民法概要(一) 第 二 编 债 第 二 章 各种之债 第 一 节 买卖 一、应急小偏方 志明跟春娇交往多年，一直有结婚的打算，於是志明开始物色房子，准备作为新房。最近 终於透过仲介看到一间不错的房子，於是签了买卖契约，要跟卖方买房子，志明按照买卖 契约的规定，缴纳各期款项，并办妥贷款，卖方也依约将房屋过户到志明名下。志明搬进 房屋不久，听到邻居聊到整栋房屋有辐射钢筋的问题，大惊失色，赶忙用存证信函通知前 屋主，告知已知悉房屋辐射污染问题，希望能够解除契约，若拒不出面处理将至法院提告 。前屋主眼见纸包不住火，於是同意解除契约。 志明解约以後，听到一位朋友买银拍屋，也就是银行经债务人同意拿来拍卖的房子，志明 特别去朋友家参观了一下，发现屋况良好，价格又比市价便宜，於是问了朋友当初参加拍 卖的程序，朋友说，现场大家都可以喊价，当下一位喊的价格高於上一位的价格，上一位 出的价格就失效了，最後我喊价以後，现场就没人再出价，经拍卖官确认三次无人加价拍 板，我就买到了。买到以後，要依照拍卖公告的时间按时支付价金，如果超过时间，拍卖 人可以解除契约，再为拍卖，而且再行拍卖的价金如果比原来少，还有再拍卖的费用，我 都要赔，所以一定要照时间付款，要不然损失很大。 二、法律保健室 （赶工中） 三、重点法条摘要及历届试题总汇整 第 345 条，买卖契约，就是当事人一方移转财产权给他方，他方支付价金。 当事人就标的物及价金互相同意，买卖契约即成立。 第 346 条，价金约定依市价，视为标的物清偿时清偿地的市价。 第 348 条，出卖人负交付物於买受人，并使买受人取得该物所有权之义务。 第 349 条，出卖人应担保第三人就买卖标的物，对於买受人不得主张任何权利，称为『 权利瑕疵担保』。 第 354 条，物之出卖人对於买受人，应担保其物移转於买受人时无灭失或减少价值的瑕 疵，亦无灭失或减少通常效用或契约预定效用的瑕疵，称为『物之瑕疵担保』。 第 355 条，买受人於契约成立时，知其物有前条第一项所称之瑕疵者，出卖人不负担保 之责。 第 356 条，买受人应按物之性质，依通常程序从速检查所受领之物。如发见有应由出卖 人负担保责任之瑕疵，应即通知出卖人。 买受人怠於通知，除依通常检查不能发见之瑕疵外，视为承认受领之物。 不能即知之瑕疵，至日後发见者，应即通知出卖人，怠於为通知，视为承认受领之物。 第 359 条，买卖因物有瑕疵，而出卖人应负担保之责，买受人得解除其契约或请求减少 其价金。但解除契约显失公平，买受人仅得请求减少价金。 第 361 条，买受人主张物有瑕疵，出卖人得定相当期限催告买受人於期限内是否解除契 约。 买受人於前项期限内不解除契约丧失解除权。 第 365 条，买受人因物有瑕疵，而得解除契约或请求减少价金，解除权或请求权於买受 人依第三百五十六条规定通知後六个月间不行使或自物之交付时起经过五年而消灭。 第 367 条，买受人对於出卖人有交付约定价金及受领标的物之义务。 第 368 条，买受人有正当理由，恐第三人主张权利致失其因买卖契约所得权利之全部或 一部，得拒绝支付价金之全部或一部。但出卖人已提出相当担保者，不在此限。 前项情形，出卖人得请求买受人提存价金。 第 369 条，买卖标的物与价金交付，应同时为之。 第 370 条，标的物交付定有期限，其期限推定为价金交付之期限 。 第 371 条，标的物与价金应同时交付，价金应於标的物交付处所交付。 第 373 条，买卖标的物之利益及危险，自交付时起，均由买受人承受负担。 第 378 条， 一、买卖契约之费用，由当事人双方平均负担。 二、移转权利费用，运送标的物至清偿地之费用及交付之费用，由出卖人负担。 三、受领标的物之费用，登记之费用及送交清偿地以外处所之费用，由买受人负担。 第 379 条，出卖人於买卖契约保留买回权利，得返还受领价金，买回标的物。 原价金利息，与买受人就标的物所得利益视为互相抵销。 第 380 条，买回之期限，不得超过五年。 第 389 条以下，分期付价之买卖，这一部分消费者保护法有分期付款买卖契约，看消费 者保护法的规定就好。 第 391 条，拍卖，因拍卖人拍板或依其他方法为卖定的表示而成立。 第 392 条，拍卖人对於其所经管之拍卖不得应买，亦不得使他人为其应买。 第 393 条，拍卖人得将拍卖物拍归出价最高之应买人。 第 394 条，拍卖人对於应买人所出最高价，认为不足，得不为卖定之表示而撤回其物。 第 395 条，应买人所为应买之表示，自有出价较高之应买或拍卖物经撤回时，失其拘束 力。 第 396 条，拍卖之买受人应於拍卖成立时或拍卖公告所定之时，以现金支付买价。 第 397 条，拍卖之买受人不按时支付价金，拍卖人得解除契约，再为拍卖。 再行拍卖所得之价金如少於原拍卖价金及再行拍卖之费用，原买受人应赔偿差额。 蔡志雄律师执业律师十余年，101年不动产经纪人考试榜眼，台北律师公会副秘书长，部落 格『612lawyer/一个律师的投资告白，不动产经纪人考试榜眼心得独家曝光』版主，经营 FB蔡志雄律师分享不动产经纪人考试榜眼心得独家曝光粉丝团，好房网名家专栏作家，每 周接受投资赞点子广播节目专访。 --

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