作者hydeliu (爱在冷却前最沸腾)
看板NKFUST-CCE90
标题[转录]Re: [问卦] 有没有 台湾房价 即将 泡沫化 的八卦?
时间Tue Aug 25 17:11:14 2009
※ [本文转录自 Gossiping 看板]
作者: symp (简单的幸福) 看板: Gossiping
标题: Re: [问卦] 有没有 台湾房价 即将 泡沫化 的八卦?
时间: Tue Aug 25 00:07:53 2009
※ 引述《greengreen42》之铭言:
: 这些就是一部分媒体、投资专家、建商不敢告诉你的真相:
: 1.台北目前标售已有多笔土地超过每坪400万的单价,而日本地王根据该国政府公布由不动
: 产估价师估计的市价,约莫是900多万台币。
: 乍看之下台北的土地跟东京还有一倍以上的差距对吧?台北的土地很便宜?
: 事实上完全是错的,结论正好相反。因为土地有所谓的容积率限制,也就是一坪土地可
: 以盖多少建坪,因此土地算每坪单价是错误的,正确的单价算法应该是算容积单价,也
: 就是这麽多钱买到的是多少法定建坪。
: 东京第三种商业用地容积率为1300%,台北目前容积单价新高的大型标售案D3(101对面)
: 则是300%左右。东京地王市价每坪不到1000万台币,D3市价则是每坪306万。
: 然而前者的容积单价是1000万/13 = 77万,後者却是两倍的153万
: 没错,事实刚好相反,台北的地不但比东京还贵,容积单价还是两倍
: 而且这还没考虑到,东京的额外奖励容积最高可以加倍,台北却往往在30%左右(上限50%)
: 结果就是东京的单价还可以再打对折,而台北的却只能打七折,容积单价依然破百
: 其实台北地价已经被炒到变成日本的两倍以上了
: 美国的情况也跟日本相似,他们每坪精华商业区土地能盖的建坪都比台北多
: 台北是美日中台四国里面,土地价格最贵、被炒得最过火的国家
: 2.土地标售容积单价一坪150万,就代表建商的建物成本是每坪建坪150万起跳吗?
: 答案当然是完全错误,事实上建商会进行都市更新奖励容积申请以及容积转移
: 而且建商通常在他们标下的土地旁边也已经有土地、或是跟居民谈好改建的建坪分享了
: 实际上以本题设定的数据来讲,建商的每建坪土地成本可能只有50~60万而已
: 因为建商在旁边其实是有土地当初取得成本更低可以稀释每坪成本
: 建商的成本根本不是一般大众看报纸看到的那样高
: 但是他可以非常嚣张地开价每坪180万,还跟你洗脑这个数字『充分反映地价』
: 让你以为建商其实赚很少,土地的价值都是你收进口袋里
: 事实上却是完全相反,是你的财富都流进建商口袋里
: 你用一坪180万买到的是60万土地单价+20万建商成本=80万价值的房子
: 被坑很大坑不用钱
: 3.优惠房贷是聪明且阴险的王八蛋设计来陷害台湾购屋民众的安非他命
: 优惠房贷的实质意义就是短期间内的利率补贴
: 但是对於一个首购青年而言,在补贴其间内每个月最多只能省几千元
: 但是却可以因此让目前已经是史上最低档的房贷利率
: 变成比某些优惠定存利率还要低的假象
: 配合银行过度信用扩张、过度高估资产价值提高放款成数
: 使得民众却因此用过去利率较高时代的1.5倍以上的成本购屋
: 贷款也是1.5倍
: 因此可以吸引大多数购屋民众因而心动,认为这个2%不到的房贷利率很优惠
: 加上媒体不停洗脑,央行又装傻不愿意澄清『台湾没有永远微利率的环境』
: 让民众忘了『台湾的房贷利率都是某个定存利率加上加码利率的浮动利率』
: 而且在这个时代的加码利率是这几年来最高的
: 以前可能是: 3% (邮政二年期定存) +0.3% = 3.3%
: 现在却变成 0.6% (邮政二年期定存) +1.1% = 1.7%
: 看起来是一半没有错,问题是如果央行为了抵抗通货膨胀而升息然後定存升到2%呢?
: 那就变成 2% + 1.1% = 3.1% 几乎一样的水准
: 然而以前的房价是1000万的话,现在已经是1500万了
: 每个月的偿债额度会变成1.5倍
: 届时只要景气仍未脱离谷底,台湾人民的偿债能力还是一样低迷
: 台湾金融机构跟美国一样面临爆量违约根本是吃饭喝水一样稀松平常
: 4.为什麽政府要制造土地标售高价现象、发放优惠房贷?
: 因为台北市政府非常缺钱,缺钱到要把中正一分局给卖掉了
: 甚至疯狂地趁着房地产热潮吸引建商BOT,像是京站(交九)、C1跟D1来换取实质利益
: 到时候就把建商合建分来的建物公开标售卖一卖,就有钱缴健保费了(但不确定会不会缴)
: 而全台北市大大小小的国有土地,也成为台北市变现最佳手段
: 过热的房市景气让容积只有225%的巷弄内住三土地,都卖到一坪180万
: 超扯
: 简单来说,政府制造房地产热潮,以便高价把土地倒给建商换钱
: 而建商也乐得政府制造房地产热潮,反正他只要用『更高价』倒给消费者就好
: 消费者买不起怎麽办?
: 硬推房贷利率补贴,让消费者在一两年内还得起房贷
: 消费者就会基於对未来房价持续上升的预期心理,硬是给他买下去了
: 这就是为什麽台北房价高到没有长辈资助就得要刻苦耐劳得像原始人
: 但是大家还是都乖乖地当冤大头的原因
: 简单来讲就是台北市政府从建商口袋拿出100元
: 建商为了回本+赚回来就从消费者口袋里面掏出150元
: 搞半天就是政府联合建商削了人民一大票,人民还感谢政府把房价炒高
: 让拥有房子的大家看起来『财产倍增』
: 却不知道房子的帐面价值归帐面价值,却不是房子的实质价值
: 这些还只是部分真相
: 我国政府为了藉着房地产从人民口袋里掏钱,可是弄了非常多招数呢
: 欢迎大家转载、转寄,但请不要露我的机机...不是啦,ID
好吧 既然高手都来破梗了 那我也出来喊声一下
以KMT的智商跟理论上会做的事 为了以房市带动内需制造经济复苏甚至很好的假象
另外为了cover快要接近的政府举债上限(40%,不过隐性债务早已超过)
继续把防价作高是责无旁贷的事
下跌就不讲了 想一下 房价如果在目前价位长期上下盘整会怎样
目前北市绝对没有崩盘的可能
妄想利率拉高来把北市搞崩盘更是幻想(不过其他地方到可能崩)
房地产最後终要回到供需上面 只要自住客的买盘还在 房价永远有撑
所以要大崩就是要消灭北市有需求的自住客
该怎麽消灭? 日本90年大崩盘有示范过一次
--
※ 发信站: 批踢踢实业坊(ptt.cc)
◆ From: 114.137.226.175
1F:→ TaiwanDark:YA 08/25 00:08
2F:推 ggoi:各大产业大崩毁吗? 加入爱搁发有没有救 08/25 00:10
3F:→ hotcom:等泡沫入产阿!!!!!!!!! 08/25 00:10
4F:推 ZMittermeyer:不太觉得台北的自住需求会有消灭的一天 08/25 00:10
5F:→ ZMittermeyer:这个首都集全国宠爱一身太过夸张 住过会不想走... 08/25 00:10
6F:推 kensonson:基本上台北市如果被消灭...... 08/25 00:11
你知道东京崩了几十年为何都没人接? 因为自住的大部分都被消灭了
怎麽消灭? 市中心涨-->很想买-->继续涨-->看郊区-->
郊区涨的比市中心少,但还是涨-->犹豫个一两年以後-->结婚就算了,连小孩都有了-->
不得不买,市区买不起,回头看郊区,干!晚一两年买又涨很多-->狠下心贷款买了郊区
-->市区变家有恒产或投资客天堂-->市区房价屡创新高,房租却一直下降->
搞个4~5年最大一批的购屋潮几乎都买房了-->突然不景气,少数投资客砍价求售-->
有人想买,想卖掉原来郊区房子买市区-->监价後发现郊区连同市区一起贬值-->
卖掉郊区买市区等於撑两个房贷-->没啥人买,继续砍....-->法拍屋出笼-->
房价续掉,没人想背两个房贷-->内需持续不振,产业几乎外移-->房价继续掉....
-->掉个十年剩1/8
※ 编辑: symp 来自: 114.137.226.175 (08/25 00:19)
7F:→ morrischen2:台北市被新北市搞的很惨 人口外移 需求根本没想像高 08/25 00:12
8F:→ morrischen2:环状线起来新北市还屌你台北市阿? 08/25 00:12
9F:推 gogorice:每次逛到威秀影城那边黑漆吗乌的大楼群...很怀疑到底那 08/25 00:13
10F:推 erptt:北市房价贵只是买不起的在酸如果有足够钱会"投资"高雄不投资 08/25 00:13
11F:推 julian42:未来会有越来越多人去大陆工作 08/25 00:13
12F:→ gogorice:边到底有没有人住...可是好像空屋率也很低XD 08/25 00:13
13F:推 moocow:环状县就算起来 难道三重新庄社子就会取代中正大安信义吗 08/25 00:13
14F:→ morrischen2:武昌街电影街对面一排黑漆漆的好几年没看到个鬼去开店 08/25 00:13
15F:推 ichch:现在政府正努力引进陆资炒作 来加速泡沫破灭 08/25 00:14
16F:→ morrischen2:台北城一年以一万多人的人口流失 跑到台北县了 08/25 00:14
17F:推 EV1L:台北市目前空屋率高吗? 08/25 00:14
18F:→ erptt:北市的人有多少,乡民就是这样,口嫌体正直,就算北市房子便宜 08/25 00:14
19F:推 ZMittermeyer:台北市房价只有一个可能崩溃就是日本老路没错 08/25 00:14
20F:→ morrischen2:中正大安信义是能住几个人? 不是小套房就豪宅 08/25 00:14
21F:→ ZMittermeyer:那就是外国资金大举炒进 赶走所有的人 现在还不算.. 08/25 00:15
22F:推 Assyla:觉得会想住在台北的人没这麽多,外来会想住通常是因为工作 08/25 00:15
23F:推 toya123:要把建商跟银行划一条线连起来 银行跟政府划一条线连起来 08/25 00:15
24F:→ morrischen2:新北市不是要取代台北市阿 只是竞争关系 08/25 00:15
25F:→ erptt:买到,100%还是把房价抬高等下一棒凯子来接(还真的有人接) 08/25 00:15
26F:→ Assyla:但像人力银行这种外聘,一年一签,根本不确定会在台北工作 08/25 00:15
27F:→ toya123:就很容易知道关系了XD 政府─银行─建商 08/25 00:16
28F:→ morrischen2:文山 北投 天母买到的很好脱手吗? 08/25 00:16
29F:推 moocow:而且你忘了还有北投士林文山松山等区 万华大同就先不提 08/25 00:16
30F:→ morrischen2:台北市又不是只有大安 信义 XD 08/25 00:16
31F:→ morrischen2:又不是每个人目标都是几千万豪宅 08/25 00:17
32F:推 ZMittermeyer:大安信义中正 这三个旧台北城区太强了 无可动摇 08/25 00:18
33F:→ erptt:也不是每个人在台北市买房都只想供自家人住啊!投资客才是最 08/25 00:18
34F:→ ZMittermeyer:台北县的很多地方生活品质不好..路小过挤 08/25 00:19
35F:推 morrischen2:投资客对房价本就是杀手 拿投资客来说嘴? 08/25 00:19
36F:→ morrischen2:现在低利投资客满天飞 不好意思租金报酬率一摊开马上 08/25 00:19
37F:→ erptt:大买主,回去问问长辈,如果有几千万闲钱会投资还是放定存一年 08/25 00:20
38F:→ morrischen2:见光死 08/25 00:20
39F:推 hotcom:郊区化是个必然趋势 自用无法负担昂贵的区位租 08/25 00:20
40F:→ morrischen2:房价要崩盘靠的就是投资客互咬 等白老鼠出现 08/25 00:21
41F:→ erptt:不到2%利息?再问问长辈几千万投资标的会选啥?90%以上台湾人 08/25 00:21
42F:→ erptt:会回答房地产,再问是哪里的房地产,就知道房价怎麽上去的了, 08/25 00:22
43F:→ morrischen2:几千万买了要会赚才有用阿 现在投报率有没有5%? 08/25 00:22
44F:→ symp:雷曼不会倒的信念比你长辈的想法还早! 08/25 00:22
房价一直上涨,房租不但没涨还往下掉 投报率越来越低 这是现在进行式
不过要崩盘还是需要4~5年把自住客全部逼到也很贵的台北县郊区
这几年准备买房子的可是战後第二代婴儿潮 过了就好玩罗~
※ 编辑: symp 来自: 114.137.226.175 (08/25 00:24)
45F:→ morrischen2:有钱人去年还不是输很惨 有钱人又不是神 08/25 00:23
46F:推 ianlin45:没有不会破的泡沫 只是时间还没到而已 08/25 00:23
47F:→ erptt:台北市根本没有那麽多人要住!空屋率高到不可思议,租金也低到 08/25 00:23
48F:→ morrischen2:天母天墅有人去年金融海啸输几千万 有钱人是啥 08/25 00:23
49F:→ morrischen2:民国79年房价也是泡沫化 现在的时空背景只差利率而已 08/25 00:24
50F:推 julian42:投资股票会笔房地产少?几乎每个长辈都有玩股票 08/25 00:24
51F:→ erptt:不可思议,台北市上涨的动力不靠那些22K奴工,是投资客 08/25 00:24
52F:→ morrischen2:可悲的是利息再下去的机率几乎是0 08/25 00:24
53F:推 suckoff:台北人口愈减愈多了 都流到北县桃园了 08/25 00:25
54F:→ morrischen2:投资客要互相转手阿 就等白老鼠阿 投报率超低 08/25 00:25
55F:→ erptt:台湾人的本性,股票买几百万心脏砰砰跳,几千万买房地产睡得安 08/25 00:25
56F:→ julian42:玩房地产的比例低多了 08/25 00:25
57F:→ morrischen2:白老鼠不就快出现了吗 XD 08/25 00:25
还早勒 一堆人幻想崩盘 今年初已经告诉我们 房价掉一点买盘就会出现!!!
北市的买盘非常之坚固 自住客也非常多(说实在的北县市600多万人都会想住台北市的)
崩盘的唯一方法就是消灭自住客 不然是不可能崩的!!!
房地产还是要回到供需 只要需求还在 稍微跌一点又一堆自住的跑进去买!
※ 编辑: symp 来自: 114.137.226.175 (08/25 00:27)
58F:→ morrischen2:台北市人口密度即将输给新北市 08/25 00:26
59F:→ morrischen2:从商业角度来看 对台北市相当不利 08/25 00:26
60F:→ erptt:安稳稳,明明房地产涨跌幅不输股票,就爱买房有何办法 08/25 00:26
61F:→ morrischen2:安安稳稳是没崩盘吧 XD 民国79年不是崩的很爽? 08/25 00:27
62F:→ morrischen2:两国论 SARS也崩的很爽 那才是大买点阿 现在买来干嘛? 08/25 00:27
63F:→ morrischen2:当投资客和自住客都非理性的在搜货 高点不远矣 08/25 00:28
64F:推 julian42:买房应该很怕升利率,会安稳吗 08/25 00:28
65F:→ morrischen2:自住客绑个20年房贷就会乖乖了 投资客就..... 08/25 00:29
66F:→ SteveDX: 有 戴得梁航 严炳力 的八卦吗? 08/25 00:29
67F:→ erptt:其实要住北市不用等崩盘再买,现在就可以租了,大安区超过3W月 08/25 00:30
68F:→ douge:不爽不要买 反正也跌不到多低XD 08/25 00:30
69F:→ julian42:年初是一堆政策救起来的 08/25 00:30
70F:推 morrischen2:其实不一定要住台北市阿 新北市选择性太多了 08/25 00:30
71F:→ morrischen2:板南线都有到土城了 XD.... 台北市很重要吗 08/25 00:31
72F:→ erptt:租的公寓少之又少,但随便一户买起来都要两三千万,可是台湾人 08/25 00:31
73F:→ morrischen2:环状线慢慢盖起来 非台北事不可的理由在哪? 08/25 00:32
74F:→ erptt:就爱买不卖租啊!房价上涨租金反跌,根基就是台湾人的民族性 08/25 00:32
75F:推 chung:北市捷运快变「劫运」罗 08/25 00:32
76F:→ ianlin45:一年租金不到房价的2% 想住就租下去啊 买什麽? 嫌钱多? 08/25 00:32
77F:→ morrischen2:台北市预算下滑 新北市上升 这就是趋势 08/25 00:33
78F:推 darkgoblin:部分人士认为住台北市高人一等 不要说没有 就是有 08/25 00:34
79F:推 morrischen2:把房子搞的跟奢侈品一样 XD.. 08/25 00:36
80F:→ morrischen2:有了面子 输了里子(以现在的房价来看) 08/25 00:37
81F:推 Xcd15:台北市民赶快搬去新北市吧,不要再来了 08/25 00:38
82F:推 Assyla:我觉得工作也是问题啊,有多少人可以在台北工作到退休年龄 08/25 00:38
83F:→ erptt:北市一堆空屋没人租 还有人非买不可 我是真的不理解 所以我 08/25 00:39
84F:→ erptt:会继续穷下去吧XD有钱人的想法博大精深 不是我能参透的 08/25 00:40
85F:→ Assyla:越来越多公司用派遣员工取代正职的了 08/25 00:40
86F:→ erptt:租金够便宜了 背那麽重的房贷在身上 没必要 08/25 00:41
87F:推 morrischen2:我认识的有钱人是在玩土地的 房地产还好而已 08/25 00:41
88F:推 ASKA:阳明山喷一下火山灰下满台北市,大概很多人就准备闪了 08/25 00:42
89F:→ morrischen2:身价数亿级的 家住中山女中对面 08/25 00:42
90F:推 Irenicus:最根本的原因就是台湾资源极度集中在台北市所衍伸的 08/25 01:13
91F:→ Irenicus:工作机会阿 相信有很多人不喜欢台北市的居住环境 08/25 01:14
92F:嘘 jojochen:居然有推文说信义这旧城区太强XD 信义区10几年还是废墟喔 08/25 02:43
93F:→ tsunamimk2:啊.可惜台湾很多人看不见啊 市场的力量不是炒客能档的 08/25 05:54
94F:推 tsunamimk2:部份人士不是市场,这篇的推文讲的非常明白了 08/25 05:57
95F:→ tsunamimk2:结论:多存点钱是正经...最好留外币 08/25 06:03
96F:→ sakura000:信义怎麽可能是旧城区,台北城范围在中正万华区 08/25 07:33
97F:推 hwa777:有时候也要考虑到社会的阶级不流动,有钱人持续很有钱 08/25 14:07
98F:→ tsunamimk2:有钱人不会闲着没事干一直买房子.. 08/25 15:21
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◆ From: 211.148.136.204