考前猜题暨重点提醒 不是乱猜，根据过往考试统计出题频率 标示条文重点及考试最重要关键（代理、应有部分必考，要注意） 1【13次】第 758 条，不动产物权，依法律行为而取得、设定、丧失及变更，应以书面为 之，且非经登记，不生效力。 《重要关键》不动产记得登记＋加书面 《经典题型》甲向乙购买大楼房屋一户，双方签妥买卖契约，问甲何时取得房屋所有权？ 乙将房屋过户登记给甲时 2【10次】第 1144 条，配偶有相互继承遗产权，应继分依左列各款定之： 一、与直系血亲卑亲属同为继承时，其应继分与他继承人平均。 二、与父母或兄弟姊妹同为继承时，其应继分为遗产二分之一。 三、与祖父母同为继承时，其应继分为遗产三分之二。 四、无第一顺序至第四顺序之继承人时，其应继分为遗产全部。 《重要关键》配偶与直系血亲卑亲属平均；与父母或兄弟姊妹二分之一；与祖父母三分之 二，要注意此类考题通常尚包括代位继承部分 《经典题型》甲有配偶乙及子女丙、丁，丙已结婚并生有二子 A、B，甲死亡时留有遗产 三百万，若丙先於甲死亡时，甲之直系血亲卑亲属A、B得继承遗产若干？ A、B各得五十万 3【8次】第 118 条，无权利人对於权利标的物所做的处分，必须经有权利人的承认才有 效力。 《重要关键》无权处分，效力未定 《经典题型》甲未经乙之同意，将乙借其摆饰之骨董售交知情之丙： 甲丙间之债权行为有效，物权行为应经乙之承认始生效力 4【8次】第 425 条，出租人於租赁物交付後承租人占有中，纵将所有权让与第三人，租 赁契约对於受让人仍继续存在，此称为『买卖不破租赁』。 前项规定，於未经公证之不动产租赁契约，其期限逾五年或未定期限者，不适用之。 《重要关键》买卖不破租赁，租赁物一定要交付，所有权要让与，例如房屋过户才有适用 《经典题型》甲将其房屋出租与乙，言明租期3年，有订立契约书但未公证。至第2年时甲 将房屋所有权让与丙，乙得向丙主张？ 该租赁契约仍存在 5【8次】第 464 条，使用借贷就是一方以物交付他方，他方於无偿使用後返还其物的契 约。 《重要关键》使用借贷一定要将物交付，一定是无偿 《经典题型》甲向乙借一套百科全书，下列叙述何者最正确？ 甲与乙之借贷契约为要物契约，以物之交付作为契约之成立要件，且为无偿契约 6【8次】第 1138 条、第 1139 条，遗产继承人，除配偶外，依左列顺序定之： 一、直系血亲卑亲属。 二、父母。 三、兄弟姊妹。 四、祖父母。 第一顺序继承人，以亲等近者为先。 《重要关键》配偶当然是继承人，依顺位继承人分别是直系血亲卑亲属、父母、兄弟姊妹 、祖父母。 《经典题型》请问我国民法有关继承之顺序规定为： 直系血亲卑亲属、父母、兄弟姊妹、祖父母 7【8次】第 1173 条，继承人中有在继承开始前因结婚、分居或营业，已从被继承人受有 财产之赠与，应将该赠与价额加入继承开始时被继承人所有财产中，为应继遗产，但被继 承人於赠与时有反对意思表示者不在此限。 《重要关键》因结婚、分居、营业赠与的财产通通要算回来为应继遗产 《经典题型》继承人於继承开始前已从被继承人受有赠与而应予归扣之财产，不包括下列 何者？ （A）因结婚所为之赠与 （B）因分居所为之赠与 （C）因营业所为之赠与 （D）因扶养 所为之赠与，答(D) 8【7次】第 103 条，代理人在代理权限内，用本人名义所做的意思表示直接对本人发生 效力。 《重要关键》代理必须在代理权限内，而且是用本人名义 《经典题型》以下关於代理制度之叙述，何者正确？ 代理人於代理权限内以本人名义所为之法律行为对本人有效 9【7次】第 359 条，买卖因物有瑕疵，而出卖人应负担保之责，买受人得解除其契约或 请求减少价金，但解除契约显失公平仅得请求减少价金。 《重要关键》物之瑕疵法律效果为解除契约或减少价金 《经典题型》关於买卖契约之叙述，下列何者正确？ 买卖标的物如有瑕疵，买受人可以主张减少价金或解除契约 10【7次】第 761 条，动产物权让与，非将动产交付不生效力。但受让人已占有动产，於 让与合意时即生效力。 让与动产物权，而让与人仍继续占有动产，让与人与受让人间得订立契约，使受让人因此 取得间接占有以代交付。 让与动产物权，如动产由第三人占有，让与人得以对第三人返还请求权让与於受让人以代 交付。 《重要关键》动产记得要交付，包括简易交付、间接交付、占有改定 《经典题型》关於动产与不动产之区分，下列何者为真？ 不动产以登记为权利变动之方式，动产则是交付 11【7次】第 819 条，各共有人得自由处分应有部分。 共有物之处分、变更及设定负担应得共有人全体同意。 《重要关键》共有人可以自由处分应有部分 《经典题型》甲、乙、丙、丁共有土地一笔，其应有部分各为四分之一，若甲欲将其应有 部分设定抵押权予第三人时，应综合下列何种要件？ 甲得单独为之 12【7次】第 860 条，普通抵押权就是债权人对於债务人或第三人不移转占有而供债权担 保的不动产，可以就不动产卖得价金优先受偿的权利。 《重要关键》抵押权不用移转占有，只是就不动产卖得价金可以优先受偿 《经典题型》甲向乙借款500万元，并将所有之A地设定普通抵押权给乙，下列叙述何者最 正确？ 乙就A地卖得之价金有优先受偿之权 13【6次】第 92 条、第 93 条，受到诈欺或胁迫做成意思表示，表意人可以在发见诈欺 或胁迫终止後一年内撤销意思表示。如果诈欺是第三人所做的，就要相对人明知事实或可 得而知才能撤销，而且不能对抗善意第三人。 《重要关键》胁迫可以对抗任何人，诈欺不能对抗善意第三人 《经典题型》因被诈欺或被胁迫而为意思表示者，依民法规定均得撤销之，惟二者在效力 上有何不同，试分述之。 诈欺是第三人所为，要相对人明知事实或可得而知才能撤销，诈欺不能对抗善意第三人， 胁迫则不受限制 14【6次】第 99 条，法律行为附停止条件，条件成就发生效力；附解除条件，条件成就 失去效力。 《重要关键》停止条件是发生效力，解除条件是失去效力 《经典题型》下列何者为附解除条件之法律行为？ 当甲大学毕业时，乙的房屋就不再出租给甲 15【6次】第 179 条，无法律上之原因而受利益，致他人受损害，称为『不当得利』，应 返还利益。虽有法律上原因之後已不存在者，亦同。 《重要关键》不当得利就是无法律上原因受利益，例如占用别人的车位，要返还利益 《经典题型》甲将自己之汽车停在乙的停车格内多日，乙自己没有汽车，停车格也未出租 给他人使用，甲在乙的要求下将汽车开走，下列叙述何者最正确？ 乙仍得对甲主张不当得利，请求甲返还利益 16【6次】第 273 条，连带债务债权人，得对於债务人中之一人或数人或全体，同时或先 後请求全部或一部给付。连带债务未全部履行前，全体债务人仍负连带责任。 《重要关键》连带债务债权人可以请求债务人中一人，全部给付，全部清偿前还是负连带 责任 《经典题型》甲、乙、丙三人共同向丁借款三十万元，并愿意承担连带责任，不过他们三 人对内彼此言明，各负担十万元债务。请问当丁向债务人甲求偿时，他最多可以要求多少 之金额(倘不计算利息)？ 三十万元 17【6次】第 668 条，各合夥人之出资及其他合夥财产，为合夥人全体之公同共有。 《重要关键》合夥财产由合夥人全体公同共有 《经典题型》下列何者非属公同共有？ （A）遗产（B）合夥财产 （C）夫妻共同财产（D）夫或妻职业上所必需之物 答(D) 18【6次】第 941 条，地上权人、承租人、受寄人，或基於类似法律关系占有他人之物者 ，他人为间接占有人。 《重要关键》承租人是直接占有人，出租人是间接占有人 《经典题型》关於租赁契约，下列何者正确？ 租赁契约之承租人为租赁物之直接占有人，出租人为间接占有人 19【6次】第 1017 条，夫或妻之财产分为婚前财产与婚後财产，由夫妻各自所有，不能 证明为婚前或婚後财产，推定为婚後财产。 夫或妻婚前财产於婚姻关系存续中所生之孳息视为婚後财产。 《重要关键》法定财产制，谁名下的财产就是谁的 《经典题型》甲男乙女於民国七十年结婚，乙未工作，由甲扶养，次年甲以乙之名义购买 不动产一栋，至今该不动产仍登记於乙之名下。请问该不动产之所有权人为？ 乙 20【6次】第 1065 条，非婚生子女经生父认领，视为婚生子女。经生父抚育，视为认领 。非婚生子女与生母视为婚生子女，无须认领。 《重要关键》认领就会变成婚生子女，权益都一样，抚养过就视为认领 《经典题型》生父承认其与非婚生子女有父子(女)关系之意思表示，称之为： 认领 21【5次】第 8 条，人失踪满七年可以为死亡宣告；失踪人80岁以上满三年可以为死亡宣 告；失踪人遇特别灾难满一年可以为死亡宣告。 《重要关键》死亡宣告七年，80岁以上三年，特别灾难一年 《经典题型》一般得为死亡宣告声请之失踪期间为： 七年 22【5次】第 78 条，如果没有得到法定代理人的允许，限制行为能力人做成单独行为， 无效。 《重要关键》限制行为能力人做成单独行为，例如免除债务，无效 《经典题型》14岁之甲未得父母之允许，对同学为债务免除之意思表示，其效力如何？ 无效 23【5次】第 87 条，表意人与相对人通谋虚伪意思表示，意思表示无效，但不得以其无 效对抗善意第三人。 《重要关键》通谋虚伪意思表示，无效，记得不能对抗善意第三人 《经典题型》甲生意失败，为避免自己拥有之不动产遭债权人查封拍卖，乃与乙订立假的 买卖契约，将此不动产虚伪移转登记给乙，嗣後乙於此不动产设定抵押权予善意、不知情 之丙。请问此抵押权设定是否有效？ 有 24【5次】第 95 条，非对话做意思表示，通知达到相对人时才发生效力。 《重要关键》非对话意思表示，到达时生效 《经典题型》书商甲寄当季书单价目表给乙，乙经过审慎考虑，勾选自己所需要的书单， 并将该书单放进信封，之後放置书桌上。隔天乙上班途中，经过邮局时，将该信件投入信 箱。该信件於三日後到达书商甲处。乙发出之要约何时发生效力？ 信件到达书商甲时 25【5次】第 127 条，旅店、饮食店及娱乐场之住宿费；租赁动产为营业者之租价；医生 之诊费；律师之报酬；商人供给之商品及产物之代价，消灭时效为二 年。 《重要关键》一般时效15年，租动产租金时效2年 《经典题型》甲向乙租车公司租车，乙对甲之租金请求权消灭时效为： 二年 26【5次】第 184 条，故意或过失，不法侵害他人权利，称为『侵权行为』，要负损害赔 偿责任。 《重要关键》侵权行为要负损害赔偿责任 《经典题型》有关损害赔偿之规定，下列何者为是？ 损害赔偿之债，发生原因可能是契约、侵权行为或债务不履行 27【5次】第 205 条，约定年利率超过百分之二十，债权人对超过部分的利息无请求权。 《重要关键》利率最高百分之二十，超过不能请求 《经典题型》甲向乙借了50万，约定利息为周年利率百分之30计算，下列叙述何者正确？ 约定之利率过高，超过法定周年利率20%部分之利息，乙无请求权 28【5次】第 224 条，债务人的代理人或使用人，关於债的履行有故意或过失，债务人要 负同一责任。 《重要关键》题目里面提到店员、员工、职员的疏失，当作是老板的疏失就对了 《经典题型》甲与乙缔结A画的买卖契约，约定由出卖人甲在两天内将A画送至乙处；甲将 A画交由店员丙送至乙处，因丙之过失，A画灭失。下列叙述何者最正确？ 甲应对乙负担给付不能之损害赔偿责任 29【5次】第 244 条、第 245 条，债务人所做的无偿行为有害债权，债权人可以声请法 院撤销。 债务人所做的有偿行为，在行为时明知有损害债权人权利，以受益人於受益时也知道情事 为限，债权人可以声请法院撤销。 当债务人的行为非以财产为标的，或仅有害於以给付特定物为标的债权，就不能行使撤销 权。 《重要关键》无偿行为都可以撤销，有偿行为要受益人明知才可以撤销 《经典题型》甲将其所有出租於丙之房屋，以三百万元出卖予乙，约定於民国八十九年元 月三十一日租期届满时交付房屋，并办理所有权移转登记，丙知悉，乃出价四百万元向甲 购买，甲遂将房屋又卖予丙，并办毕所有权移转登记，乙之下列主张，何者正当？ 以甲、丙为被告，诉请判决撤销甲、丙间买卖，涂销丙的所有权移转登记 30【5次】第 250 条，当事人可以约定债务人债务不履行时应支付违约金。 违约金视为因不履行而生损害的赔偿总额。 《重要关键》违约金就是不履行而生损害的赔偿总额 《经典题型》 关於违约金之约定，下列何者正确？ 违约金视为因不履行而生损害的赔偿总额 31【5次】第 326 条，债权人受领迟延，或不能确知债权人，清偿人得将给付物为债权人 提存。 《重要关键》提存是债消灭的原因 《经典题型》下列何者非债之消灭原因？ （A） 清偿（B） 提存（C） 免除（D） 互易 答(D) 32【5次】第 681 条，合夥财产不足清偿合夥债务时，各合夥人对於不足之额连带负责。 《重要关键》合夥人对债务要连带负责 《经典题型》合夥财产不足清偿合夥债务时，各合夥人对不足部分应如何负责？ 连带负其责任 33【5次】第 767 条，所有人对於无权占有或侵夺其所有物者得请求返还之。对於妨害所 有权者得请求除去之。有妨害所有权之虞者得请求防止之。所有权以外之物权准用之。 《重要关键》所有人有返还请求权、妨害除去请求权、防止妨害请求权 《经典题型》下列何者，非基於所有权而发生之请求权？ （A）所有物返还请求权 （B）所有权之妨害除去请求权 （C）所有权之妨害预防请求权 （D）占有物之返还请求权 答(D) 34【5次】第 817 条，数人按应有部分对於一物有所有权，为共有人。 应有部分不明，推定均等。 《重要关键》有应有部分的就是分别共有，继承是公同共有 《经典题型》甲、乙是兄弟，共同出资购买A地，应有部分各二分之一。嗣後甲、乙之父 亲死亡，二人共同继承其遗产B地及C屋，应继分均等。请问下列何者正确： 甲、乙在A地上之共有关系为分别共有，在B地及C屋上为公同共有 35【5次】第 870 条，抵押权不得由债权分离而让与或为其他债权之担保。 《重要关键》抵押权不能跟债权分离 《经典题型》下列叙述何者错误？ （A）抵押权为担保物权 （B）抵押权之效力及於抵押物之从物及从权利 （C）抵押权得由债权分离而为让与或为其他债权之担保 （D）抵押权之效力及於抵押物扣押後，自抵押物分离而得由抵押人收取之天然孳息，答 (C) 36【5次】第 970 条，姻亲之亲系及亲等之计算： 一、血亲之配偶，从其配偶之亲系及亲等。 二、配偶之血亲，从其与配偶之亲系及亲等。 三、配偶之血亲之配偶，从其与配偶之亲系及亲等。 《重要关键》姻亲的亲系、亲等，都是跟着配偶的算就对了 《经典题型》甲乙为兄弟，则甲之配偶与乙之配偶为： 二亲等旁系姻亲 37【5次】第 1148 条，继承人自继承开始时，承受被继承人财产上一切权利、义务。但 权利、义务专属於被继承人本身者不在此限。 继承人对被继承人债务，以因继承所得遗产为限负清偿责任。 《重要关键》继承人对被继承人债务，以所得遗产为限 《经典题型》甲死亡时遗留存款三百万元以及债务五百万元，无配偶，有子乙与孙丙各一 人。下列叙述何者正确？ 乙所继承之债务，以因继承所得遗产为限，负连带责任 38【5次】第 1151 条，继承人有数人，在分割遗产前各继承人对於遗产全部为公同共有 。 《重要关键》继承遗产是公同共有 《经典题型》因继承而取得之财产，其财产在分割前，於继承人间之关系为: 公同共 有 39【5次】第 1166 条，胎儿为继承人，非保留其应继分，他继承人不得分割遗产。 胎儿关於遗产分割，以其母为代理人。 《重要关键》胎儿继承要保留应继分，以其母为代理人 《经典题型》下列何者为错误？ （A）胎儿为继承人时，非保留其应继分，他继承人不得分割遗产 （B）胎儿关於遗产之分割，以其父为代理人 （C）继承人得随时请求分割遗产。但法律另有规定或契约另有订定者，不在此限 （D）遗产分割後，各继承人按其所得部分，对他继承人因分割所得之遗产，负与出卖人 同一之担保责任，答(B) 40【5次】第 1223 条，继承人之特留分，依左列各款之规定： 一、直系血亲卑亲属特留分，为其应继分二分之一。 二、父母特留分，为其应继分二分之一。 三、配偶特留分，为其应继分二分之一。 四、兄弟姊妹特留分，为其应继分三分之一。 五、祖父母特留分，为其应继分三分之一。 《重要关键》特留分比例，配偶、直系血亲卑亲属、父母都是二分之一，兄弟姊妹、祖父 母都是三分之一 《经典题型》兄弟姊妹的特留分为其应继分之多少？ 三分之一 [心得] 考试、上榜、落榜、读书...等心得文。 -- 蔡志雄律师执业律师十余年，101年不动产经纪人考试榜眼，台北律师公会副秘书长，好房网名家专栏作家。 --

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