作者calvin77 ( 诺亚方舟)
看板CFP
标题[请益] 转增贷投资
时间Thu Apr 18 19:30:24 2024
各位好
近期看了很多理财型youtuber的影片，
内心有一个想法想请教大家是否可行？
我是公务人员，年收入约95w,月薪实领65k,
目前有一自住房产（屋龄2年多的新大楼）之前买1000初w，
贷款800w，还了两年多，现尚余750w。
目前初步问到一家银行最新房屋估价为1600w，
如果我要转增贷可以让我贷8成，宽限期3年，
也就是可以拿到1280w-750w=530w
这530w扣掉一些支出需求，大概还剩350w可以投资。
投资标的跟规划：
目前规划在美国大选後投入美股ETF VTI 约200w,
另外台湾富邦50也投入150w，大致地分配是如此。
可能各分为3批入场，不会单笔all in
(虽然清流君说要欧硬），但可能还是想分散风险。
还款能力评估：
1.如果贷款金额为1280w,以目前大概2.1%房贷利率，
宽限期大概是每个月还23k,
正常还款期就要51k,
我还在努力争取看看能不能延长宽限期到5年，
若能撑到5年，届时家人就可以投入就业市场，
每个月就可以归还我一些钱，多了一笔现金流约15k,
我的薪水也可以到达70k，总计月领85k,
应可勉强负担51k的还款。
2.因为我是公务人员，正常情况下，
基本上没有中年失业的问题。
紧急预备金：
目前在高利活存网银已存有30w，
以应付不时之需。
思维：
1.因为我的房屋是自住，
如果要享受这2-3年来的增值红利，
确实转增贷是个途径。
2.想要利用宽限期的时间，
来累积我市值型ETF的复利成长，
但其实还是有点怕买在高点，
不过打算放长期（15年以上），
所以应该还好。
预计报酬试算：
1.美股ETF200w
假设年化报酬率算5.5%
9年复利成长後是约323w。
2.台股富邦台50
假设年化报酬率算5.5%
9年复利成长後是约242w。
9年
200+150累积获利是215w
利息支出
转增贷後：
贷1280w
假设宽限期3年
贷款年数30年
利息要486w
转增贷前：
30年利息279w
实施这个方案
9年後约可获利215w
转增贷的部分需要多付出利息486-279=207w
所以大概存满9年多，就可以打平利息支出，
之後复利累积将越可观，
我目前41岁，
如果持有到60岁或65岁再卖出，
应该可以累积一笔小钱才是。
风险：
1.房贷利率大幅升息（比如说升到5%）
2.美台经济不振，买点为历史高点，买後持续向下
我的理财观念没有很充足，
希望能得到一些指导，或观念上的修正，
用力鞭都没关系，
留言或来信都可以，谢谢大家
更：
大家的留言我都有认真看，正反两方观点都有，
我也还在思考，非常感谢
祝各位好人一生平安^^
-----
Sent from MeowPtt on my iPhone
--
※ 发信站: 批踢踢实业坊(ptt.cc), 来自: 1.200.98.50 (台湾)
※ 文章网址: https://webptt.com/cn.aspx?n=bbs/CFP/M.1713439826.A.A00.html
1F：推 Answerme: 如果你要闲置到美国大选结果几乎是11月10日後，大概9月 04/18 20:47
2F：→ Answerme: 送转增贷即可 04/18 20:47
好的，现在只是询问比较有往来的银行，确定要再送
3F：→ ohyakmu: 若没争取到五年宽限，你就是月领65K,月缴51K.这蛮拮据的 04/18 20:48
4F：→ ohyakmu: 家人还款跟加薪 都带有不确定性喔04/18 20:49
家人之後是医疗业，应该不会失业而且会还我钱吧XD，加薪的部分我是以公务员正常每年
的
升一个俸级来计算，当然您说的没错，这中间任何一个出现问题，我麻烦就大了，可能不
管持有的股票
当下是赚是赔都要先卖一批，谢谢，我会再仔细评估
5F：推 Answerme: 目前抵押贷款单笔投野村中小D档投资法，单笔投cspx，看 04/18 20:49
6F：→ Answerme: 了清流君单笔回测+1，不想闲置资金04/18 20:49
可以确定的是你比我专业，谢谢分享，我再研究看看，但毕竟是借钱投资，我心脏较小
7F：推 pk0943: 现在宽限期3年都不太容易了 何况5年04/18 20:50
确实欸，我想得太过美好，顶多3年没错，很多还不给宽限期，目前问到真的最多3年，
有5年的银行推荐吗？
8F：→ pk0943: 银行评估你还款能力 是本利摊还 不是只还利息喔 04/18 20:50
9F：推 pk0943: 月薪70k 每月还款51k 这种负债比是有问题的 04/18 20:56
10F：推 pk0943: 如果你都要用杠杆投资了 年化只有5.5% 这样不太划算喔 04/18 20:58
11F：→ pk0943: 因为你杠杆等於先输2%多 建议还是找年化10%以上的成长股来 04/18 20:58
12F：→ pk0943: 投资较好 04/18 20:58
13F：→ pk0943: 房贷地板利率原本为2.06% 升息半码後 地板利率变2.18% 04/18 20:59
14F：→ pk0943: 要有心理准备6月有可能再升息半码04/18 21:00
非常感谢，您的意见很专业也直接，年化5.5%我是以很保守的情况去算，市值型正常情况
下应该没那麽差，不过我会再好好评估，或许只贷到7成之类的，另外跪求pk大大您的投
资标的借我参考，跪求站内信^^
※ 编辑: calvin77 (1.200.98.50 台湾), 04/18/2024 21:40:12
15F：推 breakmoon111: 也想了解pk大的投资标的 10%以上的成长股是否风险也 04/18 22:11
16F：→ breakmoon111: 不低? 抑或是买房开5倍杠杆? 04/18 22:11
17F：推 Beanoodle: 理想很丰满 04/18 22:46
没错，毕竟过去绩效不代表未来绩效，开杠杆毕竟就是有点赌注的意味，
所以我就来问看看还有没有我没注意到的风险，愿闻其详
※ 编辑: calvin77 (1.200.98.50 台湾), 04/18/2024 23:12:44
18F：→ max70937: 我并不觉的你估算的年化报酬有什麽问题 04/18 23:11
19F：→ endlessmiss: 用50%资金买正2曝险一样100%，留一半现金或买短年期 04/18 23:13
20F：→ endlessmiss: 债，真的需要用钱债券也可以质押。 04/18 23:13
正2我也有考虑，您说的分配策略感觉也是很不错的选择，进攻跟防守都有考量到，感谢
，我会再好好思考跟做功课
※ 编辑: calvin77 (1.200.98.50 台湾), 04/18/2024 23:20:17
21F：→ DSI: 有没有想过不是单纯失业问题但你或家人无法工作的可能性 04/18 23:24
22F：→ DSI: 你的现金流可以撑过去吗 04/18 23:25
23F：→ DSI: 正常的情形其实都很好估算，就像工程一样，很大部分时间是在 04/18 23:27
24F：→ DSI: 考虑分析意外的风险 04/18 23:27
意外的风险往往是压倒骆驼的最後一根稻草，只希望我尽量不要遇到
25F：→ meya: 借钱买股不推荐，更不推借钱买正2(杠上加杠) 04/18 23:29
正2确实等同开了更大的杠杆，需要再评估，但低利率长时间还款的房贷来买市值型ETF
也是不推荐吗？
※ 编辑: calvin77 (1.200.98.50 台湾), 04/18/2024 23:38:21
26F：→ endlessmiss: 除非认为房地产会崩跌，增贷100%买0050比50%买正2危 04/19 00:04
27F：→ endlessmiss: 险多了，50%现金如果真的收入无法支持利息还可以支 04/19 00:04
28F：→ endlessmiss: 持很久，100%买0050才是完全没空间。 04/19 00:04
29F：→ endlessmiss: 开杠杆持有资产最怕是现金流过不去 04/19 00:05
完全认同这句话，现金流过不去就QQ
30F：→ futureq: 自住增贷不是这样玩的 04/19 00:48
31F：→ futureq: 请增贷出来存美元定存5% 然後赚台美利差3% 04/19 00:49
32F：→ futureq: 风险只有汇损而已 04/19 00:50
谢谢留言，但我比较想要的是长期复利
33F：→ duriel3313: 利差也是风险阿 汇损是风险阿,利差才2%又不稳定= = 04/19 09:48
34F：→ endlessmiss: 楼上真的是在讲笑话…汇差就算了，美金定存是短期利 04/19 09:57
35F：→ endlessmiss: 率 04/19 09:57
36F：推 acclkk: 风险一定有,但你要从准富裕跳上富裕人生,这投资值得赌,控 04/19 10:27
37F：→ acclkk: 制的风险与你的心里准备都足够了,上吧！ 04/19 10:27
38F：推 NicholasTse3: 我建议不能做满 你的状况 大概贷个两百出来做股票差 04/19 12:40
39F：→ NicholasTse3: 不多 你贷太满压力太大了 04/19 12:40
40F：→ NicholasTse3: 而且你自己都说投资经验不足 代表你实战能力不够 而 04/19 12:42
41F：→ NicholasTse3: 且你是增贷 一次拿一笔 又不是理财贷 弹性大 随借随 04/19 12:42
42F：→ NicholasTse3: 还 你单笔在手 操作一个失误 多少年都回不来 这中间 04/19 12:42
43F：→ NicholasTse3: 压力多大 不是开玩笑的 你现在就是每个月闲钱先练个 04/19 12:42
44F：→ NicholasTse3: 几年 下次金融风暴约在四年後 再增贷比较好 你现在 04/19 12:42
45F：→ NicholasTse3: 技术进场 会是灾难 04/19 12:42
46F：→ NicholasTse3: 先练习抓大波段高低点 然後练习存股 等实战经验涨跌 04/19 12:43
47F：→ NicholasTse3: 有把握再去贷比较好 04/19 12:43
确实贷太满，认同，但我是要放市值型ETF长期投资，不做个股。之前做个股绩效很普通
，已经不做个股了，谢谢留言
※ 编辑: calvin77 (1.200.98.50 台湾), 04/19/2024 12:57:53
48F：→ endlessmiss: 不是理财型哦？怎不用理财型的 04/19 13:35
49F：推 hellogym: 用理财型缴利息不就好 04/19 14:21
50F：→ hellogym: 不要听那些借钱买股不推荐的 只有不会赚钱的才会叫你不 04/19 14:21
51F：→ hellogym: 要借钱买股 04/19 14:21
52F：→ hellogym: 我4年前开始信贷投资 已经从200滚到1500了 有低利能借 04/19 14:23
53F：→ hellogym: 更要借钱投资 想办法快速把本撑大 後续只要小获利就很 04/19 14:23
54F：→ hellogym: 够用了 04/19 14:23
55F：→ hellogym: 你现在要做的是 先用信贷200来训练自己的投资能力与抗 04/19 14:24
56F：→ hellogym: 压能力 训练个几年再来投入房子转增贷的资金 04/19 14:24
57F：→ endlessmiss: Hello大不是都在房版 04/19 14:36
58F：→ meya: 请问如何於4年内翻7.5倍？再过4年是否可达到1亿？ 04/19 20:28
※ 编辑: calvin77 (1.200.98.50 台湾), 04/19/2024 22:24:05
60F：推 pk0943: 我是赞成杠杆投资的 只是纵使你公务员 还是得注意现金流 04/20 21:29
61F：→ pk0943: 因为你的加薪幅度没办法和私人相比 04/20 21:30
62F：→ pk0943: 至於什麽个股 当然不可能跟你说阿 你要投资个股请自己花 04/20 21:30
63F：→ pk0943: 时间做功课 04/20 21:30
64F：→ pk0943: 然後专心存股 别去玩波段 除非空头时你也会做空 04/20 21:31
65F：推 pk0943: 股市低点时 要敢质押进攻 才能扩大你存股的本 04/20 21:34
谢谢pk大大
※ 编辑: calvin77 (180.217.42.57 台湾), 04/22/2024 21:43:00
66F：推 tony825011: 公务员杠杆可以开更大，不要买个股的话支持你的做法 04/23 09:32
67F：→ tony825011: 。另外建议买原型别买正二 04/23 09:32
68F：→ KooA: 贷款一半买杠杆ETF另一半买债是什麽神奇操作... 04/24 01:11
69F：→ endlessmiss: 去看完杠杆ETF这本书你就知道是什麽操作了 04/24 16:54
70F：推 southpeace: 回测是过去，风险是未来。建议以睡的着为指标 04/25 12:16
71F：→ KooA: 风险承受不起，你需要的是调整资产配置跟定时再平衡，花了一 04/25 21:32
72F：→ KooA: 堆费用拿杠杆又自己去杠杆，这是天才吧 04/25 21:32
73F：推 seenbox: 这样投资满稳的，另外美股推荐你可以用Firstrade，可以 04/28 23:00
74F：→ seenbox: 省下不少手续费 04/28 23:00
75F：嘘 timmy8812: 长照险失跟失能险请买满 红明显 06/15 10:47