作者wowisgood (寻)
看板Examination
标题[请益] 110高考三级民法物权问题一则
时间Tue Oct 19 08:22:25 2021
甲公司於民国（下同）86 年 10 月间建造完成 A 公寓大厦，甲於同年销售该大厦房屋
时，均与各个承购户订定下列契约内容：「A 大厦中之 B 建物虽登记为甲单独所有，
但依使用执照及所附建物记载用途为社区办公室，甲同意供社区全体住户作为公共设施
使用。」其後，A 大厦之管理委员会在 B 建物内设置管理室、交谊厅、桌球室等社区
公共设施。讵 B建物嗣於 95 年 9 月遭法院查封拍卖，拍卖公告载明：「B 建物目前
为 A大厦之社区办公室，供管理室、交谊厅等公共设施使用，债务人甲未现实占有，
於拍定後不点交」等语，後由乙拍定取得 B 建物。今乙诉请 A公寓大厦之全体住户交
还 B 建物，是否有理？
1.依张璐解题书的见解，公寓大厦管理条例施行後(84年)，约定专用或共用非依规约
无效，本题是86年设立的专有共用之分管契约，照老师见解应该无效。
2.但我看公职王的解答，他有找到本题的背景判决(106年度台上字第1040号民事判决)
，这个判决直接依民法第799条之1第4项後段的团体法法理拘束特定继受人，完全没提到
非依规约无效这件事，该裁判从96年开始打，历经9个判决也都完全没提到，想请教是
小弟哪边有理解错误..感谢大大
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1F：推 HunsKing: 规约跟分管契约应该是不一样的东西 10/19 09:07
2F：→ wowisgood: 是不一样没错~ 10/19 09:10
3F：推 pinjose: 张璐是错的吧 10/19 09:48
4F：→ pinjose: 不过管理条例确实有这样规定23条2项 10/19 10:15
5F：→ pinjose: 规约除应载明专有部分及共用部分范围外，下列各款事项， 10/19 10:15
6F：→ pinjose: 非经载明於规约者，不生效力 10/19 10:15
7F：→ pinjose: 二、各区分所有权人对建筑物共用部分及其基地之使用收益 10/19 10:16
8F：→ pinjose: 权及住户对共用部分使用之特别约定。 10/19 10:16
9F：→ pinjose: 不过这题B似乎是独立建物，不算共用部分吧？ 10/19 10:21
10F：→ wowisgood: 他是约定，专有共用，有符合第一款约定共用部分 10/19 10:37
11F：→ wowisgood: 噢 不太确定 10/19 10:39
12F：推 ntnusleep: 这题难度很深。 我也有看张璐的书，超棒的! 10/19 12:06
13F：→ ntnusleep: 关键在题目叙述的定性 10/19 12:07
14F：→ ntnusleep: 甲就其专有部分一一与住户约定供社区使用 10/19 12:09
15F：→ ntnusleep: i显然不是规约 10/19 12:09
16F：→ ntnusleep: 该专有部有为甲单独所有，所以也不会是分管契约 10/19 12:09
17F：→ ntnusleep: 所以，就只是甲与社区住户间之「约定」 10/19 12:11
18F：→ ntnusleep: 定性完再处理是否保护买受该专有部分之後手 10/19 12:11
19F：推 theseus: 共有专用跟专有共用是不同的概念。张璐在书上反覆强调的 10/19 12:12
20F：→ ntnusleep: 以799之1处理 10/19 12:13
21F：→ theseus: 专用权得否依规约以外方式取得问题，涉及的是共有专用， 10/19 12:13
22F：→ theseus: 跟本题的专有共用不同。 10/19 12:14
23F：推 peiningyu: 谢谢分享 10/19 12:16
24F：推 ialwaysloser: 张璐没有说共用非依规约无效吧。你指的张璐解题书 10/19 12:29
25F：→ ialwaysloser: 见解是在哪一页？另外「专有」共用就不会有分管契 10/19 12:29
26F：→ ialwaysloser: 约，共有才有分管的问题。 10/19 12:29
27F：→ wowisgood: 喔喔喔喔! 懂了 感恩各位大侠 10/19 13:00
28F：推 steverxxx: 推老师上来亲自推文 10/19 13:49
29F：推 ntnusleep: 看到老师亲自上来回文，非常感动! 10/19 18:33
30F：推 XOtting: 谢谢分享 10/20 15:51