写完了监狱REIT，美国还有一些很特别的REIT，例如：Government Properties Income rust(NASDAQ:GOV)，会注意到他是因为优先股GOVNI以及朋友的问题，以下就来简介一下 ，这个租给政府的REIT： ===== ===== 春节特别节目(误)之二：Government Properties Income Trust (政府地产信托) 前言：当包租公/婆，是件幸福的事。我们可以买房，租给学生、上班族、公务员；我们 可以买海外酒店，赚外国人的钱；我们可以买工业设施，租给公司盖工厂，那租给政府 部门呢?以下就以这篇报告，带各位认识这个以专做政府生意的REIT吧! ===== ===== Government Properties Income Trust 成立於2009年，由RMR Group成立(不同於S-REIT ，美国REIT不需要Sponsor而仅需有一组经理人即能成立，代为管理该REIT一切事务；而 新加坡S-REIT则需要Sponsor和一组独立的经理公司)。截至去年为止，该信托已经有2.27 亿的规模，持有71处物业。为了增加物业丰富度，该信托同时持有同公司管理的Select Income REIT(精选收益信托，属商办型REIT)约28%的股权。 一、 物业分析 Government Properties Income Trust目前旗下物业有71处，分散於美国东部、中部与西 。目前该信托约有最多的是加州，约占该信托总物业数和市值的12%，接下来是马里兰州7 处、乔治亚和维州各有6处、纽约和麻州各有4处。但美中不足的是，相较於其他同公司的 REIT，该信托的地理多元性较为不足—宾州、南北卡和内布拉斯加州等指标州都没有他的 物业，相较於其他同业上地理涵盖度也稍嫌不足(同集团其他REIT--SIR：35州、TA：43州 HPT：45州、SNH：48州)，这或许也代表该信托采取了一套较为保守的策略来经营，力求 成为一个「小而精致的信托」。 二、 营运综合分析 1. 财务方面—获利良好但成本有些过高 依据该信托的财报，我们可以发现，该信托的房地产收益为1.92亿美元，相较於去年同 期为+2.75%；负债比则是来到46.4%，相较於上季为+6.47%。整体而言，营运上尚属平稳 。但我们却发现，该REIT似乎没有办法很好的掌握成本—1.43亿美元，比去年同期上升 了4.04%，很大的比例抵销了稳健经营的收益。就细部而言，其他开支是成本增加的元凶 ，为4003万(+8.42%)，而是甚麽因素导致该项目成本增加，目前我们还无法得知，目前 我们是怀疑该信托在去年3月从NYSE改成Nasdaq挂牌或发行特别股--GOVNI是可能的主因 ，但我们目前并无确切证据。对於这样的现象，我们认为投资人现阶段尚无须担心，仅 须注意成本是否持续受控即可。 2. 物业管理—严谨而有系统的评估旗下物业 依据该信托的公开资料显示，该信托近期无重大并购是因为美国房产市场持续处於高度 竞争的状态，所以现阶段并不急着并购而是专注现有物业。同时，该信托目前租户主要 为美国联邦政府(约占60%的营收)为主，其中IRS(美国国家税务局)占了8.3%，而美国公 民及移民服务局(Citizenship and Immigration Services)则是8.2%，再来是州政府-- 加州州政府(State of California)(7.7%)、美国其他政府部门(4.8%)、联邦调查局 (Federal Bureau of Investigation)(3.4%)，几乎都是美国一线单位，平均剩余租期为 5.0年，承租状况大致稳定。 除了承租状况外，该信托也特别提到该信托一般都是在两年前就会与租户重新议约，目前 约有1.22%的物业会有空置情形、3.62%的物业会有空置或遭到砍价的风险(依据续租意愿 调查的结果)。对於这些物业，该信托也备有一套严谨的评估机制—先评估是否有继续持 有的价值，若持续空置或承租率不佳情形持续的话，该信托将启动出售流程以优化投资 组合。对於这样的机制，我们认为是具有可持续性的且适合现今疲弱复苏的经济基调。 3. 其他经营方面—特别股和租户租约分析 该信托於去年年中发行了一只特别股—GOVNI(严格来说是ETD交易所买卖债券)，依据IPO 公开说明书提到「该特别股取得的资金将用於偿还循环额度(revolving credit facility) 与一般商业用途」，我们认为，透过这类的模式募集资本而非透过增资募集资本有助於降 低因增资导致获利稀释的风险，更有助於降低举债成本，对於这样的计画我们是正面看待 。 依据该信托的说明书，美国政府租用的模式分成两种：联邦层级的租约和州政府层级的租 约。联邦层级是由行政事务管理局(General Services Administration)负责，虽然一般情 般情况下该单位的租金条件虽然相对大方—CPI+全数房屋税调整幅度的补贴款，但他们对 於物业的要求也非常的高—凡有符合特定标准(例如：安全、环保…)的自有房舍时就会毫 不留情地要求重新议约，此外，若短租风气盛行时，他们也会要求提前结束租约。 而在州政府层级，虽然州政府租约条件没有如此大方，但也比较没有向联邦政府一样的高 要求，然而，州政府层级的最大问题是—他们会视财务状况决定是否提前解约(但这极少 发生)。 三、 估值 我们留意到自去年9月以来，该信托已经回档了近20%，而且原因不明。经过我们的深入追 查，我们认为9月时陆续传出的美国政府举债再次逼近美国债务上限可能是导致大幅回档 的主因。诚然，该信托主要是租给美国联邦政府和州政府，照理来讲租金收益相对稳定， 但现阶段美国政府持续恶化的财务状况倒也令人忧心美国政府是否有办法持续负荷逐年调 整的租金。我们对於该信托采取中性偏乐观看待，目标范围暂定15~17美元、预期收益率 为9~10%。 四、 风险 该信托的主要风险有二： 1. 美国政府财务风险：美国政府现阶段面临债务过高的问题，是否有办法负担逐年调整 的房租尚属未知。 2. 利率风险：美国已经启动升息循环，对於该信托之举债成本与获利能力会产生一定之 负面影响。 [本文亦同步刊载於指定Facebook页面和社团] ===== ===== 警语：投资具有风险，建议阁下於投资前先行寻求财务规划人员或寻求其他独立之投资意 见。本文仅为个人投资经验分析，不应视为对本报告内提及的任何产品买卖或交易之专业 推荐、建议、邀请或要约。 --

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