写完了政府REIT，接下来会介绍两个医疗保健信托，首先是Medical Properties Trust (NYSE:MPW)，这间信托在美国和欧洲有上百间的重急重症医院与特殊医疗设施，是一个 十分特别的医院信托(这间因为财报与业务比较复杂而需要时间分析，若有疏漏或错误之 处还请不吝纠正)： ===== ===== 春节特别节目(误)之三：Medical Properties Trust (医疗地产信托) 前言：一直以来，生技医疗就给许多投资人一个一夕致富的美梦，但遗憾的是，许多美梦 到了最後就成了噩梦一场；即使研发成功，前几年的盈余还需要用来回收先前投入的经费 相较之下，医院似乎成了一项稳健的选择。以下就以这篇报告，带各位解密这个十分特别 的医院REIT吧! ===== ===== Medical Properties Trust成立於2003年，由Edward K. Aldag和R. Steven Hamner和 Emmett E. McLean三位不动产专家成立(依据该信托资料，阿尔当格先生已有20余年的不 动产相关经验而他的副手而汉默先生和麦克林恩先生则是专精於会计学和医疗物业投资) 。 截至去年为止，该信托已经有70几亿美元的规模，持有202处物业。有意思的是，该信托 的What We Do提到该信托除了自有医院外，也能提供其他医院关於募资、出售後租回、医 院开发与扩展等物业服务，俨然成了一个同时具备医院开发商和不动产投资信托的双重类 型信托(和GEO Group)一样，他们都提供代管服务，但MPT多了一项金主的身分。 一、 物业分析 Medical Properties Trust目前旗下物业有202处，分散於美国西部、部分中部与东部。 目前该信托约有最多的是德州，约占该信托总物业数和市值的28.71%，接下来是加州13 处、科罗拉多州有12处、亚利桑那州有9处。和GOV一样，该信托在美国中西部、美国东 北和东南的部分州份没有物业，至於是技术性跳过还是另有因素我们不得而知。但不同 於一般REIT，该信托於海外有56项物业，占整体投资组合的27.78%，集中在德国(82%)、 英国和义大利三国，是美国REIT中国际化程度较高的一群。 二、 营运综合分析 1. 财报方面—营运稳健、收购案虽然让举债开支提高但尚可接受 依据该信托的FFO Information显示，该信托的可分配收益是1.82亿美元，与去年同期相 比是+55.30%，主要原因是源自於旗下物业与相关医疗需求持续增温、部分债务获得偿还 而得以降低举债成本等内生性成长因素(organic growth)，但我们发现到该信托的不动产 出售收益(Gain on sale of real estate)却是-6716.8万美元，很大比例的抵销上述的经 营成果，对於这样的表现，该信托并未清楚说明原因，但依据该信托16Q3的单季财报来看 ，我们认为可能是收购Steward Health Care Hospitals造成的一次性支出并导致相关支 出增加。但我们认为，该信托的仅有43.6%(以资产负债比标准计算)，目前还不算太高， 所以投资者仅需留意该信托的举债状况和因增资的EPS变化即可。 2. 物业管理—十分独特的、以特殊用医疗为主题的医疗信托 除了理想的获利能力外，我们认为该信托清晰明确的定位也可以使得该信托持续居於领导 位置—不同於其他医疗信托(HCP是以医用办公设施、长照中心为主；VTR则是以长照中心 (代管或三重租赁)为主打；OHI则是以技术性护理之家(SNFs)和支援性居处安排设施(ALFs) 为投资标的)，该信托则是一只「100%医院与特殊医疗设施」的特殊医疗型REIT。依据截 至去年年中的资料显示，该信托有62%配置於急症医院、27%住院康复设施，与美国的医疗 同业REIT相比具有一定的独特性且能符合美国对於急重症与术後复健的持续性需求。 除了该信托的独特定位外，我们也发现它旗下的营运者也很特别--Steward Medical Group 是麻州和南新罕布夏州的主要医疗服务提供者；Prime Healthcare则是专长於医院改造， 以「医院的医生」闻名；Median Healthcare Services则是在爱尔兰药物服务界具有领导 地位，Ernest Health和RCCH则是以连锁住院康复设施为主打，如此特别的营运者使我们 充分确信该信托具有一定的利基性并具有理想的持续获利能力。 3. 收购案—市场貌似已经过度反应，但我们认为无须过度担忧 去年10月Medical Properties Trust宣布收购Steward Health Care的九家医院，而我们发 现到自从去年10月底开始，该信托已出现约13%的回档。据我们的深入追查发现—市场上对 於这项收购案是不信任的，主要疑虑在於该收购案的代价并不便宜：12.5亿美元的天价， 占该信托市值的41.67%，该信托是否有办法承担如此高的代价。对於上述的疑虑，我们认 为现阶段投资人无须过度忧虑：依据该信托的资产负债表显示，该信托的约当现金还有约 10.97亿美元，尚有能力进行并购，43.6%的负债比也比其他同类信托还要低上不少(依据财 报显示，此数据已考虑收购举债因素；而美国REIT的负债比约在45%以上)，而据了解该信 托倾向部分举债、其余用3,500,000股的现金增资来支付收购费用，投资人仅须注意今年2 月初的2016Q4财报中是否有因为这次增资而稀释掉EPS与获利能力变化(也就是是否有因为 该项收购带来获利挹注)即可。 三、 估值 如同上面所提及的，该信托因为市场信心不佳和增资後的卖压浮现，而导致该信托股价处 於近五年的相对低点(12~14)，但自增资以後，该信托的股价也已经从低点11.84元逐步回 复至12.7元的水平，以近期股价与获利能力来看我们认为这样的股价尚属可口，建议投资 者可以於12元上下部署，目标收益率为5~6%(税後)。 四、 风险 该信托的主要风险有三： 1. 营运风险：由於该信托是以急重症医疗与特殊医疗设施为主打，因此常面临较高的 法律风险。若该信托旗下营运者面临诉讼或其他法律行动时有可能影响该信托之获利能力 。 2. 非美国业务与外汇风险：由於该信托是在2015年进入非美国医疗设施领域，因此经营 阶层可能需要时间熟悉当地市场。自去年以来得疲弱欧元和英镑也有可能拖累该信托的获 利能力。 3. 利率风险：美国已经启动升息循环，对於该信托之举债成本与获利能力会产生一定之 负面影响。同时，该信托以欧元计价的债务也可能受到ECB停止QE而立即面对举债成本增加 的压力。 [本文亦同步刊载於指定Facebook页面和社团] ===== ===== 警语：投资具有风险，建议阁下於投资前先行寻求财务规划人员或寻求其他独立之投资 意见。本文仅为个人投资经验分析，不应视为对本报告内提及的任何产品买卖或交易之 专业推荐、建议、邀请或要约。 --

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