http://bbs.nsysu.edu.tw/txtVersion/treasure/tmm/M.1009271715.A/M.1157682923. A/M.1161709904.A.html 节录来源：中山大学-美丽之岛BBS 担任三重市仁爱国宝社区主委多年的蔡瑞东主委表示，建议确定责 任归属，发现漏水後，应先拍照存证，相片上显示日期者为佳，漏水的 住户可先拍照存证，然後通报管委会，请管委会陪同至漏水相关楼层勘 查，并请专业的水电技工或是常见监定单位，诸如：台北市建筑师公 会、台北市土木技师公会、社团法人中华民国营建防水技术协进会…等 机构，来监定原因，就损害原因、责任归属及修缮费用等项目加以监 定，先查证确认清楚漏水的问题是产生在那个位置，因为不同的地方会 有不同的责任认定。 如果是大楼住户共用管线维护不当导致壁面漏水的话，例如公寓大 厦楼顶平台、防空避难室及外墙面，为一般属於住家专有部分以外之部 分，应为共用部分，该处排水管属於公共排水管、天然灾害或管线老旧 所致，依据公寓大厦管理条例第十条约定，共用部分修缮及管理维护， 管理委员会或是管理负责人有维护与修缮的责任，费用由公共基金支付 或由区分所有权人按其比例分摊。除非，是因为住户在施工装修或其他 事件导致漏水，那麽这些费用应由不当修缮之住户负担，但如果区分所 有权人会议或大楼住户规约有针对共用部分、约定共用部分之管理、维 护费用，另有规定负担方式时，住户如何分摊就要看当时的社区规约怎 麽约定了。 假使不是因为共用管线而导致漏水，那就是属於住户间管线漏水的 问题，也就是住户「专有部分」，包含住家内之私有面积，包括主建 物、阳台、露台等。这样的修缮费用就该由共同壁双方或是漏水的关系 户（左右）上下方来共同负担，除非是住户装潢修缮或维修不当，更改 水电管路所致自己漏水等，系因可归责於自己单方之事由所致者，造成 他人之损害，即应由其负担赔偿责任。例如：楼上住户装潢修缮就防水 层之施工有疏失、更改水电管路、长期就漏水问题视而不见置之不理， 导致楼下漏水等是因为某方施工或其他因素导致漏水，有其证据，当然 就得请该楼层负责修理费用。 崔妈妈基金会执行长吕秉怡表示，除了认定上的争议，最常见纠纷 是楼上住户装修或改装浴室後，导致楼下天花板漏水，但事实上漏水问 题未必是楼上修缮所造成，因此，当管理委员会要介入该问题的处理时 候，便会要求楼下住户就其漏水问题负举证责任。而大多数的民众认为 天花板的管线是楼上住户专有，所以应该由楼上的住户来维修，事实 上，根据管理条例第12条规定，该修理费用应该是由上下楼层共同负 担。也就是说，当今天如果是你楼下的住户发生漏水现象，如果不是因 为自行修缮改变原始设计破坏管线，则维修的费用就该由楼下户与住在 楼上的你共同承担。 有些住户会拒绝让受灾户进入家门内处理漏水的部分，但在公寓大 厦管理条例的第６条规定，如果楼下漏水、楼上的住户拒绝开门，就可 请管委会居中协调，相关协调经过，应保留证据，如协调日期地点及记 录、在场证人姓名等。协调不成，而准备采行法律程序者，应尽早寄发 「存证信函」催告其限期修缮完毕，作为日後之证据。只要经由楼下住 户或该管委会通报地方主管机关，楼上的住户就可能被主管机关依第47 条第3项，处以新台币3千元以上1万5千元以下之罚锾，必要时还会连续 处罚直到改善或履行为止，所以住户千万不要以为不让人进门就可以回 避问题，这是违反法规的。 吕秉怡说，有关楼上楼下住户协调不成，住户可向管委会申请调 解，管委会可以依据住户提出的证据，搭配公寓大厦管理条例与住户规 约，协助双方厘清责任归属；管委会若是协调不成，或民众不满其结 果，则可发函向主管机关直辖市公寓科或县／市政府工务局使用管理课 要求协助，或是到乡市镇公所之调解委员会要求调解，基本上调解委员 会的角色就是扮演调解，而若是依然调解不成，住户可进入司法程序， 崔妈妈基金会公寓大厦事务秘书郭宝珍说，「进入司法程序进行诉讼， 虽然可以要回住户的权利，不过，损害赔偿案件，原告需负举证责任， 而『举证之所在，败诉之所在』，住户在诉讼前应先确定责任归属，再 行提起诉讼，不然楼上楼下大家都是邻居，未来大家也都会经常相遇， 有事情也会需要相互帮助，因此住户在做打官司之前，应该三思。」 --

※ 发信站: 批踢踢实业坊(ptt.cc) ◆ From: 61.224.90.191