产业评析-〝不动产证券化〞三大投资优势 以前要投资不动产，没有个百万千万，根本是不可能的神话。但随着「不动产证券化」的 正式上路，一般投资大众，只要准备几万元，就有机会成为商业大楼的房东，分享租金收 益…… 同时在台北市黄金地段拥有好几栋商业大楼，每月靠着稳定丰厚的租金收入，优渥地过日 子……这种「地产大亨」式的梦幻生活模式，对於一般的上班族而言，只是遥不可及的梦 想。但是，近日金融市场中出现了「不动产证券化」的商品，号称可以让一般投资者利用 手中少许的闲置资金，成为商用不动产的经营者之一，坐享「买楼收租金」的好处。但是 ，究竟什麽是「不动产证券化」？直接投资不动产与投资不动产证券化商品又有何差别？ 优势1 投资门槛低：小钱也能成为商业大楼房东 不动产证券化顾名思义是「不动产」与「证券化」的结合，是以建筑物或土地的现有价值 与未来收益做为投资摽的，再细分为小单位，透过发行受益凭证的方式，让更多人可以来 参与不动产的经营 举例来说，像台积电这种会赚钱的好公司，投资人不可能轻易拿出两千亿元的资本额「买 下」整间公司，但可以在股票市场买进台积电的股票，成为公司股东，而台积电每年则会 依比例将盈余分配给股东，随着市场行情变化，股东还可赚取投资利益。对台积电而言， 数以万计股东所挹注的资金，则可用来盖厂房、聘请优秀人才，让公司得以持续经营。这 种投资模式便是「证券化」最基本的概念。 同样的道理，如果直接投资不动产，投资者必须准备千万资金支付买屋头期款，并且背负 长达一、二十年的贷款才能享受到当房东的好处；但是现在透过证券化的方式，一般投资 者只需支付每单位几千元或几万元不等的金额，便可参与商业大楼的经营，并享有租金收 益。 简单来说，买房子是投资门槛较高的「实体」交易；买不动产证券商品则是持有受益凭证 ，以「虚拟」方式拥有投资不动产的相关权益。 优势2 投资新选择：报酬率稳定又能分散风险 不动产证券化商品，在台湾仍处於起步阶段。但在美国，发展不动产商品已有30年经验， 商品型态大致分为两种，一种是具有债权（debt）性质的商品，以「商业不动产贷款抵押 受益证券」（Commercial Mortgage Backed Security ，CMBS）最具代表性。 CMBS是投资银行将同类型商业不动产的贷款债权组合，经由精算与信用评等机制变成金融 商品，再到资本市场中发行，像是银行以商业不动产未来的现金收益与物权为担保品而发 行的债券，国内首宗不动产证券化商品，由台湾工业银行担任安排者（arranger）的角色 ，以嘉新水泥集团旗下的万国商业大楼（IBM大楼）作为标的资产，便是属於CMBS架构， 发行期间7年、总额约20亿元的受益证券给予一般投资者 另一种是具有权益（equity）性质的商品，最常见的则是「不动产投资信托」（Real Est ate Investment Trust，REITs）。REITs的基本概念是由受托机构（银行）公开或是私下 向特定投资者发行受益凭证，再以信托基金方式投资於不动产。 对於一般投资者而言，不动产证券化商品的魅力在於，因为投资标的以不动产为主，与股 市、债券商品的连动性不高,受到景气的影响相对偏低，投资报酬率则是相对稳定。在美 国，不动产证券化商品已被投资者视为在股票、债券、现金之外的第四类资产，增加资产 配置的多样性，分散投资风险。 优势3 投资更灵活：活化企业资产与市场 对於持有大量商业不动产的营建公司或企业财团而言，不动产证券化商品的好处在於，募 得资金可以用於本业经营或是转投资。「提供投资者更安全、灵活的资金管道，同时也可 活化资本市场」台湾工业银行信托部协理张华平认为，不动产证券化商品将改变投资者对 於固定收益商品的观念。 可预期的是，台湾的不动产证券化商品的数量与种类，也会愈来愈多样，当然，投资风险 也相对增加。「发行机构与开发业者都会有盲点」骏利投顾副总经理王可华指出，真正具 有投资价值的商业大楼，其实不需要藉由证券化提升价值，往往需要证券化的标的多半是 流动性较差、需要再经营的投资摽的。「稳健不代表没有风险」。 台湾工业银行信托部副理柯鸿吉则建议，有意尝试不动产证券化商品的投资者，除了看收 益、报酬率之外，更应该对於不动产市场的供需勤做功课，先去了解投资标的当地的租金 行情，出租率等，再进行投资。 台湾工业银行董事长骆锦明曾经表示，作为台湾不动产证券化的发起者，必须要有「不怕 当白老鼠」的精神，去化解台湾资本市场对於不动产证券化商品的疑虑。但是对一般投资 者而言，则应该谨慎评估，先学习再尝试，才能避免让自己成为资本游戏中被实验的白老 鼠。 -- ㄧ○︿ 迈向成功之路~~ \ √ ﹀..... --

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