天下杂志群 vol.20060415, Wed, 12 Apr, 2006 上班族租屋，6大教战守则 黄采薇 第1招　明察秋毫，多方比较 　　其实，谈房价有时像是双方你来我往的心理战，除了技巧高明，还须具备一定筹码。 掌握房价水平，就是开启与房东议价的第一把钥匙。 　　网路资源可以让你快速把房价摸透透，包括永庆房仲网、崔妈妈基金会网站、各大专 院校BBS，甚至Yahoo！奇摩拍卖，都刊有各行政区租屋资讯，多方比较之下，不同区位、 屋况、坪数的行情马上一目了然。 　　接下来运用观察力，仔细看看房屋有没有什麽「小瑕疵」。家具齐全吗？屋龄如何？ 有电梯吗？附近生活机能如何？ 　　如果楼高5层又没电梯，你是否要忍受每天下班後还要被迫健身，气喘如牛之外，还 长出萝卜腿？ 　　如果顶楼边间又没装冷气，炎炎夏日你会不会宁愿留在办公室吹冷气，也不敢回到烤 炉般的套房？ 　　这些都是你比价的根据，甚至成为主动向房东争取降价空间的筹码。 第2招　拿出诚意，以哀兵策略出击 　　不只房客希望遇到好房东，房东也在找好房客。对於某些屋主来说，一个月少收1、 2,000元租金其实没有多大影响，重要的是希望房客生活单纯、收入稳定、个性诚恳好相 处，值得信任。 　　因此，双方第一次接触格外重要。信义房屋不动产企划研究室协理张欣民指出，看屋 时应该注意穿着、谈吐，方便的话，递张名片，简略介绍自己的工作，彼此保持良善互动 关系，承租一段时间之後，为了留住好房客，部份房东甚至愿意主动降价。 　　永庆房屋区经理杨千毅就是这样的幸运儿。刚到台北工作时，他诚恳地向房东表示自 己只是社会新鲜人，收入不多，但有绝对的诚意肯配合租屋规定，希望房东在租金方面网 开一面。果然，哀兵策略奏效，他成功地以更划算的价格租到满意的房子。 第3招　报税与否，大有关系！ 　　房租报税是谈房租时的第3个筹码。房租支出可以抵免综合所得税，1年最多可上报12 万元。由於申报租金抵免代表宣告房东年收入增加，除了原本的所得税，房东可能还要被 追加额外税金，因此，可事先徵询房东意见，如果房东不希望房租报税，可以趁机争取租 金的议价空间。 值得注意的是，只要租赁契约上有双方姓名、身分证字号、户籍地址，及租金金额等资 料，不一定得经过公证才能报税。如果租金是以现金给付，房客只要能提出足以证明汇入 房东帐户的存褶影本，或是汇款单存根正本或影本（例如ATM自动柜员机转帐交易明细表） 即可申报。 第4招　检视租赁契约 　　在签约之初就保持高度警觉，可以避免遇纠纷时成为被迫花钱消灾的冤大头，尤其合 约部份更要留心。 　　以现行状况来说，即使《民法．债篇》中租赁的相关规定对於房屋承租人多有保护， 但坊间文具店贩售的租赁契约还是偏坦房东立场。根据「私法自治原则」，房客和房东私 下订的契约可以排除承租人法律上的权益。所以在签约前应该详细阅读条文，和房东讨论 ，删除不合理的部份，或者直接到崔妈妈租屋网（ http://www.tmm.org.tw/pub/rentagr.htm）下载租赁契约，遇修缮问题或其他争议时， 较能维护自己的权益。 第5招　详问权利义务，避免花冤枉钱 　　你是否曾未经房东同意，对房子动了手脚，等到要搬出去时遭到屋主「追讨」，才悔 不当初？ 　　杨千毅就曾吃过这种闷亏。当时他为了挂月历，在墙上钉了几根钉子，没想到要搬家 时，却被要价「1根钉子500元」。「房东要求将屋况『恢复原状』，这怎麽可能办得到呢 ？」杨千毅解释，像这种情况房客常会不知该怎麽处理，只能任由屋主狮子大开口。如果 签约时就双方权利义务取得共识，即可避免这种尴尬发生。 　　除此之外，进住之前最好写张check list，详细列出「交屋」时，房内所有硬体设备 「拍照存证」，避免到时候发生纠纷时双方各执一词，口说无凭。 第6招　长远财务规划，从租屋开始 　　上班族最常问的问题之一就是，每个月到底该花多少钱在租金上？ 住商不动产总经理林倩建议，刚刚入行的社会新鲜人可允许月收入的三分之一用於居住开 销（包括房租、水电、网路及有线电视月租费等）。但随着年龄增加，收入渐丰，就要将 比例逐渐往下降，尤其是中南部房租相对较低，可以逐渐朝四分之一、甚至五分之一迈进 ，千万别让居住欲望随着收入增加而越养越大，排挤了你的理财计划。 　　如果遇到不知道该租屋还是买房的抉择点时，林倩建议，可以找仲介商估房价，再将 年租金除以房价，算出该房屋的租金报酬率。以现行房贷利率来看，租金报酬率应该在3 ％～6％之间，如果超过太多，到底要租屋、还是直接把房子买下来，就要好好考虑了。 不过，这种计算方式只限用於独立套房，如果你是跟几个好友合租一层公寓，就不适用这 种算法。 　　不过，要注意的是，决定买房子之前，你必须准备一笔为数不小的自备款。虽然藉由 仲介议价，自备款的比例可以缩减到1成5，甚至1成，不过，以理财的角度看来，还是建 议首购族将自备款比例定在3成较为妥当，否则，紧接而来的房贷加上其他生活开支，很 容易让人吃不消。 　　尤其国内升息风渐起，长短期房贷走扬趋势更加明显。张欣民指出，依照目前走势看 来，年底以前房贷利率很可能向上攀升到4％，届时压力将更紧绷。以目前台北县平均房 价单坪20万来算，15坪的小套房也许只要自备30万，但其他270万的沉重压力是否消化得 了，还需要多多斟酌。 　　什麽样的房子最好不要碰？ 　　很难否认，有时居住品质的确是一分钱一分货，租金和区位、坪数、屋况一定成正相 关性，端看个人在其间要如何取舍。然而，碰到以下几种情形，你可能就要再三衡量，是 否能容忍这样的居住品质，别因一时大意，选到居家「地雷股」，委屈了自己： 　　1.木板隔间 　　为了增加房租收入，有时屋主会将室内重新规画，用木板隔成数个雅房分租出去。这 类雅房通常价格较低廉，但采光和格局通常不好，另一方面，木板的隔音效果差，如果又 遇到作息迥异的邻居，三更半夜扰人清梦的情况更易发生。 2.地下室 　　地下室没有窗户，通风差、光线不足的情况不难想见。 　　3.混合式住宅优於纯出租大楼 　　有些建筑在设计时就规画成一间间小套房，专供出租用。这类大楼出入份子通常较为 复杂，如果情况许可，不如多花点时间，住进混合式住宅，不论在人身安全或是居家宁静 ，都会是比较好的选择。 　　4.可能的话，别和房东同住 　　同在一个屋檐下就必须迁就对方的生活习惯，尤其遇到较年长的房东，作息可能和年 轻上班族大相迳庭，能避则避。 　　更有些时候，「第一眼」印象并不见得准。所以，杨千毅建议，除了和房东本人接洽 之外，可以多询问邻居或店家，该间房子之前的出租状况，或是房东不自住而要出租的原 因。瞻前顾後，相信会更有助於判断，眼下还算中意的房子，是否也会是适合是你的窝。 出处:http://magazine.sina.com.tw/cwgroup/20060415/2006-04-12/ba7280.shtml --

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