房价大概是降不下来了 以下八卦版的分析 ※ 引述《amadeusli (阿马迪斯)》之铭言： 很多人说：「现在是营建业的寒冬。」 但由在下的观点来看，现在不止是寒冬，根本是冰河时期。 原因出在哪里？我不知道这样的用语妥不妥当，但我想应该是房市泡沫化了！ 不止泡沫，惨的是泡沫还破了！ 造成这个现象的原因应该是出在建商毫无节制的提高房价以及媒体操作下炒 作的结果。 还记得在4月的时候就有人说了实话http://0rz.tw/fd549 (政大教授张金鹗 提醒房市将泡沫化) 但是在那个氛围下，讲实话是不对的。 所以，就有人写了封信问候他吃饱没？http://0rz.tw/d652f (遭人恐吓) 现在回过头来看，他讲的不止是对，还真的称的上是真知灼见。 很多人又说：「那建商就降价求售就好啦！」 可是，现在的问题在於，不是不肯降，而是不能降。 不能降的原因在於： 1.土地取得成本太高：国内建商都有个坏习惯，就是喜欢一窝蜂，而不去真的认真 作评估风险，就拿之前非常火红的新庄副都心和淡海新市镇来讲，只要市场上传 出一点点的耳语风声，例如政府要盖什麽建设啦、有什麽样的BOO计划啦、甚至是 传出同业在该区积极买地的芭乐消息，就会有一票人进去抢地，结果呢？ 连个屁都没有。 造成的结果就是土地价格无止尽的被垫高，土地价格被垫高，造成的结果是什麽？ 我举个例子来说明： 在今年年初的时候，新庄副都心就曾被喊过一坪两百万的天价。 拿住三的土地来讲，一坪地假设能有5坪的效坪(未计入都更的状况下，这个数字应该 是被高估很多)，以後盖出来的建物，最起码一坪就要40万(200/5=40)。 如果再加上营建成本一坪用十万来算(新庄一坪十万应该算便宜)、管销成本随便抓个 十趴，建商的成本就是一坪55万。 那建商当然也要赚钱，假设利润随便抓个三成(55*0.3=16.5)，那麽一坪最少最少也 要卖71万5。 请问住新庄的乡民们，副都心一带一坪71万5你会买吗？ 可是建商和代销也不是笨蛋，他们当然也知道民众会觉得价格很高。 於是，这时候通常都会出现一堆奇怪的「新闻」，好比说政府某某建设即将启动啦、 介绍那一带的生活机能有多好啦、未来的房价能看涨上100万啦、什麽法令又即将通 过啦、贷款成数可以拉高啦、又会有一堆什麽屁利多消息之类的。 最好的例子就是淡海新市镇，现在卡了一狗票的建商脱都脱不了身。 2.建材的物价起伏：其实建材价格飙高的问题倒还不大，最麻烦的是涨跌幅过大。 就拿钢材来当例子，在今年年初的时候，钢的价格一吨约36000元，价格贵的吓人。 相信大家应该都有印象。 现在呢？一吨大概只剩15000左右。 可是现在在盖、已经盖好、和正在预售的房子，绝对是早在年初之前就已经打好供 货合约了。 如果以一个案子叫4000吨钢材来算，建商等於多花了8千4百万。 当然，这些多出来的价格，还是会被灌入房价的。 有个小八卦是，某个曾经请名模代言的建商，听说在高点时叫了一万多吨的钢准备屯 货，现在卡在那边动弹不得。 上述两点，大约就是目前建商房价降不下来的主因。 所以，与其全怪景气，倒不如怪建商自己人谋不臧，没有作好事前的评估及分析。 这波的房市冰河期，其实也倒不是突然发生的，在业界早有传言，有某间建商， 早就出现了警讯，听说连在精华地段的案子，实际成交率竟然还不到三成。 现在虽然萎缩了75%以上的市值，或许还算上万幸了！ 所以，与其检讨政府这次提出的八项措施是否能救房市，倒不如想想该怎麽矫 正营建业的劣根性对整个房市来的有助益。 --

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