作者bulden (要死的生鱼片)
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标题Re: [新闻] 台房地产狂飙风潮吹进处女地嘉义太保 地
时间Wed Jun 19 15:46:32 2024
※ 引述《GUANGLEI ()》之铭言：
: 台房地产狂飙风潮吹进处女地嘉义太保 地价大涨六成
: https://reurl.cc/mM2EjY
: 2024-06-17 10:53 经济日报 记者林政锋/高雄即时报导
: 高科技浪潮带动，台湾房地产狂飙风潮吹进处女地嘉义县太保，当地地价大涨六成，房价跟
: 进扶摇直上，空间使用成本大幅垫高，市场慎防房市黑天鹅
慎防房巿黑天鹅!
刚刚有人用私信问我，嘉义台积电十年发酵的话，如果以太保附近的区域比较，那买那里
比较好?
我回覆他後，我发觉我有几个点漏掉了，所以藉着这篇讨论房价的新闻，把我想讲的一次
讲清楚。
一、基本上我之前的文章不是十年发酵，因为再怎麽乐观也不太可能是十年。我的文章是
十年内，一奈米的半导体厂不可能会有商转的可能。就水就电的部分，我的文章有写过了
，这里就不重述了。
如果没有半导体厂在此，那相对於相关的供应商住驻的可能，就机率性来讲就更低了。
以一个厂区2000人来看，这个厂区带进的Vender大概有5倍左右。
但是这是半导体厂而言，而封测厂相对更少一些。
所以如果纯封测厂来看，有没有办法带出2000X2或是X4的人口动能，我们就要打一个问题
?因为这个人口动能直接会影响到这个区域是否因为台积电的存在而发酵。
二、单纯的封测厂能带动发展的动能，基期是多久?
以南科的经验比较看看。南科第一座半导体厂是台积电六厂，其商转开始是2000年。
当时南科的主要动能是靠以奇美电为主的光电厂在推动。
那麽我们可以看下面这几个图表:
https://imgur.com/gz5OnSu
这个图是2012年到2023南科房价的走势。
整个房价要讲到突飞猛进，要从2018年之後才有比较大的涨幅。为什麽是2018年呢?
可能是2019年中美贸易战开打後的转单效应，让世界观注到台积电的重要性，才有後
面的走势。
如果从2001年後来看，全台南大约涨了3倍左右。
https://imgur.com/ZzaJIYK
https://imgur.com/Uci6HSJ
https://imgur.com/RwXVBHQ
近十年来涨最凶的是安南区、善化区和新巿区。
为什麽给各位看这些图表呢?
基本上要让台积电的题材发酵，主要还是要看两大因素。
一个是聚落形成、另一个是真的赶上好时候。
聚落形成这个我们可以理解，以新竹科学园区这个完整的半导体聚落形成，要花近三十年
的时间，南科这个半聚落要花20年的时间。
南科还不算是一个完整的半导体聚落，不过我们不就这个议题展开。
反正你到达到南科周围效益至少要先走个20年，而且你走了20年後，才能在後面的十手去
追上3倍房价的涨幅效益。
那什麽是赶上好时候呢?
就类似台积电各制程已经甩三星和中芯、intel好几个世代了，而且赶上中美贸易大战。
要不然根本看不到2018年以後的涨幅。
但是即便如此，我们看到南科区域的基建有没有追上台南巿中心了。
基本上，以善化和新巿的生活机能来看，其实和朴子是差不多的，至少比太保好一些。
但是还是算不上台南巿整体的重点建设区域。这部份要看到比较大的改变，可能要看
南科特定区开发完毕後的状况。
写了这麽多了，再贴一张图给各位看看吧!
https://imgur.com/Cqa98WF
善化的成交率己经有点往下走了，不是政府己经通过新青安了吗，照理说，成交量要成
正相关丫?
基本上，你一直在用台积电踩产业油门本来不是问题。
但是说真的，不是人人都能去台积电上班，或是在半导体产业上班。
再看看所得替代率吧!
https://imgur.com/RtTaTzr
正常的所得替代率，应该在5~6之间。
看看嘉义己经到6.9了，请问随便一个透天庴都超过一千万，是一般传统产业从业人员负
担得起的吗?
这篇报导其实一直在告诉你一件事。
『空间使用成本大幅垫高，市场慎防房市黑天鹅』
结论:
一、如果是自住，建议还是往巿区去，基本上相对的生活机能，和享有的社福回馈，一定
是巿区大於乡下的。光嘉义巿西区的生活机能，就甩太保好几条街了，就相关的比较来看
一定巿区的C/P值比较好。
二、如果是投资，那麽这个基期是不是附合你的期待。北部有一个龙潭园区可以做参考。
因为全台湾能可比较性的区域，大概就只有龙潭而已。因为你就一个封测厂在那里，你能
带起的产业聚落发酵，这个基层要拉多长?
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※ 发信站: 批踢踢实业坊(ptt.cc), 来自: 60.249.211.103 (台湾)
※ 文章网址: https://webptt.com/cn.aspx?n=bbs/Chiayi/M.1718783194.A.1DB.html
1F：推 charles0939: 直接买辉达和台积电 06/19 15:57
2F：→ charles0939: 比较棒 06/19 15:57
我同意，要比投资效益把钱丢到股巿会比较快。你置产的效益，太保的基期太长了。
※ 编辑: bulden (60.249.211.103 台湾), 06/19/2024 16:00:24
3F：推 yulian91: 太保台积电估计是3000个工作机会 06/19 16:23
南科现在形成聚落，突破九万。
你的3000个工作机会能带动多少动能?
※ 编辑: bulden (60.248.61.61 台湾), 06/19/2024 16:33:57
4F：推 kenyonchen01: 一样的价钱，住嘉义市就好了，生活机能天差地远 06/19 16:44
5F：推 alfi2016: 善化蛋黄已经滞销惹 06/19 22:38
8F：推 seibu: 也要考虑供给量 台南供给量爆多 嘉义是没供给 06/19 23:14
9F：→ ShinHsin: 一千多万，房价所得比远大於7了吧 06/20 08:12
10F：推 TIPPK: 长庚的护理也是下降趋势.. 06/20 13:06
11F：→ TIPPK: 我是比较打算出国居住了，台湾房子越炒越高，我对生育率对 06/20 13:07
12F：→ TIPPK: 未来造成的影响是悲观的 06/20 13:07
13F：推 yulian91: 3000只是台积电工程师，加上周边厂商、餐饮店家餐厅、服 06/20 14:22
14F：→ yulian91: 务业等会有数万的工作机会（参考翁章梁 06/20 14:22
一座半自动化的封测厂，3000个工程师都算多了。没有周边厂商，基本上台积电的Vender
是直接从台南供应。基本上不太可能为了一个封测厂在那里，就设一个办公室。
有没有数万个工作机会，就坐等嘉义县劳工局的从业人员统计。
15F：推 yulian91: 个人是看好嘉义未来，嘉义市最近也有许多连锁餐厅，光 06/20 14:24
16F：→ yulian91: 王品的火锅店就一口气要开两家 06/20 14:24
这是嘉义巿，你还是先搞清楚嘉义巿的产业型态吧。
17F：推 peteryen: 嘉义是有未来没错，但这几年物价和房价真的拉太高了， 06/20 15:13
18F：→ peteryen: 六都狂涨下连带低基期的也被拉抬，只能说贫富差距又拉 06/20 15:13
19F：→ peteryen: 的更开了 06/20 15:13
20F：→ TIPPK: 炒房就是害死一般人，不过政府炒房的决心 我觉得太保一坪50 06/20 15:15
21F：→ TIPPK: ~60还是可以预见的 06/20 15:15
22F：推 yulian91: 台积电没来的话，嘉义县目前是全台最老县市，不改变才没 06/20 15:28
23F：→ yulian91: 有未来，嘉义市的远百美食街是全台百货最小（？）我是没 06/20 15:28
24F：→ yulian91: 看过更小的，嘉义县市已经没有发展非常久了 06/20 15:28
25F：→ yulian91: 即使台积电没来，房价依然会涨，土地、材料、工资都涨、 06/20 15:29
26F：→ yulian91: 甚至缺工，成本原本就已经比之前高了 06/20 15:29
27F：推 yulian91: 年轻人不断外流，越来越老、穷的问题更严重吧？我是不 06/20 15:36
28F：→ yulian91: 知道政府哪里炒房，新青安贷款、公共住宅、房地合一都是 06/20 15:36
29F：→ yulian91: 在打房、帮忙小资族啊（不过有些反效果就是了 06/20 15:36
30F：推 yulian91: 以供需法则来说，太保短时间有3000工作机会，物以稀为贵 06/20 15:38
31F：→ yulian91: ，房价当然就会涨，而五年课税反而是让物件更加稀缺而已 06/20 15:38
32F：→ yulian91: 补充：3000人有多数人可能买房定居，所以需求超过供给 06/20 16:26
不会买在太保附近，要定居的话考虑到长远的生活机能，还是以嘉义巿为首选，不会先选
太保。太保现在进驻的，投资客的比例偏高。
https://www.businesstoday.com.tw/article/category/192008/post/202405150018/
「对移居者来说，太保市最大弱点，在於商圈太小、购物选择太少。」罗家凤直言，纵使
知名商家持续进驻太保，但构筑一个机能齐备、完整的商圈，至少得有五年以上时间，而
商圈扩大速度愈慢，移居者选择嘉义市的机会愈高，「移居者若选择太保市，也会优先选
择离嘉义市较近的麻鱼寮，而非较远的县市特区。」
33F：推 ETTom: 我第一次听过新青安是打房？？ 啥鬼？ 06/21 04:28
34F：→ yulian91: 回楼上：原意是帮忙小资族（只是打房两个字我打在前面 06/21 07:19
※ 编辑: bulden (60.249.211.103 台湾), 06/21/2024 15:33:11
35F：推 nlevta: 以居住品质来说，县特区是优於麻鱼寮（规划过的乾净街廓、 06/23 13:42
36F：→ nlevta: 下水道、电缆地下化等），邻近嘉义市，近年人口增加，生 06/23 13:42
37F：→ nlevta: 活机能也大幅提升（疫情前後差很多），问题在於这里大多是 06/23 13:42
38F：→ nlevta: 台糖地，除非政策改变，不然我是看好这里会像台中的新光 06/23 13:42
39F：→ nlevta: 区…至於这里条件不错，为何落後嘉义市20年，啊…问问这20 06/23 13:42
40F：→ nlevta: 年县长啊 06/23 13:42
41F：→ nlevta: 嘉义市机能较强，但是房价太高，对外县市移居者来说，只 06/23 13:54
42F：→ nlevta: 能往湖子内去，除非市长有魄力把烟囱关掉，不然就是隐忧。 06/23 13:54
43F：→ nlevta: 嘉义县鹿草焚化炉的回馈（受影响区）范围有鹿草、太保、 06/23 13:54
44F：→ nlevta: 朴子三乡镇部分地区，不认为湖子内会有不受影响区 06/23 13:54
45F：→ nlevta: 嘉义县近年改变是从30分进步到60分，30分差距会有感，嘉义 06/23 14:04
46F：→ nlevta: 市是80分想进步到90分，虽然只有10分但不容易。翁第一任 06/23 14:04
47F：→ nlevta: 的重点只有老人，第二任连任被对手攻击才注意到文教和托育 06/23 14:04
48F：→ nlevta: （校长任用权在县府，嘉义县有0403地震时跑去买菜的校长， 06/23 14:04
49F：→ nlevta: 就知道嘉义县对教育的重视度） 06/23 14:04