土地增值税减半的影响 这次土地增值税的减半，在立法院通过的过程可以说是「惊涛骇浪」，民间很多的买卖 因为卡在立法院通过与否，一直延宕，最後终於通过，总算让大家松了一口气。 土地增值税的税率本来是40%、50%与60%，现在减了一半，剩下20%、25%与30%，另外 「自用住宅用地」也搭上便车，由原来的10%降为5%；不过两年後，一切皆恢复现状。 土地增值税减半的影响如下： 一、银行是最大的赢家： 根据税捐稽徵法的规定，土地增值税优先於一切的债权与抵押权。也就是说，法拍的时候 ，先缴土地增值税，剩下来的钱，才能还给银行。现在土地增值税减半後，银行在拍卖 担保品时受清偿的机会，当然就大幅增加，这对减少银行的呆帐，自然是帮助多多。 二、不一定可以提高贷款估值： 土地增值税减半，可以提高银行受清偿的机会，但是只有减半两年，所以对银行手边 待拍的担保品才有帮助，至於以後的贷款，因为可能跨过两年，所以银行会不会因而就 提高担保品的估值，还要再看看银行的态度，不过若是经过移转再拿来贷的话，因为原 地价垫高，对贷款估值当然还是有正面的帮助。 三、出售自用住宅的意愿会增加： 自用住宅用地优惠税率在降税後只有剩下5%，因为自用住宅用地优惠税率一生只能享受 一次，对税额高的卖方来说，这可是千载难逢的机会，将会提高出售意愿。不过，卖掉 自用住宅，如果在两年内再另购自用住宅的话，如果符合条件（例如其新购土地地价超 过原出售土地地价或补偿地价，扣除缴纳土地增值税後之余额者），可以运用「重购退 税」把土地增值税退回来，这时就不一定要把一生一次的优惠税率机会用掉。 四、会想把房子提早过给下一代： 很多老先生、老太太为了担心孩子们在其身後争产，所以很想把房子先来做分配，但是 以往卡在土地增值税太高，实在是没有余钱去缴这麽多的土地增值税，现在减半後，这 个动机会变得更强。不过要注意： 如果房子是自用住宅，过户原因用「买卖」，还可以申请适用自用住宅用地优惠税率， 但若孩子提不出付款证明，小心还有赠与税的问题。 老先生、老太太若年纪实在很大，而且下一代也没有争产考量，还不如留下来当遗产， 因为继承是不用缴土地增值税的。 这一部分跟老师看法不同............但我觉得降子是对ㄉ，大家自己衡量ㄅ 迭B假买卖会增加： 土地增值税一般都是用「公告土地现值」来算，卖方所申报的公告土地现值，就是买方 下一次要卖时的成本（这在税法上称为「原地价」），所以利用减半的这两年，藉着一 次「假买卖」可以把土地的成本垫高，对以後真正要出售时自是有利，并且也有机会提 高银行贷款估值。不过这是对两年後有出售计画者才有帮助，否则没事先掏一半的银子 缴税，让政府去「假买卖真税收」似乎也没多大的必要性。 六、加强民众换屋的意愿： 很多人老房子住久了，想要卖旧屋换新屋，但是缴了一大笔土地增值税以後，实在是没 有多少余款可以买较好的房子，现在土地增值税减半後，这个困扰可以降低很多。由於 区位佳、新成屋的换屋需求增加，对这些产品的去化，将有一定的成长空间，但是竞争 力弱或区位差的老房子，则将因供给增加，在价格方面可能还有再议甚至下降空间。 七、合建与都市更新较易推动： 进行合建与都市更新一项很大的成本就是钜额的土地增值税，如果想转嫁给开发商，在 景气不佳、融资困难的情况下，要开发商再负担这些增值税，自然会降低开发意愿。现 在土地增值税减半後，合建与都市更新将较易推动。不过开发与否的关键还是在是否具 市场性与风险高低，土地增值税减半只是其中考量因素之一罢了。 八、房市价格重整，并提供更多元化的节税管道： 土地增值税减半後，因为只有两年的时间，所以机会稍纵即失，这两年内，各种节税方 式势必纷纷出笼。另一方面，两年过後的房市也将面临重整後的新局面，值得市场人士 注意。 --

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