我家怎麽都不会涨？－透视台湾的房地产逻辑 ◎许裕民（政治二）、范捷茵（外文二） （本文刊载於台大意识报第041刊） 陈稚涵（法律四）、赖昱安（外文二） http://tinyurl.com/NTUcpaper04104 你是否也曾有这样的内心呐喊： 密密麻麻的高楼大厦，找不到我的家 在人来人往的拥挤街道，浪迹天涯 我身上背着重重的壳，努力往上爬 却永永远远跟不上，飞涨的房价 给我一个小小的家，蜗牛的家 能挡风遮雨的地方，不必太大 给我一个小小的家，蜗牛的家 一个属於自己温暖的，蜗牛的家 （取自蜗牛的家歌词） 　　我国除了千禧年前後因国内外经济大环境景气不佳（98年亚洲金融风暴、07年美国次 级房贷风暴扩及全球）之外，近20年台湾GDP呈缓上升趋势。 　　台湾近二十年来发展经济的结果是GDP确实成长了，但诸多数据显示，台湾人民的薪 资成长却与GDP成长脱钩，这说明了经济成长的成果似乎没有被多数台湾人民享受到，因 为一国GDP是由所有国民创造出来的，照理说GDP成长，国民薪资所得也应增加，物质生活 应该过得更好才对。不幸的是，持续飙涨、居高不下的房价却在伤口上洒盐。尤其在台北 ，台湾的首都兼经济重镇，就业与发展机会较其他地区多，因此是许多中南部年轻子弟的 梦想，渴望能在台北打拼事业、开创自己的未来。可是居高不下的房价与不稳定的租屋市 场却使得台北梦几乎难以实现。 　　根据劳委会2009年薪资统计资料，大学刚毕业将迈入职场的社会新鲜人大学生的平均 起薪是26,175元，这样的数字，要买下动辄上千万的台北房子犹如以卵击石、螳臂挡车。 身为几年内即将踏入就业市场的大学生，毕业之後背负着社会、家庭所寄予的厚望，想自 己在台北买一栋房子吗？没有父母的援助你有办法如愿吗？想在这个城市找到一个自己安 身立命的地方，有可能吗？ 房地产市场发生了甚麽事？ 　　近几年来所有物价都涨了，台湾的最低薪资也涨了3%，但工资的涨幅根本跟不上物价 的步伐，加薪被上涨的物价吸收掉了，换算下来的实质薪资成长率是负成长。囿限的购买 力再加上高涨的房价，在新北市购屋逐渐成为一个可望而不可及的梦。 　　大台北地区整体住宅市场朝向豪宅的型态发展，再加上民间建商抢标国有土地兴建住 宅，最後呈现出的结果是房价、地价不断飙升，导致新兴青年就业人口无力购房。根据内 政部营建署调查，台北市房价所得比为14.3（注一），指出现在房价已高出所得能力的十 三倍之多，也就是说全家人必须不吃不喝十四年才可支付，而贷款负担率为56%（注二） ，也就是所得有超过一半必须拿来支付房屋贷款并且要有背25年以上的心理准备。即使有 能力买一间房，也没办法满足未来可能换屋的需求。一旦生活用品通货膨胀、或中央银行 决定升息，在薪水继续维持不变的状态下，很可能面临无力偿还房贷的窘境，甚至因为银 行出现钜额呆帐，而重蹈美国二次房贷危机。相较於全球其他都市，2009年美国纽约房价 所得比为7、日本东京为8.8，台北房价明显偏离基本面。 　　为何大台北地区房价如此令一般人无法负担呢？其中一个原因是房地产市场过热（注 三）。 　　以环境背景而言，我国房地产投资一直受到社会大众的重视，因为国人相信，相对於 周转流动性高的短期投资，例如股票、债券、基金等，房地产是相对保值的耐久财，并且 相信房地产市场只涨不跌的长线趋势。 　　而以历史事件分析，2008年美国次级房贷是造成这波房市飞涨的原因之一，在次级房 贷引发的金融海啸之後，中央银行采行扩张性政策以稳定金融体系。首先，央行维持宽松 的货币政策，并挹注资金提供市场流动性；长期的低利率货币政策和资金的浮滥，使游资 涌向房地产。同时，在财政政策上，政府采行各种减税政策，并大幅调降遗产税税率（注 四），台商或有钱的海外人士纷纷将海外资金汇回台湾，导致大量热钱涌入市场，但是市 场上并没有相对应的投资标的，因此热钱大量流入股市、房市，也有投机户趁机炒作哄抬 房价。而在人们抱持房价随地价涨的预期心态下，地价攀升顺势带动房市的成长，相互拉 抬效应之下，助涨了已经过高的房价。因此，低利率和热钱引发的不动产投资需求，在在 使得市场增温，造成房价高不可攀、而购屋成为多数人沉重的负担。 　　房地产价格飙涨的现状下，拥有资本额的投资人竞相投入买地购屋的房地产市场中， 在购入、转出的过程中获取可观的利润，造成房屋脱离住宅的本质，成为一种可以抛售、 获利的商品；房屋商品化的结果，间接剥夺了一般市井小民拥有房屋的权利，最後导致购 屋成为一个越来越遥远的梦。 好地，不养吗？ 　　诚然，遗产税调降、银行贷款条件宽松等等原因的确是市场中流动的资金大幅增加的 推手，但在有其他投资项目诸如股票、期货等的情况下，并不必然会造成大部分资金都流 向房地产市场的结果。使房地产市场受到较多偏好的原因，除了房地产本身较具保值性以 外，根据政大地政系张金鹗教授的看法，台湾在房地产方面的赋税制度有极大缺失是重要 关键。 　　关於房地产的税，就种类而言，分为「所得税」与「财产税」两种：前者发生於房地 产转手而有金钱流动之时，如土地增值税；後者是仅仅持有就要课徵一定的税，如地价税 与房屋税。土地增值税，依据三民主义，是在於体现「涨价归公」，即土地的价值之所以 提高不是由於地主个人的努力，而是整体社会进步（例如交通建设、都市化）造成，因此 对於增值部分课徵一定的税以维护社会公平正义。当然土地增值税不是三民主义的独到见 解，事实上世界各地绝大部分国家都有核心精神类似的税制，只是不一定以增值税的方式 课徵。地价税与房屋税等财产税的课徵正当性来自於，土地的价值并非土地单纯存在就能 出现，须有其他条件例如邻近公共建设、整体社区氛围、学校学区共同创造，而这些条件 很多时候是由政府提供，因此基於使用者付费来课徵地价税与房屋税。 　　现行土地增值税分为20%、30%、40%三个级距，可自行选择依据实际交易价格或者公 告地价申报；地价税与房屋税则依据所在地不同而有不同税率，以台北市为例，地价税由 1%开始累进，若是自用住宅用地税率则是0.2%；房屋税於自用住宅是1.2%，营业用地3%， 其他用途2%。国土规划及不动产资讯中心资深研究员华昌宜指出，经过物价指数的加权之 後，台湾的地价税与房屋税合计只有美国的不动产税（Real Property Tax）（注五）的 十分之一，显然是过低（自由时报，2010/3/9）。地价税与房屋税过低的结果是房地产的 「持有成本」太低，导致人们宁可将土地/房屋闲置等待更高的价格（也就是所谓的「养 地」），使供给变少，价格也随之提高了。另一方面，无论是土地增值税、地价税或房屋 税，都以政府的公告地价（房屋税则是评定现值）为课徵基准，而公告地价与评定现值往 往远低於市价，无法达成原先平均地权、符合社会整体公平正义等等的目标。 　　综合以上，台湾地价税与房屋税过低，使房地产持有成本低；房地产税制以公告地价 与评定现值为课徵基准，又使政府课徵不到依据实际交易价格应有的税额。因此，相较於 其他投资目标，房地产既相对保值、税率负担又低，成为国人优先投资目标进而造成房地 产市场过热的结果，完全不令人意外。 预购一个来自未来的房子 　　台湾不动产市场的特色在於可利用土地面积稀少，而人口密度高 （如：台湾人口密 度为世界第十一，而台北市大安区的人口密度约27,500人/km2） 适逢战後婴儿潮，人口 成长，经济起飞，对於住屋的需求大增。在传统「有土斯有财」的想法下，民众的购屋欲 望使得房地产市场更趋热络。面对需求的提升，建设公司的案子因而增加，但在当时金融 业对於建设公司的建筑融资却不甚稳定。为了保证让资金运作顺利，许多公司因而采取「 先售後建」的预售模式，并且延续至今。 　　预售屋的好处对买房者而言在於降低入住自拥屋的门槛，对於盖房者则是资金周转灵 活。在一般模式下，买房者只需订金与总金额的10%的自备款，半年後开工再付5%的工程 款，等一年半後房子盖好再偿还的85%的银行贷款。对於建商而言，先取得房客的预售款 大大方便了他们的投资。首先，建商可先筹备土地款即可，营建成本再利用预售的资金回 收来支付，这样的情况下，建商只要在预售案上卖掉四成，那麽他们便稳赚不赔了。（例 ：北投公园旁的「汤川秀树」，营建金额3千万，总销金额1.2亿） 这样类似以期货概念 的购买未来财货的方式，让一般民众更易进入房地市场，但也隐藏交易和经营法令不健全 的危机。 　　台湾房地产环境，起因於国人根深蒂固对房屋拥有权的价值观、政府不健全的财税制 度和相关住宅政策，导致房屋市场商品化──许多人选择投入保值性高的房屋市场。面对 市场的排挤效应，政府又该做出什麽措施因应住宅问题呢？ 冷知识──预售屋的起点 　　「预售屋」这样的手法乃是台湾的发明。全世界第一个预售屋乃是民国58年华美建设 公司的华美联合大厦 （位於北市仁爱路圆环旁，已拆），当时请了一批身穿旗袍的跑单 小姐销售房屋，他们没有样品屋也没有模型，只有贴在墙上的「已售屋」销空单。这样的 预售模式意外地引领了台湾房地市场一大流行，迄今仍屹立不摇。 注一：房价年所得比=购买房屋总价/[(家庭月所得)*12，其代表民众之住宅负担。 注二：贷款负担率是以有向银行贷款之问卷为主，假设20年本利平均摊还模式，并固定利 率在目前水准，设算出购屋者平均每月应有之房贷支出，再除上家庭月所得，得到房贷占 家庭月所得比。 注三：住宅学会99年度第三季房地产景气动向显示，景气综合指数小幅上升，再者，房地 产对策讯号在营建署99 年第4 季评估中呈现热络的黄红灯，也就是注意性灯号，最後， 厂商经营调查同样上升，也就是反映企业家预期未来房地产景气偏好。 注四：遗产及赠与税改革2009年1月23日生效，最高税率由原本50%调降为10%、并简化为 单一税率，而遗产税免税额也提高为1200万元、赠与税220万元。 注五：美国的不动产税Real Property Tax与台湾不同，是将土地与房屋税合并课税。 -- 这篇文章让你觉得： ζ z ◢＼ ／◣ ◢⊙-⊙◣〝◢〒 〒◣′◢︽ ︽◣ +◢□-□◣ ◢★ ★◣ Z ◣ ◣▄◆ ▄ ▄ 皿 ▄ ▲▄皿 ▄ ▲▄▼ ▄ ▄ ◆ ▄ ▄▼ ▄ ◢▆ ▆◣ [中肯] [温馨] [崩溃] [和谐] <[顶尖] ＞ [超能] [冗长]〈 台大意识报 ★ 议事在台大 Yψmurrya 部落格 http://cpaper-blog.blogspot.com 我们的板　consciousnes　(ptt2) --

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