作者mauricew (Money talks)
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标题[情报] 李稻葵:高铁沿线二三线城市房价会涨
时间Fri Jul 8 02:22:59 2011
李稻葵:高铁沿线二三线城市房价会涨
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央行货币政策委员会委员、清华大学教授李稻葵(资料图)
房地产业正面临洗牌,至少会发生两大改变:一个改变是从简单
的开发——把土地拿去卖,逐步地变成长期持有物业,而持有的物业
一部分可能跟政府合作,转变成中高级的保障型住房;第二点改变是
从商业开发和住宅开发分离的模式变成混合模式,跟城市化和地方发
展更好地结合在一起
6月20日,存款准备金率上调0.5个百分点,达到21.5%,逼近学界
普遍认定的“23%”上限。这已是年内央行第六次提准。对于央行密集
提准而非加息的行动,学界和社会各界反应日益强烈。央行何时会加
息?下半年的通货膨胀形势如何?一线城市的房价会下调吗?
着名经济学家、央行货币政策委员会委员、清华大学中国与世界
经济研究中心主任李稻葵教授接受《法人》杂志记者专访,就货币政
策、房地产业走向、股市、个税改革等热点问题进行了解读。
“高铁改变中国,这个提法我要申请专利!”李稻葵在接受采访
时首先强调了他对高铁价值的关注:“有了高铁後,从蚌埠到上海只
需要2个小时,一天可以往返,高铁上有无线网络,可以现场办公。这
样就会有很多人选择在上海一周上三天班,住在蚌埠。类似蚌埠这样
的城市未来将会有更多机会。”
李稻葵表示,今年的房地产市场正在
出现格局性的变化,房地产价格大幅下降的前景不存在,但像过去每
年20%左右的疯涨格局已经过去,预计一线城市房价会出现微幅下降,
但高铁沿线城市房价竞争力将开始显现。
《法人》:今年以来,
央行已经第6次上调存款准备金率。作为央
行货币政策委员会的委员,您怎麽看待央行的密集提准行动?目前属
于敏感的加息窗口期,
您觉得下半年会不会加息,能预测加息几次?
李稻葵:我自己不能代表整个政策决策层,只是谈谈个人的学术
观点。首先我们要理解为什麽要在
过去六个月之内,加息的频率和力
度会不如提高准备金率。因为到目前为止,中国经济备受国际金融界
关注,
整个世界尤其是发达国家,利率始终是比较低,出于他们自己
的考虑,没有大规模的加息。只是在今年的三月份,欧洲央行第一次
加息,在这个大背景下,
如果我们迅速地加息的话,一定会引起国际
社会投资界过多的关注,引起过多资金的流入,会使得物价进一步上
升,会使得宏观调控,控制物价的工作难度更大。这个是背景。
现在情况不一样,两点不一样:一、
通胀的预期在我看来明显比
半年前要高,半年前老百姓琢磨的是3%还是4%,现在琢磨的是5%还是
6%;二、
世界各国都开始加息,或者考虑加息。比如欧央行加息了,
英格兰银行不断地讨论,不断地辩论,我看不久的将来,也会加息。
美国虽然现在没有加息,但我估计未来一年之内,美国会加息。美国
一方面会加息,一方面会放松数量,美国的货币政策可能进入一个新
的阶段,利率提高一点,但资金量很充足。
在这个大背景下,我个人认为我们应该考虑、研究加息,然後付
诸于行动,对于我们下一个行动,应对通胀预期,调整通胀预期,防
止较高通胀演变为更高的通胀,会有至关重要的好处。
另外还补充一个情况,现在由于很多金融机构资金比较紧张,贷
款利率已经相当高——不是帐面的利率,是实际运用的利率很高——
所以商业银行的实际的利差比较高的。这个情况如果适当调整存款利
率对于商业银行的营利而言,不会有太多变化,所以我建议应该考虑
,研究加息的进程,尤其是存款利率。
《法人》:
现在不断地提准和加息,对房地产中小企业资金链产
生很大的影响,
下半年会不会出现局部洗牌现象,比如难以维系大量
抛售?
李稻葵:房地产的问题,应从大格局考虑。第一,房地产影响社
会的稳定,如果按照过去五六年那样,房地产的价格迅速上涨,它带
来的问题不仅仅是经济层面,金融层面,最主要是社会层面的。它引
起了社会上年轻人的不满,所以房地产这个行业必须调整,这是一个
大格局。在这个大格局下面,我们看到年初以来,国家采取了一些相
当严厉的措施调整产业发展方向。这件事是今年年初以来的房产政策
,比现在的货币政策对房地产、对业内的影响要大很多。
在此大前提下,在相对收紧了银根後,毫无疑问对房地产业的重
组起到加速作用。所以不久的将来,房地产行业一定会出现相当规模
的本质性重组;第二也还体现在留在房地产行业的企业的融资模式、
开发模式、运营模式,甚至是设计方案等都会有变化。
我觉得会有两大改变。一个改变是从简单的开发——把土地拿去
卖,更多地变成长斯持有,相当一部分的房地产企业可能会逐步地变
成持有物业,
而持有的物业一部分可能跟政府合作,转变成中高级的
保障型住房。第二点改变是从
商业开发和住宅开发分离的模式变成混
合模式,我想以後的房地产商可能会走大连万达的模式。这是跟城市
规划结合在一起,在开发过程中把住宅性房地产加进去,这样就使行
业中的房地产能够比较稳固,更有可持续性,还跟中国的城市化、地
方发展的想法更好地结合在一起。
总之这个行业,房地产行业,现在是未来也一定会是“国民经济
的支柱”,这一点不容动摇。但是,它跟国民经济需要调整一样会变
化,房地产的结构也会变化,行为方式、融资方式都会变化。
《法人》:房价的问题大家一直最为关注,
您认为一线城市和珠
三角地区的房价会下跌吗?我们看到一些统计数据好像显示,成交量
在萎缩,价格确实有所下降,现在是买房或卖房的好时机吗?
李稻葵:房地产行业市场现在正经历格局性的变化。
大型城市,
一线城市,限购这种政策,我估计会持续相当长的时间,但是限购政
策的细节,肯定会调整。限购大型城市房价的政策,它会长期地存在
,
我估计这种一线城市的房价,不可能回到以前那样子,年复一年地
两位数字上涨的态势,可能会出现比较稳定的情况,大幅度下降也不
太可能,因为毕竟资金量比较充足,毕竟很多的二线城市、三线城市
,甚至国外居民都想来这里生活。
那麽,我关注的是什麽呢,
关注的是一些二、三线城市,还有城
市规模扩大的潜力,尤其是高铁来了以後,高铁改变中国——我不知
道这个口号别人用过没有,如果没有用过,我申请专利——因为高铁
来了以後,把整个中国的格局打破,
什麽地方会涨,高铁沿钱的二三
线城市会涨,比如我举个例子,蚌埠出了高铁之後,它离上海两小时
,它这个地方的生活业务商业融入上海了,蚌埠一定会以此为卖点来
吸引高端人才。比如说一星期跑三次上海,但是住在蚌埠。这个地方
就是这麽发展,这是高铁沿线的优势,所以我说这件事情,
高铁会使
部分的二、三线城市,人口会上升,城市化的速度会提高,也一定会
带来房价的适当上涨,这个就值得关注的。另外,
房地产里面的别墅
,是极其高端的(房产),资产价格会涨。国家如果按目前限购这个政
策来控制土地的话,如果真要来广东或者来上海投资,他只能买一套
房子的话,他一定会买供给量有限的,升值空间大的大型别墅。
《法人》:
您认为个税已经沦为工资税在网上引起极大反响。现
在个税法正在二审,
您认为中国的个税改革该怎麽改?
李稻葵:个税的问题,我跟同行们争论的根本一点就是,个人所
得税一定要站在大格局来思考,那就是中国社会结构的改良,中等收
入阶层的壮大,以及政府和百姓的良性互动关系。通过个税改革不仅
要培育起我们的中产阶级,更重要的是,要让百姓与政府的工作,政
府行为有个良性的互动,能够通过个税改革让百姓知道政府给我们办
了很多事情,同时也让政府知道,我收了老百姓的税,我替老百姓服
务。
现在企业和政府之间有这个互动,企业交税多了以後政府发一个
锦旗——“纳税大户”,企业出问题了,政府会提供服务。但是个人
没有,个人交了多少税,政府不知道,也不会给你发锦旗,假如我交
多了我不敢讲,害怕别人说我收入高了,如果我碰到问题,我还没处
说,所以中国现在的问题是政府提供了服务老百姓感觉不到,而老百
姓总觉得交这个个人所得税是一个惩罚,是对我的惩罚不是对我的贡
献的认可。
所以,我建议:要从整体上看将赋税降低,降低个人所得税对老
百姓的负担,这是大方向。同时也要让政府给老百姓提供看得见摸得
着的福利,不仅是警察破案,交通事故的调查,而且对于孩子上幼儿
园,对退休养老,对孩子上中小学,要提供更加具体的看得见摸得着
的福利,所以这种情况下,税赋降低,福利提高,老百姓才会更高兴
的、更愿意地去交税,所以这是大方向,我们的同行大部分都不谈这
个。
其实全国的个人所得税也没多少钱啊,不到五千亿,为了这点税
闹得全社会不安,没必要。要利用个税改革,提高我们的社会凝聚力
,改善我们这个社会的和谐度。
个税改革我提出三句话,第一,宽税基,不仅是你我劳动要纳税
,资本所得,比如说炒股所得,也应该纳税,如果炒股亏损的话也应
该是抵税;第二低税率,不是搞那麽高的税率,老百姓不服,老百姓
想是你要惩罚我,尤其是高收入者,好像我得了高收入,我是不光荣
的,对社会没贡献,实际上高收入者一般来讲是对社会贡献更大的,
对不对?
第三点是既考虑家庭负担,也考虑生活负担,各个地区的生
活负担不一样的,一刀切都是3000块钱我觉得不合理,各个家庭负担
也是不一样的。
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※ 编辑: mauricew 来自: 180.176.104.187 (07/08 02:23)