作者sfish (如实安住)
看板LAW
标题[问题] 房屋买卖-卖方隐埋土地被套汇
时间Thu Apr 27 13:56:46 2023
LAW版的大大好!
本来在房版问，有网友建议也可以来法律版问问，所以也来这请教大家！
先对热心回复或给我一点方向、愿意指点一二的朋友，致上万分谢意！
因为这案真的让我颇为苦恼。
只好来询问版上高手 ORZ
状况是这样的：
我前阵子买了一个店面，土地和隔壁，持分各1/2
那整块土地是20坪，也就是，双方各10坪
那我这栋建筑，没有建照
那隔壁那栋，有建照，使照，但没有保登
仲介一开始，是承诺我会去跟隔壁谈分割，那我的斡旋单上有注记
购买的前提，是土地可以分割的状态
那当时仲介在购买前，确实也去跟隔壁屋主取得他的权状，准备要帮我办分割
所以那时，我觉得既然隔壁同意，应该没问题，就进入买卖程序
但在办理分割的时候，代书才查出来，我的这块土地，是被套绘的
也就是我的容积率，已经被隔壁使用掉了
我有注意到，卖方在＜标的物现况说明书＞中
里面有提到几点，都跟我这一案有关
# 标的物是否曾经其他区分所有权人或住户主张权利或曾发生争议
# 是否有拆除重建或禁建或纠纷之情事
# 其他重要事项（针对屋况、产权、使用权等有任何补充）
这些项目，屋主都勾选：否
表示他隐瞒了事实
不知道我是否能用这一点，去提起诉讼，将买卖取消？
这是我目前想到的方向，不知道是否可以怎麽去处理，大大感激不尽！
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※ 发信站: 批踢踢实业坊(ptt.cc), 来自: 111.254.120.9 (台湾)
※ 文章网址: https://webptt.com/cn.aspx?n=bbs/LAW/M.1682575009.A.44F.html
1F：→ maniaque: 重大瑕疵啊~~~~~土地权利都被用掉了 04/27 15:05
2F：→ maniaque: 而且,你购买的这栋,是後面才增(违)建的吧 04/27 15:06
3F：→ maniaque: 而且,你是容积被用掉,还是建蔽被用掉(你买到法空)???? 04/27 15:08
4F：→ maniaque: 你这样的应该格局是双并的建物,其实略有经验的代书 04/27 15:09
5F：→ maniaque: 看到房子坐落面积跟基地面积是接近满的话,应该会留意到 04/27 15:10
6F：→ maniaque: 建蔽率跟容积率的这一块吧 04/27 15:10
7F：→ maniaque: 倒不如说对方根本没有意识到这一块,而是仲介发现的 04/27 15:11
8F：→ maniaque: 这就是找代书的意义 04/27 15:12
谢谢m大回应
抱歉我回复清楚一些，应该是建蔽被用掉
就是这块地只能盖60%，那都被隔壁用去了
应该说，最扯的是仲介和代书，都没有去确认，土地是否被套汇这件事
※ 编辑: sfish (111.254.120.9 台湾), 04/27/2023 16:49:42
9F：→ sfish: 再补充一下，买卖时代书也没有去查清楚是否有套汇，而是 04/27 18:55
10F：→ sfish: 之後要去跟隔壁谈分割时，查了一圈，才发现有套汇 04/27 18:56
11F：→ maniaque: 套汇(X) 套绘(O) ,简单讲就是申请建照时,对於建筑的规范 04/27 19:11
12F：→ maniaque: 基地座落,做一个圈起来的动作,已确定建筑线/建蔽/容积等 04/27 19:12
13F：→ maniaque: 以楼主那个情况,有可能地主已经不是起造人,以为可以分割 04/27 19:13
14F：→ maniaque: 就是起造人知道这一栋合法建物跟隔壁违建的起造经过 04/27 19:13
15F：→ maniaque: 但接手的并不清楚,想说自己只要这栋合法的部分就好 04/27 19:14
16F：→ maniaque: 想把隔壁那一间违建跟坐落土地切割掉,卖掉换现金 04/27 19:14
17F：→ maniaque: 大概就是这样子 04/27 19:15
18F：→ maniaque: 你这应该也没有合法的水电门牌等等吧.... 04/27 19:16
19F：→ maniaque: 不过要是房子够老,属於老违建,倒是有可能有独立的水电及 04/27 19:16
20F：→ maniaque: 门牌....... 04/27 19:17
21F：→ maniaque: 不要怀疑, 以前就是这样子青菜~~~~ 04/27 19:17
22F：→ maniaque: 欧....有写 没保登,所以隔壁也也只有建照使照,没有权状 04/27 19:20
谢谢M大回应
卖我的屋主和隔壁，都是第一手的屋主，也是起造人
他们两个是５０年的老朋友，当时一起买地，共同持有
目前我这边现况有合法的水电门牌，但没有建物权状／无保登
交屋後，我只拿到土地权状而已
※ 编辑: sfish (111.254.120.9 台湾), 04/27/2023 19:30:49
23F：→ maniaque: 那.....对於50年前谁坑谁,现在又谁坑谁....窝部珠到ㄋㄟ 04/27 19:38
24F：→ maniaque: 毕竟,搞不好卖你的上手,也是被他的好马吉 坑了....:D 04/27 19:38
25F：→ maniaque: 毕竟,照你补充的资讯,应该是握有建物建照使照的最清楚了 04/27 19:40
26F：→ maniaque: 而你买到一块因为被套绘而不能分割的建地 04/27 19:40
27F：→ maniaque: 那......这部分可能是代书要赔,至於赔多少? 阿知~~~ 04/27 19:41
28F：→ maniaque: 因为你的土地确实有过户到,然後建物的使用权(通称) 04/27 19:41
29F：→ maniaque: 也有点交给你 04/27 19:41
30F：→ maniaque: 标的物现况说明书部分,有看不出有什麽异状~ 04/27 19:42
31F：→ maniaque: 有争议吗? 没有? 有禁建纠纷吗? 可主张 不知情 04/27 19:42
32F：→ maniaque: 建物无建照使照,你知情吗?知情吗? 04/27 19:43
33F：→ maniaque: 建物无建照使照,你知情吗?知情且接受,对吧~ 04/27 19:43
34F：→ maniaque: 那,整个探讨下来,责任最大在谁身上呢? 仲介,对吧??? 04/27 19:44
35F：→ maniaque: 当然,你要选择告地主要退地,或者是怎样的诉求都好 04/27 19:44
36F：→ maniaque: 只是要记得交裁判费就是了~~~~ 04/27 19:45
37F：→ maniaque: (退地退款)告不告得赢? 我是不那麽乐观啦.... 04/27 19:46
38F：→ maniaque: 反正退不了地拿不回$ 就是上法院跟仲介讨赔而已.... 04/27 19:47
39F：→ maniaque: 至於赔多赔少,那就是法官决定 04/27 19:47
40F：→ sfish: 收到 谢谢您! 04/27 19:56
41F：推 KHlawtel: 还是找律师吧，到底买持分还是其他，可能有权利瑕疵担保 04/27 20:43
42F：→ KHlawtel: ，但具体要看契约 04/27 20:43