※ 引述《IBIZA (温一壶月光作酒)》之铭言： : ※ 引述《gn07199 (久久)》之铭言： : : 刚刚看到有一篇文章冲上热门 原来是IBIZA在房板论述台湾新建案其实盖太少了 : : 以下节录 : : 「真的是一堆人胡说八道 : : 你知道台湾住宅数比家庭户数少吗？ : : 台湾住宅数945万, 户数982万, 是国际主要国家中, 极罕见住宅比例偏低的国家 : : .............. : : 台湾的945万间住宅, 112万间超过50年, 这里面有很多是无效供应的偏远老屋 : : 而且这个情况还在持续恶化 : : .............」 : : 最後结论就是台湾新建案其实太少了 反而会促使大家抢房 房价推升 : : 正确解法应该是大量推行新建案 : : 第一次听到这论点 请问有道理吗 : 其实这篇文章我是先发在八卦版, 今天房版刚好有类似讨论我才转到房版 : #1fNos5C3 (Gossiping) : 所以房版那篇跟我回的那篇其实没有100%搭上 : 台湾这二十年来就不断在打击新建能量, 完全违背经济学基本原则供需价量关系 : 偏偏空空都很支持 : 所以房价涨真的不要怨别人, 每个空空都推了一把 坦白说我刚刚看到这个说法 觉得挺有道理的 以样制价 这个是资本市场的基本常识 看了其他人回覆，觉得都没有人在这个论点上能够进行有效的反驳 特别房屋总数量低於家户数量 这很难让人不同意以量制价的看法 但是仔细想想又觉得哪里不太对 请AI查了一下 二十多年前的住宅自有率约81% 现在的住宅自有率上升到84-85% 如果我们认同这个论点： 「以量制价，现在价格高，就是因为量缩造成的」 那就无法解释 为什麽二十多年前 住宅自有率更低 刚性需求更大的时候 房屋的价格却是现在的一半左右 按理来讲应该是相反才对 二十多年前的缺口更大，稀有性更高，刚需更充足 价格应该被推升的更高才对 但是事实却是刚好相反 在横向对照德国与日本 他们的自有率都比台湾低很多 AI说德国好像才四五成而已 差不多台湾的一半 但看他们的二十年的房价涨幅 曲线却比台湾趋缓很多 所以：「以量制价，现在价格高，就是因为量缩造成的」 并不能直接成立 现实环境之中应该有更复杂的因素 其实房地产在台湾属於避险资产 银行比起你的个人收入状况 更喜欢你拿实质的不动产进行担保 换言之 房子在台湾不仅仅是住 而是一个保值的资产 且是透过人寿、金融业去进行担保的有效资产 对房地产业者或建商而言 今天盖一栋房子，每坪15-18万成本，一户40坪，共50户，总成本可能四亿 但因为卖价可以到每坪80-100万 拿这个房子去抵押，至少也有40-50万/坪 而房子跟土地都还在涨 借来的钱因为利率远低於涨幅 拿来继续盖下栋房子 然後盖完就算没办法马上卖出去套利 拿去给银行抵押 也能借出比成本还高的金额 那结果就是等於相当於无本生意 主要的成本来自於周转，维持金流不断 只要金流不断，差不多就等於永动机 而对金融、人寿业也没差 只要房子有价值，那他们就是爽爽赚利息 且因为涨幅好 他们也会投入房地产市场 养地四年，套利一倍 所以 本质上房子在台湾已经属於金融商品 是被炒作的标的 这也就维持了房价的僵固性 因此 即便明明需求便少了(自有住宅率提高) 房价所得比也大幅上涨了 平均薪资与中位数薪资都追不上房价 但是 价格还是居高不下，甚至节节攀高 而以量制价本质上在经济学之中没有错误 但是在资本市场里面 会有无形的手进行调节控管数量 就好像是钻石一样 其实地球多的是，理论上根本不值钱 但是放出来到市面上流通的量就这麽多 不可能无量释出 所以模型上的理想状态：以量制价 非常有可能不会直接发生 看空屋数量就知道 虽然比例好像变少了 但是实际的空屋数量绝对值 二十年来差不多上升了6-7万户 可以看得出来 房子主要往谁的手中集中 那社会住宅有没有用呢？ 其实看原PO给的数据 住宅数945万, 户数982万 绝对值得差额是37万户 但也要考量，租屋在任何国家都是非常合理的存在 没有任何一个国家能做到人人有房产，或者是户户有房产 且也不是所有人都必然想要购屋 因此，实质的家户购屋需求还要低於37万户 本来，这类人都不会是任一个国家的购屋主力 自然也不可能成为房价的推手 最大的重点是 少子化已经发生且成形 未来的人口数只会负成长 连带家户数不可能再度大幅提升了 目前台湾每年新建案的数量约是10-15万 近年缩水，假设是8-10万户 37万户的绝对值差距，差不多在4年就完全覆盖 等於房子的数量超过有需求的总数量 且出生率已经与死亡率交叉 也就是未来十年二十年，会有大量的房子被释出 现在小孩(三十岁没房)，但到四五十岁时，父母过世就有房产可以继承 也就没有购屋需求 假如这时候有二十万便宜的社宅出现 那对供需原理而言 差不多是降维打击 等於四年提供了六十万户住宅，而表面上的刚需需求者只有37万户 当然 也有可能影响有限 因为供需原则的本质就是银弹战争 虽然抽掉了硬需求的37万户 但还是有既有者要换房，或者是要买更多房来囤 银行与人寿都比政府有钱 这些其实才是真正房价推升的推手 原PO所说的空空，本质上其实是推不了甚麽的 这时候，原PO所说的以量制价才该进场 因为金融业与房地产业会控量 但社会住宅不会 且限制一堆，譬如甚麽只能回卖给政府，价格不能涨 少掉了涨幅大於借贷的金融杠杆支撑 对於银弹的补充，就会捉襟见肘了 如此才有可能真正造成房价的跌落或者是涨幅的回稳 --

※ 发信站: 批踢踢实业坊(ptt.cc), 来自: 114.34.122.134 (台湾) ※ 文章网址: https://webptt.com/cn.aspx?n=bbs/Gossiping/M.1768180822.A.715.html 其实你论点中最大的问题是 即便我们真的跟过去一样维持新建案案量 为什麽不会跟过去一样继续让房价上升？ 而是反而会让房价下降？ 且真实世界中，最近的案量缩，最近的价格跌 以前案量大，价格飙涨 因此 我看的是你的论点是否成功归因 但就现实状况而言 应该是失败的 如果你想要把二十几年通膨、薪资成长、贷款条件 我很乐意看看 因为变因变多了应该更能解释现实复杂的状况 目前你的论点太单一 ※ 编辑: hamasakiayu (114.34.122.134 台湾), 01/12/2026 09:43:13 IBIZA：台湾这二十年来就不断在打击新建能量, 完全违背经济学基本原则供需价量关系 ↓ IBIZA：价量关系当然不会只是影响价格的唯一因素 恩，你承认就好了 剩下我没意见，等你补完模型再说吧 ※ 编辑: hamasakiayu (114.34.122.134 台湾), 01/12/2026 09:55:46