※ [本文转录自 home-sale 看板] 作者: ceosa (宁静之美) 看板: home-sale 标题: [心得]首购-违建-解约(给买屋者)(代贴) 时间: Tue Jul 21 01:37:49 2009 本文代板友 r7919 (richard)张贴 -----------------本文很长，很精彩，本文开始------------------ 首先我要强调，这是个刚刚作醒的梦， 假如有雷同状况，那一定不是事实， 因为我是梦到的。 第二点，这非常非常的长， 请先自备好鸡排跟绿茶。 在梦中， 我花了半年的时间， 看屋与研究，在能力与现实中，寻找平衡， 最後，因为父母刚好抽一天空上来看屋的关系， 说这间采光好，地点也不错， 因此我毅然决然用底价签下了一户公寓， （3F约24p，木隔间，塑胶地板，新粉刷墙面，价格约伍佰万， 後来经侧面了解，卖方底价调涨过，换言之，买贵了许多）。 从此梦境就在签约後转变成恶梦了， 满心欢喜的我， 开始找装潢师父来看这间30年的旧屋， 准备给他好好的装潢一下， 隔间就隔我需要的吧， 地板变成60*60的冠军抛光砖哩(bling~bling~)， 天花板包个梁就好，墙面就漆个新漆吧。 过一阵子後， 代书打电话给我， 通知我要付第一期款了， 而我也很听话的将第一期款汇入， 我来台北工作的积蓄， 瞬间被拿走了大半～～～，伤心呀。 但装潢还是要进行， 不然我也不能接受现在屋况入住， 继续找装潢师父， 第一个找到是朋友的爸爸， 一位泥作师父，他花了十五分钟， 用他最强的右手绝招「一阳指」决定好如何隔间…， 在这里让我注意到，原来室内设计师-「设计图」（平面、立面与材料图） 是必要的， 否则一阳指隔出来的正确才有鬼， 一出状况一定会两边吵来吵去， EX.插座的高低位置，甚至於电器柜的独立回路 他要离开的时候，他说了一段我很讶异的话， 「我做那麽久，看你这屋就大约知道装潢起来应该70万跑不掉」 （他指的是只有泥作喔，不含木工，最後他的报价是74万5千） 我听到时，其实很讶异，怎麽会那麽贵呀，这是抢劫嘛？ 这一定是他报错了，再叫一个来估看看。 这次找的是位室内设计师，他给我的价格是86万….， 顺便附带一句，你後面的增建部分，你都没注意到嘛？ 那里还蛮危险的，当初签约时候没看到嘛？ （三角铁架撑出60cm的约10cm水泥层， 但因为年代久远，三角铁架已经生锈了） 我心理一惊！有那麽危险嘛？我怎麽没有注意到， 这一定也是搞错了，再问问有没有比较熟的装潢师父。 刚好常换店面的亲戚有一位固定配合的装潢师父， 我妈就跟他和他的工作伙伴， 千里迢迢的从南部开车来看这屋， 最後，他并没有估价，而是跟我说， 你後面那一片加盖的921没掉下来实在幸运～～。 到此时，我真的紧张了 暗，怎麽会这样，明明当初看都好好的呀， …..後来，当我实际站在那个地方看了十分钟， 发现那里真的有危险问题， 只是看屋时因为注意其他地方忽略了， 而仲介也没有说要注意什麽， 我只有依稀记得仲介只有跟我说「这里是加盖」。 （其实我认为那时这种说法有故意不让你注意之嫌， 加盖 = 违建，一个好听一个难听，没注意就准备倒楣） 为什麽会这样哩， 在那时候，我其实很紧张， 因为不知道如何处理这状况， 契约已经签了，如大家所知的， 第一期已经付了， 以正常状况几乎是不能不买， 除非赔掉第一期（约五十万）， 但是我买了的话， 哪天我睡觉的时候加盖的地方崩掉了， 砸到人或者楼下，那时候该怎麽办QQ。 在思考这些问题的过程， 我回到南部，母亲因为已经看过两次， 很反对购买这屋，而我爸仍然强调房屋的条件很好， 加强一下就可以住了，我在两个对立说词中， 度过了一天， 在那晚，我一个思考了很久，因为思绪很乱， 几乎没办法准确判断一件事，我就这样睡着了。 隔天起来，也不知道怎麽了， 我深深的觉得安全是在所有房屋条件之上， 所以，我决定不买了！！ 当然，嘴炮大家都会，不买也不是我说了算， 我「才」开始仔细的看契约内容， 看有没有什麽逆转胜的契机。 第一个我发现的买卖契约相关条文就是： 办理房地「点交前」买方对於已发现之瑕疵或其修缮为能合意解决时， 应及申请调解或法院判决。 （类似於民法359条，民法相关法令都是在35x条） 第二个我可以着力的点就是， 「房屋标的现况说明书」中的「是否有未登记之违建」， 被屋主（实际上事房仲写的）勾了个「否」， 当时，我很直觉的就是想安全的问题， 也知道违建部分是一个契约瑕疵， 只是两个概念在脑中转， 整个思绪成型是到几天之後了。 过了几天的思考， 我发现要证明安全性是一件麻烦的事， 因为是程度问题，而不是yes与no的问题， 所以，我换个角度去证明有违建(yes no问题)， 来达到我想解除契约的目的。 当然，我什麽都不懂，也不知道如何证明上面两点， 於是，我选了一个很蠢但是很有效的方式， 我直接打去「1999」（非台北县市请拨县市政府电话）， 当然，询问的问题就是「我想询问有关违建的事」。 我第一通，被转到了拆除大队-鉴别科， 他说，证明他是违建可以，但是证明是违建就要拆， 当然，这方法行不通，若我最後没买屋，还拆了人家的房子， 怎麽样也说不过去，因此我再询问是否有其他方式， 他给了我一个单位叫「工务局」，叫我去申请「竣工图」， 於是我就这样申请出了「竣工图」 （需要NT120/张，四个工作天，还需要买卖契约） 至於安全部分， 我把它当成次要证明的项目， 而这部份，我打去了「结构技师工会」， 他的回答也很妙， 工会小姐说「本单位只能证明 ”是否安全” 无法证明 ”是否合法”， 而且技师一出门勘查就需要五千元，测量需再依测量难度计价。」 当下我就知道监定安全性非常的花钱， 而且可能最後结果只是程度表，而非圈与叉的答案， 於是我决定走「是否有违建」的路线。 然而，我确定方向时候，契约仍然有效，继续在跑， 因此，我又研究契约条文， 了解到需要用「存证信函」来主张我所说的（这里嘴炮真的无用！）， 在那天同时，可爱的代书又打给我了，要汇第二期款了， 第二期款是一个非常有意思的款项， 因为通常它除了要你汇款外，还会绑「契约税」 与「同意缴交所有应付税金」的条文。 当时，我非常犹豫， 因为我知道若我汇了契约税一定会被吃掉（约一万）， 於是，我带着我已经写好的存证信函询问消保官， （官方单位，非民间单位的消基会喔）， 他的助理（消保官很忙没出面）给我的答案是， 既然已经主张契约无效了，为何还要汇款， 最後，我就因为这句话，没汇第二期款项了， 助理顺便训斥了我，说自己写的存证信函缺点一堆， 缺点有： 1. 收件人应为房仲公司：因为买卖仍未完成，对象主要是房仲。 2. 附件不需要给消基会：因为他们是民营单位，较无强制执行力。 3. 附件需要给房仲总公司：因为有关他们信誉，一定会干涉了解。 （事实证明第三点超有用） 於是我又依助理建议， 发了第二封存证信函（时间只间隔24hr）。 三天後，卖方、代书、仲介又齐聚一堂， 我解约了， 但是我也额外负担了5000元的代书费跟2000元的印花税， 因为代书的劳务已经产生，我个人觉得还能接受，所以付了。 然而到现在我还在想， 到底这状况应该是谁负责？ 是因为我嘛？ 我想反驳说，我真的是个外行人， 如何知道否是有违建，又如何知道是否具有危险性， 要不是我刚好找了几组装潢人员来，那不是亏大了。 是卖方的错嘛？ 也不一定， 卖方说不一定也不知道该处是违建， （以前大家都这样搞违建），再者，她住了三十年没事， 一定会认为无安全性问题。 房仲的错嘛？ 说真的，虽然最後我付了代书费， 但我觉得房仲应该是这里面该付最多责任的人， 因为他不够专业， 除了没有明确告知外， 连契约书要注明有加盖（违建）都似乎不是很清楚， 当然因为没注明部分，要感谢她，让我省很多力气来解约， 假如真的注明了，最後走「结构技师路线」， 我相信这事件还有的吵。 --------------------------------------------- 最後，给买家，我想跟你们说， 签约前： 房仲当你是宝贝 出状况时： 房仲当你不存在， 顺便天天注意何时要交屋， 因为屋子一交，问题就无关房仲， 变成你跟屋主的纠纷了， 所以，交屋前真的要看清楚所有屋况。 而代书更好玩， 她是里面最有法律常识， 也应该是公正的人， 但我那时候打去询问相关法律问题时， 被挂电话了….。 後面是我的亲身经验， 一旦发生问题， 在这个交易认识的对象， 都不是你朋友， 所有的人马上变成是你的敌人或者是陌生人， 买屋千万要小心谨慎。 -- --

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