裁判字号： 91 年 台上 字第 524 号 裁判案由： 返还价金 裁判日期： 民国 91 年 03 月 22 日 裁判要旨： 系争房地买卖契约书虽於消费者保护法公布施行前签订，但该房地买卖系 属预售屋买卖性质，依民法第一百四十八条诚信原则之规定，上诉人自应 本诸消费者保护法第二十二条相同之法理经营，是以系争房地买卖契约书 第二十一条排除销售广告等拘束之约定，即为无效。上诉人於预售系争房 地时，故为虚伪不实之视野景观、栋距广告，显系以诈欺手段使被上诉人 陷於错误而购买该房地，原审认定上诉人於销售广告上就建筑物之视野景 观、栋距为虚伪不实及引人错误之表示，足以影响被上诉人之认知及判断 ，固非无见，惟此广告究於被上诉人为买受系争房地意思表示之前抑後刊 登，即有疑义。倘前揭广告於被上诉人为买受系争房地意思表示之後，始 行刊登，则难认被上诉人系因该广告而决定买受系争房地，遑论其因被诈 欺而为买受该房地之意思表示。被上诉人并未举证证明其在决定买受系争 房地前有阅读广告内容，则能否谓其因之陷於错误，而为买受该房地之意 思表示，亦有再推求之余地。 参考法条：民法 第 92、148、179 条 (89.04.26) 公平交易法 第 21 条 (89.04.26) 消费者保护法 第 22 条 (83.01.11) 理 由 本件被上诉人主张：伊因阅读上诉人於中国时报刊登之「研究苑」纯别墅预售屋广告 ，而前往工地查看，经售屋小姐确认广告内容无误後，遂於民国八十二年十二月三十 日基於景观就最下层编号「Ａ１１２」别墅及其坐落基地（下称系争房地）与上诉人 签订预定房屋及土地买卖契约书，并依约如期缴纳价款新台币（下同）二百四十万元 。惟伊於八十四年二、三月间前往了解施工进度，竟发现系争房地前加盖一排房舍， 阻隔原应有之景观，与前揭广告内容不相符，因而於八十四年四月二十九日以受诈欺 为由撤销系争房地买卖契约，上诉人依该买卖契约受领之价金二百四十万元即无法律 上之原因而属不当得利，依法自应返还伊等情，爰依不当得利之法律关系，求为命上 诉人如数给付及加付自八十四年五月十六日起算法定迟延利息之判决。 上诉人则以：系争房地买卖契约书第二十一条已明白约定，所有销售说明书、广告资 料等仅作参考用途，非为本契约之一部分，至双方权利义务之内容，则以契约书所载 者为限，如有其他约定，亦须以文字方式列入，始生效力。况被上诉人主张其受伊之 诈欺，亦应就此事实负举证责任，惟不仅系争买卖契约书所附之「全区平面图」，已 清楚标示系争房地前有伊预定兴建之房屋平面位置图，并经两造签认在案，且系争房 地仅属社区之一部分，伊有权於该房地前建屋出售，亦为被上诉人签约时所知悉，是 伊自无为诈欺行为。至行政院公平交易委员会依公平交易法第二十一条所为之处分， 则无拘束法院之效力，且该条之构成要件与民法上诈欺之构成要件，亦迥不相同。此 外，被上诉人行使撤销权亦逾越法定一年之除斥期间等语，资为抗辩。 原审维持第一审所为上诉人败诉判决，驳回其上诉，系以：两造於八十二年十二月三 十日签订系争房地买卖契约书，由被上诉人向上诉人买受系争房地，嗣并已缴交价款 二百四十万元。而系争房地买卖契约书虽於消费者保护法公布施行前签订，但该房地 买卖系属预售屋买卖性质，被上诉人只能凭藉广告宣传单、图片或图册、现场工地模 型屋、实景样品屋及现场销售人员之解说等资料，作为决定是否订立契约之参考依据 ，依民法第一百四十八条诚信原则之规定，上诉人自应本诸消费者保护法第二十二条 相同之法理经营，是以系争房地买卖契约书第二十一条排除销售广告等拘束之约定， 即为无效。又上诉人刊登之销售广告，系以系争房屋有「以三百六十度视野放眼宏观 大台北风景、拥有三万二千坪壮阔绿地的低密度纯别墅」「经年提供庞大丰富绿景观 」「如孔雀开屏，在坐南朝北的向阳绿地里，每一户都能平等收视三百六十度美景」 「建物栋距达二十米之人性空间，等於五线车道的栋距」等为诉求，而系争房地前有 一栋建物，二栋间之路宽约为七公尺，自系争房屋一楼看出去，景观为前方建物挡住 ，显与上开广告内容不符。复一般消费者所以愿意购买系争房地，无非其能够提供一 般大楼或公寓式住宅所无法提供之视野景观、独立不受干扰之生活环境等因素，而该 房地之买卖系属预售屋买卖性质，端赖上诉人预售时提供之广告等资料并基於信赖原 则了解建物本身，故被上诉人主张其信赖上诉人之销售广告，认为系争房屋有该销售 广告所载如前揭诉求之特性，而决定买受，即为真实。参以行政院公平交易委员会命 上诉人立即停止该广告上就建筑物之视野景观、栋距为虚伪不实及引人错误之表示及 表徵，上诉人在广告上为虚伪不实及引人错误之表示，并足以影响被上诉人之认知及 判断，且上诉人刊登此为消费者不可能相信之广告内容，显故意以不可能实现之文字 陷人於错误，亦堪认有诈欺之行为。再者，双拼别墅视线是否遭隔邻房屋影响，山坡 地房屋如何顾及三百六十度之景观又可兼顾楼层高度，乃建筑设计之专业范畴，且技 术上亦非不可能，消费者本於信赖原则，自无不信之理。消费者须於建物全部完工并 呈现在其眼前，始能明白知悉实物现景，要难仅凭平面图样评估系争房屋之视野景观 会遭在前之建物阻挡与否，是上诉人辩称被上诉人不可能相信广告内容，且知悉系争 房屋前会兴建其他房屋云云，自无可采。综上所述，上诉人於预售系争房地时，故为 虚伪不实之视野景观、栋距广告，显系以诈欺手段使被上诉人陷於错误而购买该房地 ，被上诉人於八十四年二、三月间前往现场工地察看时，发见系争房地前尚有一排房 屋遮蔽其所有视野，因而於同年四月二十九日以存证信函撤销其购买系争房地之意思 表示，即为合法。至上诉人抗辩被上诉人行使撤销权逾越一年之除斥期间，则因上诉 人未能举证证明被上诉人之前已发见被诈欺，而不足采。上诉人至迟应於同年五月十 五日收受被上诉人上开存证信函，系争房地买卖契约自是日起自始无效，上诉人受领 系争价金二百四十万元，即无法律上之原因，从而被上诉人本於不当得利之法律关系 ，请求上诉人给付二百四十万元及自八十四年五月十六日起算之法定迟延利息，系属 正当，应予准许等词，为其判断之基础。 本件原审认定上诉人於销售广告上就建筑物之视野景观、栋距为虚伪不实及引人错误 之表示，足以影响被上诉人之认知及判断，固非无见，惟观之被上诉人据以主张其被 诈欺之上诉人刊登於中国时报之「研究苑」纯别墅预售屋广告（见一审卷六至八页） ，并无刊登之日期，且被上诉人主张该广告内容曾经工地售屋小姐确认无误一节，亦 未见其举证以实其说，则此广告究於被上诉人为买受系争房地意思表示之前抑後刊登 ，即有疑义。倘前揭广告於被上诉人为买受系争房地意思表示之後，始行刊登，则难 认被上诉人系因该广告而决定买受系争房地，遑论其因被诈欺而为买受该房地之意思 表示。况按民法第九十二条第一项规定得撤销之意思表示，在意思表示因被诈欺而为 之情形，须表意人因诈欺行为而陷於错误所为，始足当之。是被上诉人若未阅读广告 内容，则其自无因上诉人刊登广告之行为陷於错误，而为买受系争房地之意思表示。 查被上诉人提出上开广告及行政院公平交易委员会处分书，或能证明上诉人有刊登该 广告之行为，但被上诉人并未举证证明其在决定买受系争房地前有阅读广告内容，则 能否谓其因之陷於错误，而为买受该房地之意思表示，亦有再推求之余地。乃原审就 此未详予调查审认澄清，仅以上诉人有刊登广告之行为，即为其不利之判断，自属可 议。上诉论旨，指摘原判决不当，求予废弃，非无理由。 据上论结，本件上诉为有理由。依民事诉讼法第四百七十七条第一项、第四百七十八 条第一项，判决如主文。 -- 这确实是真实的。 我们藉由生这件事同时在培育着死。 但 那只不过是我们不得不学的真理的一部分而已。 《 村上春树˙挪威的森林 》 http://www.wretch.cc/album/catastrophe http://www.wretch.cc/blog/catastrophe http://www.pixnet.net/roger4295 --

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