【大纪元9月10日讯】(大纪元记者张东光编译)美国房市不振，工作难找。许多民众因工 作必须搬家，但又舍不得将房子低价抛售，只好被迫将旧屋出租，寄望将来房价上涨再出 售。然而，许多地区的公寓空屋率创20年新高，租屋市场供过於求，房租的收入往往低於 房贷的支出，许多屋主在入不敷出的窘境下，再度陷入租屋与售屋的两难。 据华尔街日报9日报导，担心房子不能顺利出租，宁可多缴保费以弥补房租损失的房东越 来越多，「房东保单」(landlord policies)今年特别热门。全美房屋险第二大好事达保 险公司(Allstate Corp)，今年首季「房东保单」的业绩较去年同期增长27%。 据报导，许多屋主将房屋出租，实际上是入不敷出。房仲业者巴斯表示，某位客户4,700 平方尺的房屋开价790,000美元，至今未能顺利出售，每个月仅能收取2,995美元租金，由 於房贷支出4,995美元，每月入不敷出2,000美元。 经济学家利默(Edward Leamer)建议，在房地产景气很差的地区，屋主与其转做房东，不 如直接出售房屋。尤其在房市特别低迷的佛州、内华达州、亚利桑纳州及俄亥俄州部分地 区，房价很难回复到2000年中的水准，未来两年屋主很难解套。不过，像休士顿等房市景 气不差的地区，屋主转做房东仍然有利可图。 专家分析，屋主转做房东，除了30年房贷利率无法透过再融资的方式，降到5%以下之外， 每年还要负担房产税、保险、维修、租金缴税等额外成本。如果屋主委托物业管理招租， 还要支付10%的管理费。如果担心房屋不能出租的风险，每年还要额外缴交500美元的「房 东保单」保险费，保费成本增加25%。 专家提醒，屋主考量租屋或售屋时，应先检视个人的财务状况，千万不要硬撑。此外，根 据联邦税法，屋主若在房屋住满两年，个人售屋总价250,000美元(夫妻500,000美元)可享 有资本利得免税的好处。屋主在房屋出租前，最好先住满两年。 对於想当房东的屋主，专家提供以下10个的租屋建议: 1. 先了解公寓屋主协会订定的租屋相关规定。 2. 在出租前，先办妥贷款再融资的手续。 3. 事先进行房产市调，了解所在地的空屋率与租金情况，然後再找房仲业者或到租屋网 站招租。 4. 计算个人每月的房贷、房产税、保险、维修等开销，是否能与租金收入平衡。 5. 详查国税局第414项关於租金抵减相关的税务话题。 6. 取得租屋合约，并根据自己设定的条件稍做修改，标准格式可在Nolo.com网站上找到 。 7. 注意维护屋况与消防设施，务必符合当地的租屋相关法令。 8. 对房客的背景与信用条件要彻底查核。 9. 若无法自行维修房屋，可委托物业管理，但管理费是租金的3%至12%。 10. 询问保险公司「房东保单」的保费，通常介於500至2,500美元之间。 (http://www.dajiyuan.com) 美东时间: 2009-09-10 11:23:38 AM 【万年历】 本文网址﹕http://www.epochtimes.com/b5/9/9/10/n2653123.htm -- 每当夜的来临，就让我想起那美好的神韵晚会...... ◢ ◣ ◥◥ 我的最爱部落格～神韵之美美如斯～ ▉∕〈 http://www.wretch.cc/blog/divineshows/ ▍▅λ --

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