作者bearfat (@)
看板LAW
标题[问题] 租屋 产权问题
时间Fri Apr 6 23:11:01 2018
房子购买时, A先生与B小姐(外国人)为夫妻
用B小姐的名字作为登记
近期离婚,但房子因"合宜住宅规定"导致不能过户,故房屋所有权是B小姐
但离婚协议书上书写
"两造双方合购之不动产房地部份,A先生以50万向B小姐购买,并於三年内将价金给付完毕
,且B小姐必须於x年(规定)後将合购之不动产房地所有权移转登记予A先生"
A先生有当初的申请资料正本
要与A先生签订租赁契约
请问契约上的出租人应该填A先生还是B小姐
若是B小姐,A先生无法提供授权书(因为离婚与在外国)
这份契约应该如何自保?
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1F：→ taoist9999: 一、按负担行为不以行为人对标的物具有处分权为生效要 04/06 23:23
2F：→ taoist9999: 件。 04/06 23:23
3F：→ taoist9999: 二、查本件之租赁契约为负担行为，又出租人A先生虽非 04/06 23:25
4F：→ taoist9999: 出租标的物之形式上所有权人，但并不影响租赁契约之生 04/06 23:26
5F：→ taoist9999: 效。 04/06 23:27
6F：→ taoist9999: 三、故A先生为出租人即可。但一般而言，以所有权人为 04/06 23:29
7F：→ taoist9999: 出租人的话，对承租人较有保障就是了。 04/06 23:30
8F：→ taoist9999: 04/06 23:32
9F：→ taoist9999: 至於A先生目前仅有该不动产之所有权移转登记请求权， 04/06 23:33
10F：→ taoist9999: 而非不动产之所有权人。 04/06 23:33
离婚协议书上的"购买"二字是否定义不明?
这边有疑问, 改天B小姐回台主张无授权出租,要回房子
在无违反租赁契约下,是不是也只能搬离房子一途?
这是否有侵占罪?
※ 编辑: bearfat (36.229.147.195), 04/06/2018 23:38:39
11F：→ taoist9999: 因为依民法第758条第1项意旨，依法律行为而取得不动产 04/06 23:35
12F：→ taoist9999: 物权者，非经登记，不生效力。 04/06 23:35
13F：→ taoist9999: 也就是说，A先生目前仅得对B小姐，依离婚协议书，等x 04/06 23:37
14F：→ taoist9999: 年届满时，请求移转该不动产登记予A先生之债权，而非 04/06 23:38
15F：→ taoist9999: 取得该不动产之物权。 04/06 23:38
16F：→ taoist9999: 04/06 23:51
17F：→ taoist9999: 民法第767条第1项前段所有物返还请求权的要件有二： 04/06 23:53
18F：→ taoist9999: 一、请求人为所有权人。 04/06 23:53
19F：→ taoist9999: 二、被请求之对象无权占有所有物。 04/06 23:53
20F：→ taoist9999: B小姐是所有权人，除非你是无权占有所有物，才能行使 04/06 23:55
21F：→ taoist9999: 民法第767条第1项前段所有物返还请求权。 04/06 23:55
22F：→ taoist9999: 你想基於占有连锁主张有权占有的话，必须符合下列三要 04/06 23:59
23F：→ taoist9999: 件： 04/06 23:59
24F：→ taoist9999: 一、中间人（A）对所有人（B）必须有合法之占有权源。 04/06 23:59
25F：→ taoist9999: 二、第三人须中间人基於一定法律关系（租赁契约），取 04/07 00:00
26F：→ taoist9999: 得占有之权利。 04/07 00:00
27F：→ taoist9999: 三、须中间人（A）得将其直接占有移转於第三人。 04/07 00:00
28F：→ taoist9999: 你要确定第一点及第三点没问题的话，你才是有权占有。 04/07 00:01
29F：→ taoist9999: 这样子将来B小姐要主张所有物返还请求权时，你才能抗 04/07 00:02
30F：→ taoist9999: 辩。 04/07 00:03
31F：推 KHlawtel: 如果还没签离婚协议，剩余财产分配可能可以破五年禁止 04/07 00:06
32F：→ KHlawtel: 转让 04/07 00:06
33F：→ taoist9999: 如果A是基於离婚协议书中之买卖契约之约定而已点交的 04/07 00:06
34F：→ taoist9999: 话，A是有权占有的。 04/07 00:06
35F：→ taoist9999: 这样子第一点理论上是没问题，而第三点的话，除非是另 04/07 00:07
36F：→ taoist9999: 有约定不允许出租给第三人，否则应该也没问题。 04/07 00:08
37F：→ taoist9999: 问题是A要怎麽证明他是有权占有的？ 04/07 00:10
38F：→ taoist9999: 文中之离婚协议书并没有提到B已经将该屋交付给A了。 04/07 00:14
39F：→ taoist9999: 04/07 00:16
40F：→ taoist9999: 总之，你觉得有问题的话，就不要租了。 04/07 00:16
41F：→ bearfat: 感谢taoist9999大大 04/07 00:17