※ [本文转录自 Gossiping 看板 #1NhO9qQi ] 作者: Dionysus (因信称义) 看板: Gossiping 标题: Re: [新闻] 预售房价 新北蛋黄碎了 林口唯一不败 时间: Fri Aug 12 16:01:53 2016 《关於台北市房价议题及其相关议题的一点个人看法》 (原文网址: http://blog.xuite.net/dionysus1101/wretch/305043150) (相关文章一《关於台湾政府行政单位与教育单位地理区域配置合理化与效率化的一点个人 看法》; 原文网址: http://blog.xuite.net/dionysus1101/wretch/304577450) (相关文章二《台湾都会区住宅政策总评：实价课税是最佳选项吗？》; 原文网址: http://blog.xuite.net/dionysus1101/wretch/116291628) 台北市房地产价格偏高而且其快速飙涨的速度完全脱离全台湾乃至於台北市国民所得成长 的速度的问题由来已久，有自台湾经济起飞後却因产业创新升级不足而使得经济成长失去 能够有效带动成长的动力火车头，大量游资因而转向房地产投资，加上网路资讯泡沫後的 振兴经济方案与货币宽松政策一如同期美国等国的未经良善规划的凯因斯式扩大公共投资 方案造成了房地产市场泡沫的进一步恶化，在美国房地产市场因为进一步的证券化以及引 进房地产相关衍生性金融商品而造成了2008年年底的次贷风暴与金融海啸，而在台湾，由 於房地产证券化发展较晚较少以及台湾金融市场的国际资金投资不如美国庞大，加上几近 於大陆产业在三十年改革开放累积大量资本并风光举办2008年北京奥运之後，在金融海啸 爆发後大量购进美国等各国许多公司与资产而几乎成为美国次贷风暴自华尔街震央向外震 撼造成全球金融海啸以及连带引爆长期因为欧元圈成立时的创意性会计所长期累积成员国 隐藏性公共债务与过度投资房地产市场而造成的欧债风暴双重风暴之下的全球经济救世主 ，台湾因为马政府上台後北京当局出於稳定台海的政治目的以及类似北京当局及大陆产业 对全球金融海啸下为了抢救大陆出口市场以及取得受金融海啸重创的创新产业等尚有正残 值资产时的近乎纾困政策的对台面板业等采购与大幅单向对台政治性让利的两岸ECFA协定 的签署，使得台湾尤其是台北市的房地产市场不但没有随美国次贷风暴以及全球金融海啸 与欧债风暴双重风暴下的欧美各国房地产市场一般面临崩盘压力，却反而有许多房地产开 发商在台北市转向开发一般都会中产阶级买不起的豪宅级住宅而期待有大量大陆富豪来台 收购以自住或者做为投资标的；而近一两年来随着两岸服贸与货贸谈判的走向常态化正常 经贸谈判加上大陆经济成长率随着经济体的日益成熟而逐渐下降到仅为港台二倍速而非二 位数经济成长率，台北市的房地产市场也面临由於价格过高而使得有效需求过少的问题， 而对一般在台北市工作的台湾民众而言，则面临了房价过高居大不易的巨大民生压力与民 怨沸腾问题，因而郝龙斌市府提出了最後未能真正落实推动的房地产交易实价课税，而自 泛绿初选到市长大选到当选就任之後一直十分进击的台北市长柯文哲则在日前提出了第二 栋房地产不得贷款的房地产投资性贷款资金管制政策的构想。 基本上，首先，一如房地产实价课税政策永远必须面对纳税义务人以各种方式压低房地产 交易帐面实价以便压低税基来避税的脱法行为，这个第二栋房不准贷款也必然助长诸多的 亲属与非亲属人头户等等问题，实效有限却必然会扰乱市场秩序并扭曲正常的房地产开发 商经营策略；再者，增加房地产的投机性投资者的资金取得成本只会减少一些口袋不够深 的投资者，但对於资金雄厚的投资者其实反而会有减少购入竞争对手以及以投资的资金取 得成本提高为由拉高房价的机会，固然此一成本增加会有在最终住户买方与投资者之间进 行分配而不全然由住户买方承担，但最终住户买方势必会分担到一些涨价的苦果；三者， 房地产市场一如所有的市场，其造成房价高涨的根本价格决定机制仍在於供需之间的失调 问题，奢侈税或空屋税等公平正义税在於解决投机性投资者获利极高但纳税甚少的题以及 社会对炒作房地产的暴发户的社会不正义法感情，其对於房价合理化的效果其实往往远不 如想像中那麽好。 台北市一则集中了台湾许多原本不一定要集中在狭小的台北市内的包括政府单位以及各种 各样的中产阶级工作机会，使得台北市有较好的工作机会造成年轻人与中产阶级不得不忍 受占可支配所得极高比例的高额房租或房价而在台北市工作与租屋或购屋；二则，透过包 括便利的捷运路网与教育娱乐公共设施，台北市透过独占鳌头的政府税收挹注带来的的高 生活品质使得许多民众不由得选择生活工作总体效用较高的台北市生活工作，就遑论许多 只有台北市才有的福利支出了；第三，过去捷运路网尚未开始建构时，在台北市工作势必 得在台北市买房子，而今捷运路网虽已开始建设但距离合理的大台北生活圈路网尚有一段 距离而需要努力，何况，由於过度期待两岸和平红利，误以为能和过去香港的投资移民一 样带来大陆新兴富豪大量购买台北市豪宅，却不了解香港乃因中华人民共和国仅香港一地 独有入籍者得同时拥有中华人民共和国国籍以外国籍权利加上距离大陆本土极近且有高铁 与铁路与深圳珠海乃至於上海北京联通才有那麽多的投资移民购买豪宅，台北市区房地产 开发因ECFA签署後过度期待大陆富豪的自住或投资性采购而过度偏向豪宅开发，甚至据新 闻报导远离市中心而仅有内湖科学园区等的内湖南港还出现一坪百万的豪宅。 前述的第一点和第二点使得台北市房屋的购屋需求及连带相关的租屋需求居高不下，而第 三点则使得台北市符合一般中产阶级左右民众经济购买能力的合适房屋与住宅区的有效供 给明显不足。供需的失调，才是台北市房价脱离一般民众购买能力的成长快速飙狂居高不 下的真正原因。 因此，解决台北市房价问题的根本，恐怕仍然在於解决供需失调的问题，而不能单单依靠 现实上必然出现许多上有政策下有对策的实价课税或者第二栋房屋不准贷款的贷款管制， 而必须增加有效供给与减少需求双管齐下。 在增加供给方面，就是透过持续地建构包括新北市三环三线、机场捷运以及桃园捷运等相 连通的便利大台北地区捷运系统来减少在台北市市区外购屋民众进入台北市工作或获取教 育娱乐资源的交通时间以使得有前述第一点和第二点因素而必须在台北市购屋或租者需求 者的需求可以在房价相对低上许多而且又不容易受财团买地养地不开发以减少市场房地产 供应影响的新北市甚至桃园市购屋租屋；而在减少需求方面，就是透过政府行政单位与教 育单位的区域配置合理化与效率化，也就是没有合理必要设置在台北市区内者尽可能地迁 出台北市并减少政府单位租金花费，加上透过在台北市周边的新北市建设非社会住宅而有 完善经营管理并事先经过完善需求调查的政府自建或非大型公共建设得采BOT的原则共同 大学宿舍、劳工宿舍与外调军警公教宿舍来使得可能仅需要数年租屋的北上就读中南部出 身大学生、可能仅短期在大台北地区工作的劳工以及依特别权力关系下的政府命令必须调 动至台北市服勤工作数年的军警公教人员得以有方便的非终生住宅的数年便宜方便且有相 当品质的租屋处，以及透过未来新产业开发如新科学园区或政府投资研究单位尽可能地设 置在台北市以外台湾各地以提供新兴产业远比台北市更广大的用地并透过当地捷运与高铁 台铁与台北市等台湾各地便利连捷而使新产业能在台北市以外运用更低的地价租金物价等 成本而有更低的总体成本并促进资金压力向来不小的创新型产业的发展。 总结而言，台北市过高的房价与租金问题基本上是供需失调问题，也就是有效供给不足而 需求却又因为过去台湾各级产业与政府单位地理配置缺乏合理性与效率性的问题而造成需 求过高，其解决方法应该还是如上述透过捷运路网等基础建设的合理扩张来降低台北市市 区内房地产的稀少性独占利益并藉以增加有效供给，此外也应该透过政府单位的全台地理 配置重部署以及未来新产业乃至於现有产业的全台地理分布合理配置以及包括大学生共同 宿舍、劳工宿舍与军警公教等短期宿舍来减少有效需求，而此一全台政府行政与教育单位 依其行政性质尽可能移出台北市以节省政府机关的租金支出并减少相关政府雇员在台北市 购屋租屋的压力与需求以及新兴产业乃至既有产业的全台地理重配置，不但有助於改善台 北市的房价与租金过高问题，而在更广泛也更重要的台湾产业总体经济政策上，也可以藉 此压低向来资金压力如影随形却对台湾产业升级的重要性有如美国的小型生技或资讯公司 对美国产业创新贡献卓着般的台湾创新性产业必然的地价租金物价薪资等各种成本与相应 的资金压力，从而也就极度有益於辅助将来台湾总体经济试图脱离中等收入陷阱强大重力 井必须高度依赖的创新性产业的全台全面发展。 本文转载整理自本人2015年2月21日回应超进击的台北市长柯文哲所提出的第二栋房屋不 准贷款政策的本人脸书回应友人网路新闻贴文的文章以及本人PTT回应网友文章的本人网 路文章。 ※ 引述《BorrasH (生物资讯)》之铭言： : 1.媒体来源: : 经济日报 : 2.完整新闻标题: : 预售房价 新北蛋黄碎了 林口唯一不败 : 3.完整新闻内文: : 住展杂志统计近一年双北市29个主要行政区预售房价变化，仅林口没有下跌，年跌幅逾一成的有五区，包括板桥、永和、五股、淡水及万华区，以板桥跌12%最重。 : 统计并发现，过去一年双北市蛋黄区命运大不同，北市表现抗跌，新北蛋黄区则跌势都很重，跌幅甚至比新北外围被称为「鬼城」的区域还重，让人跌破眼镜。 : 根据住展统计，今年第二季和去年同期相比，北市12个行政区房价全数下跌，跌幅较大的行政区，分别是万华（-10.1%）、大同（-7.2%）、北投（-5.8%），都是蛋白区。 : 住展杂志企研室经理何世昌表示，这三区跌幅较重，主因是近一年来自市中心、购买力较高的区外客几乎消失，只剩区域客撑盘，区域客价格认知低，建案只好降价搏青睐，所以房价跌较重。 : 蛋白区中，内湖区表现一支独秀，在内科园区就业人口带动住宅需求下，多数建案价格未松动，年跌幅不到1%，堪称北市「保值一哥」。另外，中山、大安、信义等蛋黄区，年跌幅均不到3%。 : 新北市蛋黄区房价就守不住，板桥下跌12%、永和跌10.7%，分居一、二名，中和区跌幅也逾9%。 : 何世昌表示，新北市房价最稳的「抗跌三兄弟」，都由蛋白区拿下，分别是林口、树林与三峡。其中，树林与三峡房价年跌幅均不到2%，林口甚至微涨0.29%，是近一年来大台北房价唯一见红的行政区。从近一年房价走势来看，北市呈蛋黄温热、蛋白失温市况，新北市况则是「蛋黄破碎、蛋白完整」。 : 4.完整新闻连结 (或短网址): : http://tinyurl.com/jynppdy -- 革命是历史的狂幻 --

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