将其获利使用於公共用途。 李明博与他的一百五十万公屋 　　韩国现任总统李明博在2008年发布了一项十年计画，并行分让（出售）住宅与出租住 宅两种方案，预计将数量上增到一百五十万户（约占韩国住宅户数的11.5%）。 　　在分让住宅部分，透过国家建造或私人建案提供部分作供给，透过市价50%-70%的价 格出售，透过对於不同族群的差异补贴，使不同性质的族群可以住在一起。而出租住宅则 依照租赁时间分为10年、20年与30年，各具有不同的区位与申请条件，相当具有弹性的考 量。 　　过往提到社会住宅，多会想到香港与新加坡的例子，但这两个国家以社会住宅作为政 治控制的方式以及对於土地所有权的控制都不是台湾所拥有的条件。在台湾发生无壳蜗牛 运动的时候，韩国社会也为住宅问题发生过社会运动，而韩国政府对於住宅政策的重视， 是值得我们参考的。 我们还能选择住甚麽样的房子吗？ 在东京，房地产市场呈现为一滩死水：房价很高，却也没有人买得起。对东京的青 年而言，整个世代出现了断层，一些人选择一辈子居住在爸妈留下来的房子，他们放弃了 累积财富买房子的梦想，把钱花在其他的消费品上。 　　以往，我们认为该靠自己的双手挣到属於自己的房子，如今，十四年不吃不喝才能在 台北市换得一个立身之处；在我们看不见或者视而不见的地方，更弱势的人们只能在城市 的角落，寻找勉强可容身的处所。这样的代价，是否已经过於沉重、而令台北的天空看起 来更遥不可及？ 「居住是基本人权」并非指政府应让所有人都能无条件拥有他们心目中理想的房子， 而是让这样的理想是大多数人负担得起，不必花费过多的人生资本因而丧失了更多的可能 性。於是，政府提出了奢侈税政策，企图从税制方面抑制过高的房价；社会住宅则提供弱 势者最最基本的居住需求。其他尚未被正视的政策，例如对租金的补贴，能够让尚未选择 定下来的人们在城市里好好安身立命；青年住宅则可看作是「中继站」，让国家发展主力 的青年们不必在年轻时就在买屋/租屋上付出过高成本，而能将资源投注在其他地方、回 馈给社会，整体而言更加带动国家的进步。但无论政府提出了哪些住宅政策，最重要的仍 然是：让每个人付出合理的成本，去获得他们想要的居住环境。 对於住宅政策，或许我们该有更多的想像。希望更完善的政策能让我们都能选择各自 所需求的，而不是在高房价的现状下不得已的选择。 -- 这篇文章让你觉得： ζ z ◢＼ ／◣ ◢⊙-⊙◣〝◢〒 〒◣′◢︽ ︽◣ +◢□-□◣ ◢★ ★◣ Z ◣ ◣▄◆ ▄ ▄ 皿 ▄ ▲▄皿 ▄ ▲▄▼ ▄ ▄ ◆ ▄ ▄▼ ▄ ◢▆ ▆◣ [中肯] [温馨] [崩溃] [和谐] <[顶尖] ＞ [超能] [冗长]〈 台大意识报 ★ 议事在台大 Yψmurrya 部落格 http://cpaper-blog.blogspot.com 我们的板　consciousnes　(ptt2) --

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