作者DDHOWDA (弟弟好大)
看板Foreign_Inv
标题Re: [请益] 退休者也该一次 all in 股市吗?
时间Tue May 31 11:09:44 2022
1F：推 krf08: 房子最大的问题之一是你问不到那个建案可以有5%投 05/30 00:01
2F：→ krf08: 报率。给你问到 05/30 00:01
3F：→ krf08: 了也没那个资金。你在房版十之八九就是永远听不到 05/30 00:01
4F：→ krf08: 渐暗的名字但是 05/30 00:01
5F：→ krf08: 每个人投报率都很高。但是如果是股票的话五%的投报 05/30 00:01
6F：→ krf08: 率拟在五版问 05/30 00:01
7F：→ krf08: 你最少可以找到10只以上有名有姓的 05/30 00:01
8F：→ krf08: 股版问 05/30 00:02
9F：→ krf08: 房版的特色就是搞神秘 同样的问题却可以在股板得到 05/30 00:03
10F：→ krf08: 很透明的答案 05/30 00:03
这是错误观念 房产的租金投报率很低 对 很低
但你忘了一件事情 投资房地产是人人开融资 贷款戴好戴满 而且还是超低利率
就算退休年龄 只要你财力够 房子在六都市区 银行最少也贷款给你5-6成
中南部4%的投报率 贷款8成 杠杆是20倍 投报就变20%
贷款5成 租金投报率是8%
请注意 房地产你只拿出头期款而已 你的本金就是头期款 不是房屋总价
每个月贷款还款 只要现金流嘎的过来就好 然後临时想用钱 在增贷现金出来即可
退休就是房地产 变现快 增贷马上拿到现金 不需要现金就收租金
这就房地产的美妙
如果是股市 退休人生你要变现 万一遇到像现在崩跌 你也不知道什麽时候股市会回涨
你想卖来换现金 你卖得下去吗 虽然你没赔钱啦
但人性就是你这股没卖在之前的高点 你就感觉亏了
股市波动太大
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11F：推 D8716770: 都退休了，你觉得银行会让你贷几成？ 05/31 11:23
12F：推 ilovemj: 我也曾经考虑过买房收租 但光想到要应付租客就算了 05/31 11:23
13F：推 daze: Well...Compare apple to apple, 股票要贷款比房屋增贷快 05/31 11:24
14F：→ daze: 股票融资可以当天提款，房屋增贷可以吗? 05/31 11:26
15F：推 ErnestKou: 5倍是Max，会逐步递减，要维持杠杆就是要继续找新物件 05/31 11:29
16F：推 genius945: 觉得有点道理，而且房贷杠杆的成本较低，另外除了租金 05/31 11:38
17F：→ genius945: 投报外还有房产本身的增值才对!? 05/31 11:40
18F：推 daze: 股市杠杆成本比较低。隐含利率可以低於0。 05/31 11:40
19F：推 krf08: 股票也可质押，记得不要找银行要找券商利息差很多。只要你 05/31 11:50
20F：→ krf08: 的标的是0050这种或权值股，券商基本上不会跟你基歪。债券 05/31 11:50
21F：→ krf08: 要卖只要一定的评等也没什麽折价。讲到这个房产流动性本来 05/31 11:50
22F：→ krf08: 就是公认的烂，急用钱时你就知道券商软体按两下就解决的好 05/31 11:50
23F：→ krf08: 处，和四处拜托房仲投客的悲哀 05/31 11:50
24F：推 krf08: 急难要用钱，如果是房产就要有被趁火打劫的准备 05/31 11:55
25F：→ ohyakmu: 杠杆20倍是怎麽算出来的 05/31 11:56
26F：推 edkoven: 他写错了，投报4%/贷款8成/杠杆5倍 = 投报20% 05/31 12:01
27F：→ RunForestRun: 人家只是随便靠感觉说说 楼上几楼脸不要打太大力 05/31 12:03
28F：推 edkoven: 房产杠杆好处是年轻低资产时可借大笔资金，2000万房贷8成 05/31 12:08
29F：推 krf08: 股票60万（其实还不用，现在有零股）就能买股票界的林志玲 05/31 12:08
30F：→ krf08: 台积电。你60万可以房产界买到什麽等级？连如花都有困难！ 05/31 12:08
31F：→ edkoven: 就是借1600万，刚出社会到地下钱庄都借不到这麽多钱 05/31 12:09
32F：推 krf08: 房地产不是不能投。资产配置的书其实都会提到房产 05/31 12:38
33F：→ krf08: 。但是他的顺序 05/31 12:38
34F：→ krf08: 都会排在股债之後。房产的分析永远都是没仲介费没 05/31 12:38
35F：→ krf08: 税金也不会投客 05/31 12:38
36F：→ krf08: 砍价这种天天都发生的事。 05/31 12:38
37F：→ lovebridget: 股票杠杆50%人人怕 房子杠杆500%就不怕了? 05/31 12:48
38F：→ lovebridget: 那麽敢开杠杆可以期货呀 百倍杠杆0利息 05/31 12:49
39F：推 EddieJeremy: 房子不会跌 所以杠杆开爆不用怕 05/31 12:52
40F：推 persionbird: 股市要杠杆也有期货，还0成本 05/31 12:55
41F：→ persionbird: 房贷可以增贷，股票也可以质押 05/31 12:56
42F：→ persionbird: 我虽然也有买房，但单纯就想自住而已，预期的投报房 05/31 12:57
43F：→ persionbird: 地产真的就是输 05/31 12:57
44F：→ boombastick: 送分题 你各位不买吗？ 05/31 13:04
45F：→ DDHOWDA: 重点是期货不能长期持有吧 不然存股干嘛 你就存期货存到 05/31 13:05
46F：→ DDHOWDA: 退休阿 人家房子可是杠杆抱到退休 05/31 13:05
47F：→ DDHOWDA: 期货每转仓一次就是成本 05/31 13:06
48F：→ DDHOWDA: 台积电波动太大了 没意义 根本不适合退休房价波动小 你 05/31 13:10
49F：→ DDHOWDA: 家的房价会年初过了3个月就跌掉10几%吗 05/31 13:10
50F：→ TEYU21: 开杠杆就算金流就好啦，算出来就可以了 05/31 13:11
52F：→ TEYU21: .html 05/31 13:12
53F：→ DDHOWDA: 期货还有转仓成本 长期持有的成本根本高到不像话 波动又 05/31 13:12
54F：→ DDHOWDA: 大 05/31 13:12
56F：→ TEYU21: ，我相信excel 05/31 13:13
57F：推 heavenbeyond: 你这种算法是把租金全部都算成收益。但你收的租金都 05/31 13:13
58F：→ heavenbeyond: 不用拿去缴房贷/土地税/地价税/维修费...的吗？ 05/31 13:14
59F：→ heavenbeyond: 退休族还要缴8成房贷，这已经是非常大的压力了，你 05/31 13:14
60F：→ heavenbeyond: 怎麽能确定你的房子在贷款的20年间"永远都有人承租" 05/31 13:14
61F：→ heavenbeyond: ？没人租你就没现金流，怎麽办？再拿房子去抵押换现 05/31 13:14
62F：→ heavenbeyond: 金，这对於退休族而言更是不可取。 05/31 13:14
63F：→ TEYU21: 去买房，快，让台股跌爆，我需要买更多更多更多的便宜资 05/31 13:14
64F：→ TEYU21: 产 05/31 13:14
65F：推 krf08: 租金要高基本上也建筑在1要逃税 2要隔套房或违建 05/31 13:16
66F：→ krf08: 这些行为。股债 05/31 13:16
67F：→ krf08: 都不必 05/31 13:16
68F：→ TEYU21: 股市杠杆不用开期货啊，开股票质借啊，这就是我笃定我报 05/31 13:18
69F：→ TEYU21: 酬率远胜买房，我买006208质押006208，目前年化报酬11.78 05/31 13:18
70F：→ TEYU21: 实际更高就是因为还有股票质押不动用不计息懒得精算，现 05/31 13:18
71F：→ TEYU21: 有资金全数all in，过日子的钱跟紧急预备全是股票质借爽 05/31 13:18
72F：→ TEYU21: 爆 05/31 13:18
74F：→ FMANT: 低调点，不然又有人要来买房 05/31 13:27
75F：推 jyan97: 原po讲反了，临时要用钱房子更麻烦，要两三个月才拿到钱 05/31 13:32
76F：→ jyan97: ，就算房子可以增贷，股票也可以质押，更不用说要杠杆股 05/31 13:32
77F：→ jyan97: 票可以开期货或杠杆etf 05/31 13:32
78F：推 jyan97: 原po讲的好处都不是房子独有的，股房两者就是性质不同的 05/31 13:54
79F：→ jyan97: 东西，房子是实体资产，股票是证券，这两者比报酬或风险 05/31 13:54
80F：→ jyan97: 没有意义，流动性差太多 05/31 13:54
81F：→ jyan97: 功能也不一样 05/31 13:59
82F：推 krf08: 房子真正无法取得的地方主要是自主的归属感。这点 05/31 14:06
83F：→ krf08: 没有金融商品可 05/31 14:06
84F：→ krf08: 以替代。但是谈到投资功能，同样的投报在金融商品 05/31 14:06
85F：→ krf08: 中多的是风险更 05/31 14:06
86F：→ krf08: 低的 05/31 14:06
87F：→ krf08: 取代。typo 05/31 14:06
88F：推 SweetLee: 开杠杆是smart beta 不会是白吃的午餐 反而分散配置这 05/31 14:21
89F：→ SweetLee: 种白吃的午餐房子要实现起来相对困难 05/31 14:21
90F：→ SweetLee: 然後 其实出租真的有一部分是劳力收入啦 退休了真的不 05/31 14:22
91F：→ SweetLee: 必再这麽累 05/31 14:22
92F：推 krf08: 房版的房产只限台湾房，毕竟上面一堆房仲投客。提到reits都 05/31 14:27
93F：→ krf08: 还会被群攻。反正是个神奇的地方 05/31 14:27
94F：→ krf08: reits可以做到分散风险，也有很多内建杠杆(m-reits),而且还 05/31 14:30
95F：→ krf08: 可以选无战争无少子化国家。不过这几点房版都会告诉你不是 05/31 14:30
96F：→ krf08: 风险而且房价会因此暴涨 05/31 14:30
97F：推 kitten123: 房价只会涨不会跌~~空空不要造谣~疑，走错棚 05/31 14:35
98F：推 krf08: 房版的定义是做多reits也算空空 05/31 14:51
99F：推 persionbird: 其实台湾期货（台指）长期都是逆价差，所以是可以长 05/31 14:55
100F：→ persionbird: 期持有。转仓成本也是低到可以忽略 05/31 14:55
101F：推 persionbird: 另外我觉得房价是把波动换成流动性。市况不佳的时候 05/31 15:00
102F：→ persionbird: 变成有价无市。 05/31 15:00
103F：推 rainsilver: 房地产就是差在流动性 临时要用钱很麻烦 05/31 15:12
104F：→ rainsilver: 不然房贷的杠杆真的稳 很难爆炸 05/31 15:13
105F：→ abyssa1: 4%投报率要扣利率啦 大概剩2.5% 五倍大概12.5% 05/31 15:39
106F：→ abyssa1: 房贷优势在lifecycle investment 年轻开满杠杆慢慢缩 05/31 15:39
107F：→ abyssa1: 房贷优势在比较不会被追缴断头 杠杆可以开比股票大 05/31 15:40
108F：推 abyssa1: 但是扣折旧与费用 低流动性 高交易成本 算一算 05/31 15:45
109F：→ abyssa1: 也没有什麽超额利润 而且仅限前两间才有好条件 05/31 15:45
110F：→ abyssa1: 优势因为限贷无法复制到第三间以上 05/31 15:45
111F：→ abyssa1: 但买一间自住+一间投资房 作为资产配置算是不错的选项 05/31 15:45
112F：推 Capufish: 期货可以无限转仓，懒得转你可以直接杠杆ETF 05/31 15:57
114F：推 Capufish: 年轻时股票开杠杆，累积资产後去杠杆，改放房产杠杆 05/31 15:59
115F：→ Capufish: 用房产降波动性，同时有足够流动性股票，可以并存啦 05/31 16:00
116F：推 abyssa1: 期货无限转仓很不错 我抓1.5～3倍做很久了赚了几千 05/31 16:09
117F：→ abyssa1: 万 个人觉得比房地产好 不过解定存补保证金时心理 05/31 16:09
118F：→ abyssa1: 压力大一些 赚到一定规模 海外所得都要缴税时 分一 05/31 16:09
119F：→ abyssa1: 些去房地产可以让心里压力减轻不少 05/31 16:09
120F：→ abyssa1: 後来股房配置大概1:1 不过房地产只需要放20%本金 加装潢 05/31 16:11
121F：→ abyssa1: 也才30% 指数至少要放50%本金 05/31 16:11
122F：→ abyssa1: 房地产又可以兼顾学区 一鱼多吃 05/31 16:11
123F：推 krf08: 房地产给人稳的感觉有部分是来自多年的低利率。等利息3%出 05/31 19:50
124F：→ krf08: 现，应该蛮多人会收回这个感觉 05/31 19:50
125F：推 sunsetswish: 利息3%…. 05/31 21:54
126F：推 sailinthesky: 杠杆开了现金流还轧的过来吗？ 05/31 22:01
127F：推 oldseed: 其实为什麽会有不动产变现快，的错觉？ 05/31 22:39
128F：→ hsiliang: 我直接问你，当你老了银行还会贷给你这麽多钱吗？而且 05/31 23:42
129F：→ hsiliang: 房子买卖半年一年跑不掉，那天泡沫撑不住想卖都卖不掉， 05/31 23:42
130F：→ hsiliang: 流动性风险高到吓死人。股票期货可以一键卖出，房子不 05/31 23:42
131F：→ hsiliang: 行。而且你知道房屋仲介那边有多黑吗？你没私底下给房 05/31 23:42
132F：→ hsiliang: 仲钱，房子可以卖到五年以上。你居然敢赌人口越来越少 05/31 23:42
133F：→ hsiliang: 的台湾房子价值会越来越高。光是这次QT我都觉得会造成 05/31 23:42
134F：→ hsiliang: 房地产崩盘了，你还敢买房子。我深感华人土地私有财是多 05/31 23:42
135F：→ hsiliang: 麽扭曲的想法，赚钱不但赚到伦理道德通通都没了，被人 05/31 23:42
136F：→ hsiliang: 卖了还帮别人数钱 05/31 23:42
137F：推 kitten123: 楼上不要危言耸听，房地产只会涨不会跌，经济火车头欸 06/01 00:12
138F：推 hsiliang: 我懒得理楼上是不是反串了 06/01 09:34
139F：→ Gyin: 房产长期来说也是涨啦~但都退休了不会想全压房产 06/01 10:31
140F：→ abyssa1: 退休真的不适合 除非是有特殊税务考量 或是子女不成材 06/01 11:19
141F：推 Petrovsky: 台湾房地惨 就是马扁 XD 06/02 20:57
142F：→ Horacio: 退休了的话能代的有限吧 06/06 11:31