因缘际会下如今也在巴黎工作了一段时间 然而只要不稍微勤快的写下，这段经历终究还是会像其他回忆一样越行越远吧 於是开始了这些纪录，写在「法客﹒巴黎」之中 自产自销 FB 网志 好读版: https://goo.gl/9tJ6zQ --- 前言结束、正文开始 --- 你与住在巴黎工作的朋友相约下午茶，瞎聊之余你问了一句：「咦，你当时在巴黎怎麽找 到房子的？过程顺利吗？」恭喜：你在无意间解除了「血泪话题 － 打开了潘朵拉盒子」 的成就！ 再点一杯咖啡吧！因为不问则矣，一谈起在巴黎租房子的经历总是一部生命奋斗史，各种 起承转合目不暇给百转千回。为了避免篇幅过长，关於租屋的这篇文章打算分为上下两集 连载，这篇想谈谈房东该背负的责任与风险，下一篇则谈谈房客怎麽找到租屋逸品（绝对 不是因为这样子就可以分为两集不用再想题目了甚麽的）。 讲到租屋当然最重要的是房租（绕口令？）。大家都知道房价的高低和地段有绝对的关系 ，这点在巴黎也不例外：巴黎分为所谓的小巴黎区和大巴黎区，对比到台北就相当於是台 北市和大台北地区，小巴黎区指的是邮递区号以巴黎75开头的1 – 20区（相当於中山区 、信义区、松山区之於台北市）、大巴黎则包含了环绕在巴黎市外的92、93、94省等等（ 相当於板桥、南港、永和之於台北市）。 无论如何，相信对於台湾人而言第一印象就是巴黎的房租‧贵‧爆‧了。 以小巴黎区传统的好区而言，若从小白领的居住水准来看：附家俱、一房一厅、室内面积 45平方米左右（相当於15坪），每月光是租金（不含其他费用）就大约在1,300 – 1,500 欧元上下，换算成台币也就是5万台币左右..... @_@ 但是，如果只顾着感叹巴黎房租比起台北真是高，就好像感叹黑鲔鱼大腹和虱目鱼肚都是 鱼肚为何黑鲔鱼那麽贵一样，既不恰当也不深入呀！ 房租固然重要，但另一方面也需要了解巴黎房东的义务和限制，才能够更完整的了解为何 巴黎的房租高。总归一句：「只要是正规的租赁，法国的法律对於房东有严格的要求，而 且对於房客有十足的保障。」，高房租背後相当大一部分的原因在於房东所背负的沉重责 任与风险。 房东需要负担甚麽呢？首先，在巴黎所谓「附家俱」、「拎包入住」这种形容词是不能随 便乱加的！政府有明文规范所谓家俱至少要包含以下：寝具 （附完整的床垫套组）、厨 房炉灶、烤箱、微波炉、含冷冻库的冰箱、厨房锅具及其他料理工具、刀叉碗盘餐具、桌 椅、储物架、照明装置以及清扫用具。 咦？这不是全都包含了的意思吗？对的！所以如果在巴黎住进所谓「附家俱」的公寓，真 的是可以带个背包就入住，不需要再采买其他东西了！ 此外，房东还需负担管理费、建筑的修缮费用 (看看巴黎街头维持良好的古蹟外观，这个 费用是非常惊人的)、集中供暖的供暖费、房租收入税等等，各种费用加起来对於房东而 言也是一笔很大的支出啊！ 那麽，房东的风险又从何谈起呢？为甚麽房东会有风险需要负担？ 风险来自於碰到恶房客请神容易送神难！法国法律对於房客的保障非常完整，结果就是房 东几乎没有将房客强制赶出的权力！所谓的租房合约，真正受约束的事实上是房东而非房 客。举例而言，如果签了2年的合约，代表的是房东没有权利在这2年中解除合约，而房客 只要提前1个月通知房东就可以完整解除合约，房东需在一个月内将押金返还，否则属於 违法行为！ 那麽要是房客真的不缴房租、恶意破坏房子、当二房东等等，房东总可以诉诸法律将他驱 之别院了吧？道理上是没错的，但是首先跑法院旷日费时谁都不爱，再加上聪明的恶房客 会利用法律提供的保障争取到更多时间：我覆盖这张卡，使出大绝招「冬歇期」！ 所谓「冬歇期」根源於法国法律，也就是说每年的11/1到隔年的3/31由於天寒地冻，因此 房东不得在此时将房客驱逐，即使碰上纠纷法院判决房东有权驱离房客也一样！种种因素 相加之下，即便是房地产业专业人士也难免碰上地雷，曾有仲介业内人士自己出租房屋时 吃足了苦头：碰上聪明的恶房客死也不缴房租，在法院终於判决有权驱逐他後又碰上冬歇 期，整整拖了一整年才终於将房客赶出去！ 此外，房东需要将整体屋况还原到最佳状态才能再次以「附家俱」的方式出租，有时碰上 严重的破坏情况，即便没收房客的押金可能也就是九牛一毛、杯水车薪罢了。 举例而言，曾有同事将位於南法的独立宅院出租（附花园、游泳池），在一次偶然拜会房 客的机缘中发现花园与游泳池已经转生成为原始丛林。先不论花园草木丛生，游泳池更是 呈现惨烈的绿色，大约和同事当时的脸色一样绿的发亮，这种情况下就算将押金全部没收 也补不上还原花园和游泳池的费用啊！ 呃……那麽房东把房租涨高一点总可以吧？ 事情没有那麽简单。房东有权定价，但请遵循政府所规范的游戏规则！以巴黎为例，法国 政府设有专职的「巴黎房租观察中心」（Observatoire des Loyers de l'Agglomé ration Parisienne）公布巴黎各街区的「房租参考价」。房东的定价不能高过参考价的 120%（而且还需有充足的理由，譬如有巨大的阳台、花园、良好环境等等），而且也不能 低过参考价的70%（禁止破坏行情！）。 ……那麽我放大绝招学习台湾房东：先把你找进来隔年房租再涨死你？ 抱歉，这也是不行的！房租的调整需要有根源，也就是上述提到的「房租参考价」！假设 今年的「房租参考价」高了一些些，那麽房东就有权利据此调整（所以想直接涨100% 的 就洗洗睡吧）。但投资有赚有赔，房租也是！假设今年的「房租参考价」下降了，理论上 房租也必须跟着向下修正（Q_Q）！ 哇！这样看来在法国当房东也不容易！ 因此，房东往往想办法找更有保障的房客，最常见的限制为租屋的费用不能超过每月工资 的三分之一（我爸有钱我任性想租)）、需要法籍保证人（和房客承担一样的维护责任， 房客跑了你要负担）等等。此外，由於巴黎的租屋需求旺盛，房东除了找专业仲介以便寻 求保障外，也可能自己加入挑选房客的过程找个更可靠一点的房客，其中上上签无疑是找 企业外派的员工，与该企业而非个人进行签约。这种种行为的背後都只有一个原因：房东 想在法律之外尽量找到各有保障的选项！ 还在感叹为何黑鲔鱼大腹更昂贵吗？比起行情杂乱而房客毫无保障，屡屡碰到恶房东、烂 家俱、房租飙涨、费用牵扯不清的情况，法国的租金固然高昂，但或许也值得我们参考与 借镜。 （敬请期待下篇：巴黎租屋好难 (下) ：房客找好房！） --

※ 发信站: 批踢踢实业坊(ptt.cc), 来自: 77.136.119.174 ※ 文章网址: https://webptt.com/cn.aspx?n=bbs/France/M.1551559277.A.CF8.html ※ tearice:转录至看板 Oversea_Job 03/03 04:41 ※ tearice:转录至看板 home-sale 03/03 04:44