眼看这礼拜马上就要宅建试验了， 闲着来贴篇宅建经验文，其实本来一月就想贴了， 但一直很懒。总之心血来潮分享一下， 说不定对年末或明年的人有点帮助。 （手机排版请见谅） 自我介绍：学生、没有相关背景、自学 准备期间是去年的9/10~10/20， 得点是40点，民法12、业法18、其他8、法令2。 ============================= 考过後除了会被觉得是ちゃんとしてる大学生以外， 实际上目前对自己来说还没啥价值。 （因为不动产业实在是耗时间耗心力的一份产业，会要打工的满少） 但对社会人来说完全不一样。 很多人都知道，不动产业界缺人缺到爆炸， 转职率超高，休息超少加班超多。 特别是会中文的宅建士走到华人公司， 基本上走到哪被挖到哪。 （至少我听到的是这样，也还是有被问过几次打工） 不过请不要站内信找我打工之类的， 虽然很穷也没有打工，但最近在迈向其他目标， 而且学生也不能做专任， 文章中有内容错误或是意见，再麻烦站内信。 ============================= 这篇文章的构成以： 「宅建概要」、「学习意见」两部分构成， 後者有点主观，所以建议有兴趣再看看就好， 在考试内容上不会多说， 其实考过後真的除了权利关系以外都忘了， 会以思考的出发点为重。 ========================= ０：【使用教材】 スタートライン民法総论.池田真朗 スタートライン债権法.池田真朗 スッキリとける宅建士 过去问 2019 （简单翻过一遍即可） スッキリとける宅建士 テキスト 2019 （注重於业法跟民法懒人包漫画） 2019本试験をあてる TAC直前予想 宅建士 （考试前３天一天做一篇＋检讨） 前两本小弟非常推荐， 在SNS或网路上看一些准备考法科大、 民法相关证照的人，都会很推荐这本书。 内容浅显易懂，有很多实例， 本身就是设计给独学的人的一本书， 用於建立法思考的逻辑。 ——————————————————- １：【宅建士是甚麽、可以干嘛】 相信来日本的人都有注意到， 日本的宅建业（不动产）开的跟便利商店有得比。 这些不动产里，每一间事务所， 都必须有２成以上的是宅建士（５人中１人）。 宅建试验， 是每年日本受验人数最多（约２０万）的国家资格， 合格率大约15%上下，算是合格率满高的资格。 而宅建士可以干嘛，其实就是说明+制作契约。 （这个说法其实不正确，正确来说是在契约前说明物件的内容「３：重说」＋在制作完成的契约书上签名表示「这份契约没问题」。但相信有兴趣考宅建的人不会因为这句话而搞混。） ——————————————————- ２：【为什麽需要宅建业法】 理由是因为要保护交易安全。 就像上述一样，日本不动产市场非常大， 并且买房是许多人的人生大目标之一。 但由於金额非常高，如果出现纷争时， 有时候可以直接毁掉一个人的人生。 所以为了保护社会弱者（维持地位平等）， 才会有宅建业法这种特别法的存在。 要注意的是宅建业仅适用於： 帮他人代理、介绍的仲、媒介业务， 如果不动产业者自己身为当事者的话就不适用。 ——————————————————- ３：【重要事项说明】 先说明一下， 重要事项说明书跟契约书的内容是不一样的东西。 重要事项说明书的本意是： 「给买家听完物件说明後，再决定要不要契约」 其实契约书本身的内容并不用说明， 就算会一起说明，但其实契约书部分不用是宅建士。 （不过实际上宅建都会讲，然後都是同时进行。） 至於为什麽要在契约前说明重要事项 理由是为了防止纷争， 让买家知道自己的权利与限制等， 还有契约的特约条件、物件的概要。 ——————————————————- ４：【宅建试验内容】 全５０问。 权利关系：１４问、宅建业法：２０问 法令上的限制：８问、其他：８问 （广告、税法等３问＋数据等５问，可免除） 合格点大概在３５上下。 ——————————————————- ５：【学习意见－权利关系】 很多人在准备宅建时认为权利关系很不重要， 甚至不从民法开始读，直接从借地借家法开始读。 但其实个人认为，民法在逻辑上非常重要… 理由很简单，民法是私法中的基本法， 不管是借地借家法、宅建业法、 区分所有法还是登记法，民法都很重要。 只要读好民法，很多问题都可以直接用常识来解决。 三不五时会有民法跟特别法参杂在一起的问题， 如果没读民法就有可能原地爆炸。 但民法范围这麽大，甚麽部分才要读？ 基本上就是宅建教科书中的总则＋物权＋保证。 用一般逻辑思考可以知道，宅建业就是买卖租赁， 所以宅建试验中不太会有债权让渡、 相继、赠与等等的问题。 会出来甚麽题目来说的话，就是以纷争为主， 教科书上的判例都满经典的， 像是絶対的构成、取消前後的第三者买卖。 『举几个经典判例来说』 买房租房签约时候被骗，能不能解约、要求赔偿 未成年者帮人代理签约能不能取消 （看被代理人是谁）。 租房的时候需要保证人， 保证人以为同时还有别人才答应， 结果实际上根本没别人， 那能不能跟房东说保证人不当了（不能）。 房屋内东西坏的时候修缮费是谁负担？ 住到一半房子被卖掉、 房东换人对方能不能赶走我？（看契约种类） 买房签约了，还没拿到钥匙，房子就被烧掉， 我还要付钱？（以前要、现在不用） ——————————————————- ６：【学习意见－宅建业法】 宅建业法的内容真的是死背，如果知道上述： 「宅建业者是为啥存在、平常在干嘛」 的前题下，就非常好抓出题的倾向。 并且站在宅建的角度来看， 也有很多问题可以用常识解决。 如：手付の保全 （手付=买卖>跟赁贷没关>赁贷重说不会有） 其中出最多的就是重要事项说明 （因为这是宅建士的独占业务）。 对於要考宅建士的人问说： 「你要开一间不动产保证金要交多少」 「业者免许上要记载甚麽」 「新开开事务所要不要换国土免许」 不如问：「宅建士要干甚麽」 （虽然全是出题内容，但前者会压缩得没几题） 大方向就是： 业法是为了保护老百姓，所以会对业者说 「何々しなさい」「何々しちゃうとダメ」 对业者严苛、对老百姓宽待。 ——————————————————- ７：【学习意见－法令上的限制、其他】 法令限制这部分我真的看了两三次还看不懂， 专业术语真的太多，内容又太杂， 只拿２分，实在没办法给甚麽意见。 到现在只记得工厂附近不能有中小学校、 防火建筑可以直接贴着人家盖， 记忆力强的人这部分应该会很得意。 至於其他８问中的３问，可以直接用常识解决 只要把景品表示法、ローン的部分稍微看一下就好， 因为选项都是会有那种错的很明显、对的很明显的。 其他５问是不动产业界近况， 这点有些教科书会直接统整一本小册子， 个人觉得满有用的， 只有在电车上稍微看一下粗线部分就记起来了。 但毕竟这５问可以花钱解决， 其实就真的就是没啥意义、也没监别度的东西。 懒得读、记不起来可以直接报名讲座申请免除。 ——————————————————- ８：【出题倾向 权利关系】 以下完全是个人观点 今年4/1民法改正， 对不动产实务上最大的改变大概是保证契约跟时效， 以及契约不适合责任，这理论跟改正前比变了很多， 还有赁贷借的敷金，但这其实只是明文化。 具体来说大概是 「极度额の定めのない个人の根保证契约は无効に」 时效变成：「１０年消灭、行使５年。」 危险负担：契约後交钥匙前房子烧掉了是谁的责任。 （改正前：买家>改正後：卖家。） 另外非本次改正的部分： 保证契约口头无效，需要书类才成立。 民法６０５条の２跟借地借家１０、３１条 赁贷、転贷借的对抗关系。 「跟别人租屋，再偷偷租给别人」 或是 「禁止养宠物，偷偷养一条鱼」 房东因为这样要解约可不可以，这个也很重要。 法条上可以，但实际上不行。 （信頼関系破壊法理） 还会有一题判决文问题。 判决文问题完全就是阅读测验， 不过日本人的同学都觉得很难，因为言叶硬い。 但像是监み、免れない这种， 用中文都可以理解意思的词汇， 我觉得这是台湾人的一个优势。 不过要注意的是，有时候会有 「内容正确，但无法从判决文中读出来」的选项， 如果选了就掉一分了， 所以单纯以文章读起来的内容来选很重要。 还有关於定期借家这点，只能给一个大方向： 民法是当事人平等关系上建立的， 但因为以前借主权利非常弱，民法改正到现在， 赁贷借基本上都完全在保护借主了。 所以借主变的超强（赁借権の物権化）， 为了把这点修正才会有定期借家契约， 所以定期借家契约的大方向是在保护房东。 最後就是，真的不要因为省钱买旧年度二手书， 特别是今年民法大改正，所以买二手读错会很雷。 以上。 ----- Sent from JPTT on my iPhone --

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