作者wujiarong (大叔*5)
看板CFP
标题[讨论]房客退租，想把套房卖了
时间Sun Oct 12 21:08:36 2025
其实我心中已有答案，只是想找人聊聊验算，或是被纠正
套房的资料 2013年 235万 购买，座标高雄
为啥高雄的套房买到235应该不用细项吧? 反正就挑高+地点+车位
当初买的投报动机也很简单
租金收入1*12/235= 5.1%
然後查了一下最近的实登，乐观一点400
悲观一点扣掉买卖费用还有个350
350-235= 115
115/235= 48.9%
2025~2013= 12
48.9%*12= 4%
年投报算 5.1+4 = 9.1%好了
～～～ 分隔线 ～～～
房客要退租，就是思考下一阶段的投报率
假设我卖掉後拿回 350万
也就是说我现在用 350万的机会成本在持有这个投资物
租金收入涨不到哪去，假设+租辅不拉到满(我比较懒得处里房客变动)
1 *12/350= 3.42%
1.2*12/350= 4.11%
1.3*12/350= 4.45%
我预估大概投报率就是 4%+个增值吧
高雄房市经过这波青安+台积电是有点夸张
但我并不觉得会跌
只是未来中古屋还能不能吃到这大波的增幅
感觉++--并不会让我年投报率超过 7~8%吧?
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1F：推 pippen2002: 有钱真好 10/12 21:30
2F：→ phakeQQQ: 贷款能贷多少? 10/12 22:08
这个嘛，我算看看
以前问好像只能贷一半
所以假设180 息2.5%
每月9538 (抓本6000，息3500)
租金收入投报率大概是 (12000-3500)/1800000(不动产价值)= 5.66%
6000被强制储蓄到资产里变死钱，要活用只能买卖或重新贷款
贷出来的180如果丢入懒人月月配ETF 56 713 878
查了一下这三个最近的年殖利率
2024好像太乐观，抓2023的资料
(6.22+6.4+6.54)/3= 6.38%
年收入大概是
租金收入 (12000-9500)*12 = 30000
懒人ETF 1800000*6.38% = 114840
每年现金+ 144840
房产价值+ 72000
总投报可能是 21.6/360= 6%
好了 算一大堆
跟如果卖掉全买懒人ETF比
350万*6.38%= 22.3
好处：可用资金每年会多8万
不用强制保火险
投报率差没多少，省下一个房客带来的风险
坏处：不动产的确抗跌，但也有每跨10年的价值风险
3F：→ transistor: 你既然心里有答案，那就不多说了 10/13 01:10
4F：→ transistor: 就照你心里的答案做吧 10/13 01:11
唉呀，就是找人验算看有没有更棒的方案才用讨论嘛～
※ 编辑: wujiarong (114.39.117.103 台湾), 10/13/2025 11:03:10
5F：推 plaay: 租屋投报率跟股市比起来如何，已经接近基本理财知识了 10/14 10:32
6F：推 soulknight: 个人建议把这个当成防御型的投资也不错 10/14 11:21
7F：推 kusomanfcu: 看你收入 税率 10/15 19:06