作者Subaru5566 (爱上速霸路)
看板LA
标题Re: [问题] 低调问有人在LA投资买房吗?
时间Wed Nov 18 20:22:12 2020
※ 引述《m77352001 (M77)》之铭言：
: 上班无聊，回文赚点p币。
: 先说结论，在「最理想的状态下」是可以达到你所说的投报率。但是有些情况需要考虑
: 1. 贷款：
: 除非是全现金买房，不然在贷款这步就会有问题。银行查收入都是查US source of incom
: e，看你W-2, 1099多少来核贷。没有这个基本上银行不会过，风险太大。
我是不知道原po有没有绿卡，房子自住的话，SFR(Single Family House)用FHA
贷款，拿出个3.5%头期款即可，一般的贷款5% down payment也够。
考量到现在利率低成这样，丢20%是很不智的。
如果没身份，基本上贷款是很困难的，即便你要丢个30%头期款也一样。
如果是纯投资，奉劝观望一下，不然做点功课，找个信誉良好的Syndicator，
不过这种deal通常进入门槛不低。
: 2.租金收入
: 或许你会觉得房子出租就会有租金收入，可以缴房贷。但银行不会这样算，实际上有太多
: 例子房东收不到房租。
: 在加州，法律保障的是房客而不是房东。房客欠租不缴房东不能直接赶房客。只能一直协
: 商或是请律师上法院申请驱逐令，第一旷日费时，第二律师费贵，第三期间房客还是可以
: 继续不缴租金住在你的房子，而你继续付贷款。所以很多房东花钱消灾，拿钱拜托房客搬
: 走。
这边我倒觉得问题不大，就房子要租给人前，基本的身家调查要做好，现在很多网站
交个50美金左右，就可以知道此人的犯罪背景、FICO score(信用分数)。
我等寻常人家租屋之余，信用分数也是要顾好，为了不用付几个月的房租，把信用搞差，
也是得不偿失。
: 3.报税问题
: 这是我本行，老实说反而不复杂，诚实报税就好。外国人申请ITIN就可以报税。租金收入
: 缴30%税。卖房capital gain最高需要缴30%税。
其实一堆人都Refinance把Equity掏出来用，卖房的Capital Gain倒不需要太担心。
自住的房子更不用愁，只要住2年以上，7年内卖掉不太用管Capital Gain; 每年都有
风声，这条法令会被改掉，但还是没被改。
: 4.投报率
: e.g. 付两百买一千的房，之後1200卖掉。这例子里你赚的是200最多，而不是1000。加州
: 卖房先扣除6% agent commission，然後剩下的钱付清贷款，外国人卖房还要再被预扣30%
: 给国税局（避免你拿钱跑路）。考量到汇率及处理事情的心力，我不觉得是好的投资。
跟到好的Syndicator，这每年1万2的租金，只是让你cover一些营运费用，要赚钱还是
有困难的。
这些人赚的还是房价涨上去(Equity)! 我听过的通常是买些状况很差的Apartment
complex，投资人好好整顿後，加上前几年景气大好，通常5年後出售，
投资人都能赚上一笔。
但现在武汉病毒侵袭，Multi Family的前景不明，假如功课作不够，满容易血本无归。
FYI，有兴趣学房地产，多听这个Podcast，我大部份知识也是从这学的
https://www.biggerpockets.com/podcast
以前通勤时间很长，开车就放来听
--
※ 发信站: 批踢踢实业坊(ptt.cc), 来自: 73.157.133.191 (美国)
※ 文章网址: https://webptt.com/cn.aspx?n=bbs/LA/M.1605702134.A.287.html
※ 编辑: Subaru5566 (73.157.133.191 美国), 11/18/2020 20:23:39
1F：推 callTM: 所以你宁愿缴mortgage insurance?11/19 02:03
Yes, 又不是缴一辈子。
以前几年肯缴的人来说，那房价飙升的速度，肯定比你慢慢存20%划算。
※ 编辑: Subaru5566 (205.185.127.134 美国), 11/19/2020 02:23:24
2F：推 callTM: 照你的存钱速度来看应该意思是卖个便宜的小房子5-10年再换 11/19 07:07
3F：→ callTM: 。太贵的应该也代不下来。你loan amt 小可能make sense.要 11/19 07:07
4F：→ callTM: 不然2%/1%annum 还蛮高 11/19 07:07
现在不比2008年那时, Money is cheap，当然是能借多少算多少。
我是给洨买了栋房子在外州，不然连Closing cost都想用First time home buyer program
用借的。
贷不贷得下来，你和Mortgage Lender谈过就知道了，我的Broker直接给我张Excel表，
如果我买个Duplex，把未来的租金也算在我的收入，可以贷更多。
你有去听我上面连结的Podcast有四百多集，我也只过一百多集，所有来宾都说只要
deal够好，Mortgage insurance 付就对了。
5F：→ debut0: syndication 外国人不知道能不能投 11/19 09:46
6F：→ debut0: 近年来la的apt已经被炒到只有4%回报了..add value的deal 11/19 09:48
7F：→ debut0: 也不好找...刚好我朋友也在找..竟然抱怨手上现金太多 11/19 09:50
我猜你所谓的4%是Cap rate吧，5%的确是好几年以前的事。
每个Syndication的门槛和条件不一样，有些还只收
Credit investor or experienced investor
※ 编辑: Subaru5566 (161.202.144.236 美国), 11/19/2020 10:57:27
8F：推 callTM: 嗯deal 够好 不就跟股市秘笈买低卖高一样。11/19 13:02
9F：推 callTM: 说真的既然觉得real asset 保值现在value stock长这样...11/19 13:08
It's all about finance
10F：→ callTM: 你+ margin all in 也是可以啊。 每年也是3-4% div 在收。11/19 13:08
11F：→ callTM: good deal 买下去就对了。买到bad deal 比较衰而已11/19 13:08
股票不也是如此，还有变废纸的可能。
全美最多的Millionaires，都是靠房地产。
※ 编辑: Subaru5566 (205.185.127.134 美国), 11/19/2020 13:31:05
12F：推 callTM: ？ uhhh 你前景看这麽好买龙头就好了啊....基本上你是觉得 11/19 13:45
13F：→ callTM: 现在real rate 低到不行所以real asset 增值空间大。 你如 11/19 13:45
14F：→ callTM: 果这样预测value stock 保证屌打。 你杠杆开那麽高看错了 11/19 13:45
15F：→ callTM: 也是会变废纸...房子就被收走了。我看margin 还保险点 2-3 11/19 13:45
16F：→ callTM: 0% 就margin call 了。你这看错嘎不过来就underwater. 11/19 13:45
17F：→ callTM: 你投资到good deal 就赚 bad deal 就赔啊...不过你开杠杆 11/19 13:46
18F：→ callTM: 赚比较多而已。 lol 11/19 13:46
你别最後一段打自己的脸啊LOL
市面上哪个投资工具，你可以和银行贷96.5%，利息只要2.5%以下，还可以摊30年还的?
算上PMI，你多1%好不好。
再来房子买了还可以自住，要赚多一点可以house hacking，我以前的房东还放个RV
在庭院租人。
19F：推 sunnycutie: deal够好就是要有上涨空间吧，洛杉矶周边未来还可以这11/19 22:58
20F：→ sunnycutie: 样涨的应该只有往东边去了11/19 22:58
你想买在LA，还是可以找到一些房子看起来很脏，但实际上只要cosmetic fix(地板、油漆)
拉皮之类的，你马上就能赚到些Equity。
这招叫Wedge Deal
https://youtu.be/c_bUrluAGRI
※ 编辑: Subaru5566 (40.75.113.11 美国), 11/20/2020 07:38:38
21F：推 callTM: 自打脸在哪?你该不会以为是跟股市比吧...赚比较多只是在你 11/20 10:55
22F：→ callTM: 自己预设市场跟用20%买房的比. 你加油吧11/20 10:55
23F：→ callTM: 感觉就是被台湾投资项目少困住11/20 10:58
24F：→ callTM: 一下投资一下自住一下又可以用租屋多贷一下又薪水太少存不11/20 11:00
25F：→ callTM: 到20%?....整篇跳来跳去的应该是你吧11/20 11:00
你讲对了，买房可以玩的花样多，自己的钱丢的少少的。
所以才能一堆Millionaire 都是靠房地产赚到的。
我上面贴Podcast连结听一听，你就懂了，我也只是通勤，跑步时听
※ 编辑: Subaru5566 (205.185.113.174 美国), 11/20/2020 13:05:23
26F：推 dysphagia: 很多房东已10个月收不到房租了耶 12/03 05:26
27F：推 LenaKuo: 推楼上，现在很多房客都不付房租，房东贷款跟房屋税还是 12/03 06:20
28F：→ LenaKuo: 得继续缴 12/03 06:20
你们资料来源在哪? 我听上面Podcast4月以後的集数，大多房客有做好
身家调查(background checking)，99%都有收到房租。
兼你还可以去银行Payment defferal，出张嘴什麽证明不用，这麽爽不好吗?
※ 编辑: Subaru5566 (71.226.40.140 美国), 12/06/2020 06:51:47
29F：→ chauan: 有喔,身边就有房客不交租金,也没办法申请eviction 12/07 07:27
30F：→ plean0402: 这次主要是疫情打到很多人 不然很多房客疫情前的信用 12/09 14:49
31F：→ plean0402: 分数背景都没有问题 12/09 14:49
你们是不是没看到我上面讲的，房东可以和银行申请1年的延缴房贷，
房客就算没被赶走，欠的都跑不掉!
再来我听了一百多集Podcast，大多都有缴钱，你们就要抓着极端的例子，有意义吗?
有信用又碰到困难的的人，才不会FICO给它放着烂，会提前和房东商量，
看是提早解约，房租现在少付一些之类的。
个人立场，倒是希望多点房客付不出钱，搬回去和父母住，房市大跌，我等好捡便宜。
※ 编辑: Subaru5566 (198.13.36.179 日本), 12/13/2020 14:25:42
32F：→ chauan: 投资不就是怕碰到不付房租又赶不走的吗? 疫情前光是要强制 12/14 01:14
33F：→ chauan: 驱离也不是说发生就发生的,特别是现在有更多保护 12/14 01:14
34F：→ chauan: 如果不在美国,又刚好不幸碰到极端例子,你怎麽办?12/14 01:15
有句话叫"江山易改、本性难移"，一个人平时信用好好的，突然甩帐1年不缴租的
机率肯定低。所以我上面一直强调，做好身家调查(Background checking)的重要性。
我上面不都重覆好几次了，房客不缴租1年，房东早就可以打电话给银行不缴贷款1年。
房东明明就不会亏，你就无视
你在那钻牛角尖极端例子，我看你也别吃饭，有可能会噎死，也别出门，也有可能会被车撞
※ 编辑: Subaru5566 (208.97.140.148 美国), 12/17/2020 02:51:36