蔡志雄律师不动产经纪人榜眼心得笔记《春娇爱志明》【民法总则篇】民法总则篇全部完 成罗 这次参加不动产经纪人考试，发现前後左右都是空的，代表缺考的人很多，据某位房产业 界重量级人士亲身观察表示，很多人从业人员想考但没念书。我想，参加考试的人大部分 非法律系，但是考试科目却以法律居多，说实在话，看到一堆法条，拿起来真的会放回去 ，所以不是不想念，而是念不下去。如果有人把法条用不同的方式整理成有趣的内容，最 好像是漫画或小说，让人看得欲罢不能，也许就不会这样。但要把法律整理成让人看得欲 罢不能，谈何容易，我最近一直反覆思考这件事情，那就来写写看，试试水温罗。 缘起：出现两位主人翁，名叫志明与春娇，两人是一对恋人，决定参加今年的不动产经纪 人考试，志明要努力，春娇有决心。 民法概要(一) 第一编 总则 第一章 法例 志明问春娇，法源有几种，说对送你一台脚踏车，春娇很快就回答，斯斯有两种，法源多 一种，法律、习惯跟法理。志明说，嗯很好，要记得喔，法律适用的习惯不能违背公序良 俗，像是买卖人口这种习惯就已经违背公序良俗，不具法的效力。春娇说，那我答对了， 我要奖品，志明说我明天买给你，我现在先来写一张声明书，说我会买一台脚踏车送给你 ，那下面你要我签名，还是盖章啊？春娇说，虽然法律规定盖章等同签名，但你还是签名 好了，至少以後可以监定笔迹，而且你要签完整，如果只是画个十字还要找两个证人签名 多麻烦。志明签完名字，春娇一看声明书，不对啊，你上面这里写说答对送脚踏车壹台， 这边又写明天会给我2台，志明说，没关系啊，文字与号码不一样，选文字，如果是文字 跟号码讲好几次都不一样，就选最小的，所以我是送你壹台啦。 ※重点法条摘要 这章总共才五个条文也不复杂，所以可以通通背起来，我用白话的方式表达应该更好记。 第一条，法源包括法律、习惯、法理。【记忆秘诀：斯斯有两种，法源多一种，法律、习 惯跟法理。】 第二条，适用习惯的前提是不能违背公序良俗，例如买卖人口就是违反公序良俗。【记忆 秘诀：买卖人口的习惯违反公序良俗无效】 第三条，使用文字可以不用自己写，但要亲自签名，签名的部分可以用印章代替。但如果 是用符号像是指印或画十字的话，就要再加上两位证人签名才有效力。【记忆秘诀：盖章 等同签名，画十字，十字笔划二，所以要有二位证人签名】 第四条，文字及号码同时表达一定数量却不符时，除非知道原意是哪一个，不然就以文字 为准。【记忆秘诀：文字与号码不一样，选文字】 第五条，文字及号码数次表达一定数量却不符时，除非知道原意是哪一个，不然就以最低 额为准。【记忆秘诀：文字及号码讲好几次都不一样，选最小的】 第 二 章 人 春娇有位朋友最近怀孕了，志明跟她说，通常人是从出生才有权利能力，但是为了保护胎 儿的利益，也视为已经出生所以有权利能力。春娇说胎儿好可怜，因为那位朋友的先生是 船员，几个月前从船上失足落海到现在都还找不到，公公又因为生病神智不清，志明说从 船上失足落海不算特别灾难，所以要失踪满七年後才能声请死亡宣告，那位公公如果完全 无法做意思表示，可以声请监护宣告，如果只是意思表示的能力不足，就要声请辅助宣告 。受监护宣告的公公会跟以後即将出生的婴儿一样变成无行为能力人，这个小婴儿将来要 满20岁或20岁前已经结婚了才有完全的行为能力。 春娇问志明，小婴儿将来20岁前已经结婚了就有完全的行为能力，那可以说我不要有行为 能力吗？志明说不行，权利能力跟行为能力都不能抛弃，而且如果有人侵害到他的人格权 或姓名权，他都可以请求损害赔偿。 春娇跟志明在FB上聊完了小婴儿，这时候春娇发现被别人加入社团，志明教春娇如何退出 社团，後来还帅气的放上一张照片，『除了洪兴，不要把我加入其他社团』。志明问春娇 ，你知道社团跟财团最大的差别是什麽吗？春娇说知道啊，FB上会被人家乱加社团，但FB 上没有财团，志明要春娇别开玩笑，社团是人的组合，财团则是财产的集合。春娇说，哇 ！那加入财团不是就发了。 ※重点法条摘要 人有两种，自然人跟法人，法人又分为社团跟财团两种。 第六条，人的权利能力从出生到死亡。 第七条，胎儿除非将来死产，不然也有权利能力。【记忆秘诀：胎儿也有权利能力】 第八条，人失踪满七年可以为死亡宣告；失踪人80岁以上满三年可以为死亡宣告；失踪人 遇特别灾难满一年可以为死亡宣告【记忆秘诀：一般七年，八十以上三年，特别灾难一年 】 第十二条、第十三条，二十岁成年，未满七岁无行为能力，七岁以上有限制行为能力，未 成年结婚有行为能力。【记忆秘诀：未满7无行为能力，7到20限制行为能力，20以上或先 结婚有行为能力】 第十四条、第十五条之1，精神障碍或心智缺陷导致不能为意思表示，作监护宣告；为意 思表示能力不足，作辅助宣告。【记忆秘诀：不能为意思表示监护宣告；为意思表示能力 不足辅助宣告】 第十六条、第十七条，权利能力、行为能力、自由不得抛弃。【记忆秘诀：不能抛弃权利 能力、行为能力、自由】 第十八条、第十九条，人格权或姓名权受侵害可以请求损害赔偿。 第二八条，法人对於董事因为执行职务造成他人的损害，连带负赔偿责任。【记忆秘诀： 董事因为执行职务造成他人的损害，法人要连带负责】 第四四条，公益为目的的法人解散，賸余财产不能归属於自然人或营利团体，最终可以归 属法人住所所在地之地方自治团体。【记忆秘诀：公益为目的的法人解散，賸余财产归属 法人住所所在地之地方自治团体】 第 三 章 物 上回志明答应春娇，要送她一台脚踏车让她好好动一动，春娇说脚踏车不是土地、定着物 ，也不是不动产的出产物，当然算是动产。 志明看到春娇拿到脚踏车很开心，说脚踏车是主物，要不要再多送个从物备胎啊，春娇说 ，脚踏车又不是汽车，哪来的备胎啊，以後我借你骑，要算法定孳息跟你收租金喔。 ※重点法条摘要 这章很简单，讲动产、不动产、天然孳息与法定孳息。 第66条，土地、定着物及出产物都属不动产。 第67条，不动产以外的就是动产。 第68条，手表是主物，表带是从物。 第69条，果实、动物之产物、依物之用法所收获之出产物属於天然孳息；利息租金、因法 律关系所得之收益属於法定孳息。 第 四 章 法律行为 志明跟春娇两个人在等公车，志明问春娇，如果以後我们订婚了，你可以强迫我履行吗？ 春娇说，法律规定婚约不得请求强迫履行，所以当然不行，这已经违反禁止规定，是无效 的。志明说，那你是说我们之间有婚约罗？春娇说，你美喔，结婚不依法定方式无效，你 用这种方式就想求婚，显然是趁我轻率或无经验，我可以声请法院撤销喔，志明说我又不 是要你做财产上的给付，我是要你嫁给我啊！春娇说不管，你要用特别一点的方式我才考 虑。 这时候公车来了，志明看到一个国中生自己上公车刷卡，就问春娇，国中生刷卡的法律行 为有效吗？春娇说，七岁以下的小朋友是无行为能力人，自己不能做法律行为，国中生显 然已经七岁以上，是属於限制行为能力人，虽然法律规定，限制行为能力人做成意思表示 及接受意思表示，应得法定代理人的允许，但搭公车应该属於依其年龄及身分、日常生活 所必需，这就不用得到法定代理人的允许，或者现在有人拿一百块送给他，这是纯获法律 上利益，也是不用得到法定代理人的允许。志明又问，那如果不是搭公车，而是买脚踏车 呢？春娇说，买脚踏车要经过法定代理人的承认才生效力，当然脚踏车店的老板可以定一 个月以上的期限催告国中生的法定代理人，确答是否承认，超过期限不回答就视为拒绝承 认。但是，如果国中生看起来很成熟，骗老板说他已经成年了，那这个买卖契约就有效。 说着说着，两个人搭车回到了志明家，遇到堂姊来家里说起她被人欺骗买了一个名牌包， 後来才发现是山寨包，志明就教她堂姊，记得在发见诈欺後一年内撤销意思表示，这个撤 销可以用说的，对方了解的时後就生效，但很难举证，所以应该要用存证信函书面的方式 寄给对方，寄达对方时就发生效力，撤销以後这个契约就视为自始无效了。堂姊很感谢志 明，於是说等这件事情处理好了，就请志明跟春娇两个人吃饭，春娇就说，那事情处理好 了就是附带停止条件，等这个条件成就了，堂姊说要请客这件事情就发生效力罗。 ※重点法条摘要 这章很重要，包括法律行为、行为能力、意思表示均为民法重要概念。 第 71 条，法律行为违反强制或禁止规定就无效。 第 72 条，法律行为违背公共秩序或善良风俗无效。 第 73 条，法律行为不依法定方式无效。 第 74 条，乘他人急迫、轻率或无经验，做财产上的给付或约定给付显失公平，可以在一 年内声请法院，撤销法律行为或减轻给付。 第 75 条，无行为能力人做成的意思表示，或者意思表示系在无意识或精神错乱中所做的 ，通通无效。 第 76 条，无行为能力人需要由法定代理人代为、代受意思表示。 第 77 条，限制行为能力人做成意思表示及接受意思表示，应得法定代理人的允许。但纯 获法律上利益，或依其年龄及身分、日常生活所必需者，就不用得法定代理人的允许。 第 78 条、第 79 条、第 80 条、第 82 条，如果没有得到法定代理人的允许，限制行为 能力人做成单独行为，无效；订立契约，须经法定代理人的承认才生效力，契约的相对人 可以定一个月以上的期限催告法定代理人，确答是否承认，超过期限不回答视为拒绝承认 ，相对人在未经承认前也可以撤回。 第 81 条，限制行为能力人於限制原因消灭後承认自己订立的契约，就可以发生效力。 第 83 条，限制行为能力人使用诈术让别人相信是有行为能力人或已经得到法定代理人允 许，法律行为有效。 第 84 条、第 85 条，法定代理人允许限制行为能力人处分财产，限制行为能力人，有处 分该财产的能力；允许限制行为能力人独立营业，限制行为能力人关於其营业有行为能力 。。 第 86 条，表意人不想受意思表示拘束做成意思表示，意思表示仍然有效。 第 87 条，表意人与相对人串通做成虚假的意思表示，意思表示无效。 第 92 条、第 93 条，受到诈欺或胁迫做成意思表示，表意人可以在发见诈欺或胁迫终止 後一年内撤销意思表示。如果诈欺是第三人所做的，就要相对人明知事实或可得而知才能 撤销，而且不能对抗善意第三人。 第 94 条，对话做意思表示，相对人了解时发生效力。 第 95 条，非对话做意思表示，通知达到相对人时才发生效力。在意思表示发出後死亡或 丧失行为能力或行为能力受限制，意思表示仍有效力。 第 98 条，解释意思表示要探求当事人真正的意思，而不是拘泥於字面的辞句。 第 99 条，法律行为附停止条件，条件成就发生效力；附解除条件，条件成就失去效力。 第 102 条，法律行为附始期，期限到了发生效力；附终期期限到了失去效力。 第 103 条，代理人在代理权限内，用本人名义所做的意思表示直接对本人发生效力。 第 104 条，限制行为能力人可以代为或代受意思表示并发生效力。 第 106 条，除非本人同意，代理人不可以做成本人跟自己的法律行为，也不可以做第三 人的代理人，而为本人与第三人的法律行为，但是专门履行债务就可以。 第 111 条，法律行为一部分无效，全部无效。但除去该部分也可以成立， 其他部分仍为有效。 第 114 条，法律行为经撤销视为自始无效。 第 115 条，法律行为经承认溯及为法律行为时发生效力。 第 116 条，撤销及承认都要以意思表示为之。 第 118 条，无权利人对於权利标的物所做的处分，必须经有权利人的承认才有效力。 第 五 章 期日及期间 上回说到志明的堂姊买到一个山寨包，後来堂姊跑去法院诉讼，最近刚刚收到判决，堂姊 问志明，上诉期间20天要怎麽算？志明说第一天不算，从隔天开始算起20天，像堂姊是4 月1日收到判决，那4月2日算第1天，数到第20天就是4月21日，所以上诉期间就是4月21日 到期。 堂姊看看月历，4月21日是星期天，那怎麽办？志明说，那就顺延到隔天，也就是4月22日 啊。 堂姊又问，那如果不是像上诉期间20天，而是说从4月1日起一个月呢？志明说，那就算到 4月30日为期间的终止，可是如果是从4月2日起一个月，算法又不一样了，4月2日是第一 天不算，要从4月3日开始算到5月与4月3日相当的前一日，也就是5月2日为期间之末日。 ※重点法条摘要 第 120 条，以时定期间者，即时起算。以日、星期、月或年定期间者，第一天不算。 第 121 条，以日、星期、月或年定期间者，以期间末日之终止，为期间之终止。 期间不以星期、月或年之始日起算者，以最後之星期、月或年与起算日相 当日之前一日，为期间之末日。但以月或年定期间，於最後之月，无相当 日者，以其月之末日，为期间之末日。 第 122 条，於一定期日或期间内，应为意思表示或给付者，期日或期间之末日为星期日 、纪念日或其他休息日时，以休息日之次日代之。 第六章 消灭时效 春娇问志明，你会爱我多久，志明说，法律上短期的消灭时效像旅店的住宿费是二年，利 息的消灭时效是五年，其他一般的消灭时效是十五年，而我对你的爱是永久，没有期限， 如果硬要加上一个日期，我会说，一万年。 春娇说最好是一万年啦，搞不好像消灭时效一样会中断，志明说中断，可能啊，法律上消 灭时效像起诉就会中断，所以哪一天如果你告我的话，就中断啦，不过你也可以撤回诉讼 ，就视为不中断啦，春娇你也不用担心啦，我对你的爱就跟消灭时效一样，会从中断的事 由终止时重行起算啊。而且我可以答应你，就算时效完成了，我也不会拒绝给付。春娇说 ，你少骗我了，法律明明规定不得预先抛弃时效的利益啊。 ※重点法条摘要 第 125 条，请求权一般的消灭时效为十五年，超过期间不行使请求权消灭。 第 126 条，利息、红利、租金的消灭时效为五年。 第 127 条，旅店、饮食店及娱乐场之住宿费；租赁动产为营业者之租价；医生之诊费； 律师之报酬；商人供给之商品及产物之代价，消灭时效为二年。 第 128 条，消灭时效从请求权可以行使时起算，如果是不行为为目的的请求权，从行为 时起算。 第 129 条，消灭时效中断的事由包括：一、请求。二、承认。三、起诉。 第 130 条，时效因为请求而中断，必须在六个月内起诉，否则视为不中断。 第 131 条，时效因为起诉而中断，若撤回其诉，或因不合法而受驳回之裁判确定，视为 不中断。 第 137 条，时效中断从中断之事由终止时，重行起算。 经确定判决或其他与确定判决有同一效力之执行名义所确定的请求权，原有消灭时效期间 不满五年，因中断重行起算之时效期间为五年。 第 144 条，时效完成以後，债务人可以拒绝给付。 第 146 条，主权利因时效消灭，效力及於从权利。 第 147 条，时效期间不得以法律行为加长或减短，并不得预先抛弃时效之利益。 第 七 章 权利之行使 志明的爸爸某天与邻居发生争执，邻居竟然随手拿起扫把就往志明的爸爸挥打，志明的爸 爸可是擒拿术的高手，反手一抓就抢下扫把，却把邻居的虎口弄伤了，邻居直嚷让要跟志 明的爸爸请求损害赔偿，志明告诉爸爸，这可以主张正当防卫就不用负损害赔偿责任。 春娇的妈妈跟了一个会，没多久会首就跑了，某天春娇的妈妈在机场碰到会首大包小包准 备出国，一副就是要落跑的样子，着急的打电话问春娇该怎麽办？春娇跟妈妈说，可以想 办法抓住会首，限制会首的自由，但要立刻声请法院处理，才可以主张自助行为不用负损 害赔偿责任。 ※重点法条摘要 第 148 条，行使权利不得违反公共利益，或以损害他人为主要目的。 行使权利，履行义务，应依诚实及信用方法。 第 149 条，对於现时不法侵害，为防卫自己或他人权利所为之行为，不负损害赔偿之责 ，这称为正当防卫。 第 150 条，因避免自己或他人生命、身体、自由或财产上急迫危险所为之行为，不负损 害赔偿之责，这称为正当防卫。 第 151 条，为保护自己权利，对於他人之自由或财产施以拘束、押收或毁损者，不负损 害赔偿之责，这称为自助行为，但限於来不及受法院或其他有关机关援助，若不是在当时 为之，请求权不得实行或其实行显有困难。 第 152 条，自助行为应即时向法院声请处理。 -- 蔡志雄律师执业律师十余年，101年不动产经纪人榜眼，台北律师公会副秘书长，部落格 『612lawyer/一个律师的投资告白』版主，好房网名家专栏作家，每周接受投资赞点子广 播节目专访。 --

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