※ 引述《hsuans (大豆大豆国货好)》之铭言： : ※ [本文转录自 baseball 看板] : 作者: hsuans (大豆大豆国货好) 看板: baseball : 标题: Re: [联晚]巨蛋4公顷大 4万观众席 : 时间: Thu Nov 13 17:07:56 2003 : 事隔数日，我想我花一点时间再来谈巨蛋的问题。 : 1.经费从何来? : 按照台北市政府现在的搞法，就是把松烟这块地拿出来。 : 看谁要bot，要取得这块地所有权的人就盖颗蛋。然後其他的地你要拿来作商场也可以。 : 所以理论上台北市政府「不必」出一毛钱。 松菸的地是国有地, 中央政府希望台北市买下来 不过台北市希望用换的 目前台北市要拿信义区A21的地来换松菸的地 但是A21现值只有一百零五亿, 松菸十八公顷则有两百五十亿 原本台北市是希望只换巨蛋所需的八公顷用地就好 但是中央不同意, 而希望台北市先用A21换松菸十八公顷 不足的一百五十亿则分五年分期付款 所以, 如果台北市要取得完整的十八公顷松菸用地 必须付出一百五十亿元的代价 : 2.为什麽厂商要盖? : 对厂商而言，市府所提出来的条件是很吸引人的。 : 盖一颗蛋经费估计要150到180亿左右，但是实际上给民间作的话花不了那麽多钱。 : 而这十公顷的地，去掉之後还有约六公顷的地可以运用，而光是这六公顷， : 市价大概要200亿以上。 换句话说，对厂商而言，盖颗蛋最少赚20亿。 : 而厂商的这些投资，可以从哪里收回来? : 想想看为什麽信义计画区百货公司一座一座盖，就可以知道了。 松菸在松山区, 地段比信义区差, 所以地价比较没这麽高 不过六公顷的地也有八十多亿的价值 但是这六公顷的地也不是可以全部拿来开发商场 还必须符合建蔽率跟容积率 : 3.租金的问题 : 巨蛋盖了会不会成为一座空蛋? 我个人的想法是「不可能」 : 为什麽? 可以从政府、厂商及巨蛋三方面来谈。 : 1.市政府 : 盖一颗蛋的确是一大政绩，但是这个政绩也要建立在「盖了能够常用」的基础上。 : 没有办法(因为租金太高)使用的蛋，对市政府的政绩只会造成伤害，无论是现任的马 : 市长，或是继任者而言都一样。 : 在这个考量之下，前述市政府的招标，必须能够确保巨蛋能够被使用。因此要求 : 厂商订租金时，不仅是「合理的」甚至是「可接受的」的租金都是很重要的。 其实政府在考虑兴建大型公共设施时 不见得真的考虑过使用率的问题 就拿天母运动公园这个耗资三百亿的重大建设来说好了 2001年使用天数还不到五十天 : 2.厂商 : 第一点，厂商在BOT争取时，就必须提出条件，包括低廉(甚至是不符成本的)租金 : 来满足市政府及主要的使用者(球团)，其次，我们要来观察，如果巨蛋被使用，对於 : 厂商有什麽样的好处? : 显然地，巨蛋被使用时，所带来的人潮是不算少的。这是显而易见的部分，但是， : 对於厂商而言的另一优势是，它可以以折扣或是送票的方式(买5000送一张票)来增加 : 营业额，这个促销方案对於厂商而言成本几乎是零。(因为巨蛋有比赛时，一万人和两万 : 人观赏的成本几乎相同)，同时也可以作为减免球团租金的条件之一。 另一方面这也能 : 使的许多球迷会利用此点来此消费，而不是去隔壁的京华城。 不管怎麽促销, 每年两亿元左右的维护经费 每天五十万左右的使用费都是必须面对的开支 除非巨蛋能创造比这些费用还高的经济效益 否则不足的部分终究要转嫁到场租上 : 3.球团 : 球团如果能够付出低廉的租金就可以使用巨蛋，在台北市场地缺乏的情况下，除非球团 : 完全放弃台北这个市场，不然使用巨蛋是必定的。 : 4.票房的问题 : 很多人把巨蛋将来的票房界定为「和现在差不多甚至多一点点」，「金刚和太阳比的话 : 大概更少」，我想提出一点不同的想法。 : 为什麽信义计画区明明地价那麽高，但是厂商们宁可付出高租金或地价，也不愿意将 : 百货公司盖在郊区? : 因为「位置」 : 信义商区这几年渐渐形成人潮聚集之处，交通便利是一个主要的因素，每日在信义商 : 区流动、消费的人口，和天母、新庄是「不同等级的」 : 我请大家想一想，今天很多人不去球场的原因，是不是因为「天母、新庄」好远? : 或是「天母、新庄」交通不方便? 或是「天母、新庄」附近没有什麽玩的地方? : 再考虑到巨蛋球场的硬体设备与两地不同，更可以吸引球迷进场，如此一来， : 进巨蛋的球迷必定会较两地多的多。因为这个地方是上班族上完班，只要十分钟，二十 : 分钟就可以到达的地方。同时，如果有设置专用的包厢，对於下班後的商务应酬也是 : 十分适合的场所。 台北市立棒球场就在南京东路、敦化北路交叉口 以地段来说比松菸还好 但是在1997年, 也就是职棒荣景仍在时 台北市立棒球场的票房, 只比平均票房多不到五百人 : 当然，巨蛋不可能每场满座，不过，他的确是必要的。 : 以上是一点点不成熟的浅见啦。 --

※ 发信站: 批踢踢实业坊(ptt.cc) ◆ From: 220.130.2.97 ※ 编辑: IBIZA 来自: 61.62.90.31 (11/13 20:01)