作者tank0701 (呆丸郎)
看板CFP
标题[请益] 30岁男买房规划请益
时间Fri Feb 16 21:28:25 2024
各位CFP板的前辈好，
目前看上一间预售屋2030年完工，想请教各位前辈，谢谢!
［背景］
30岁、男，单身、金融业
［目前收入］
月薪68k（年薪约130万）
每年年薪成长约5万
［月支出］
饮食+杂费：15k
房租：6k
孝亲费：8k
信贷：10k
*每月总支出：39k
［年支付］
保险(意外险、重大伤病险、实支实付)：23k
红包：15k
［年储蓄］
约80万
［现有资产］
紧急备用金：50万
现金：105万
台股：354万（大盘56%、台积电44%）
美股：1.2万美金（台币36万）（VT、VTI)
*总计资产：约545万
［现有负债］
信贷：-66万（月缴1万，到118/11）
［理财目标］
想签订总价约1950万的预售屋（2030年完工）
1.签订时10%（195万）
2.明年2025年Q2开工2%（39万）
3.2025年~2030年（工期5年），期间陆续缴款项8%（156万）
4.2030年完工贷款80%（1560万，贷30年，宽限期3年）
［模拟现金流］
1.2030年前情况：现有资产可应付自备款
2.2030年~2033年情况：
2030年当下约持有500万持有可用资金，
月收入约80K，月支出27K
背房贷1560万(3年宽限期月支出23K)
3.2033年後情况：
2033年当下约持有740万可用资金，
月收入约85K，月支出30K
背房贷1560万(30年房贷月缴60K)
［请益］
1.目前工作稳定且每年固定加薪，模拟後的现金流还过得去，预售屋地段佳，个人看涨但基
本上是自住，有需要再考量哪些风险呢?
2.请各位前辈给予指教，是否需要再考量哪些面向?
谢谢各位前辈！！
--
※ 发信站: 批踢踢实业坊(ptt.cc), 来自: 1.200.26.182 (台湾)
※ 文章网址: https://webptt.com/cn.aspx?n=bbs/CFP/M.1708090107.A.A27.html
※ 编辑: tank0701 (1.200.26.182 台湾), 02/16/2024 21:31:58
1F：推 daze: 建商跑路，烂尾楼的风险02/16 21:35
2F：推 njru04fm06: 预售金流没问题，但30是一个人生变化很大的阶段，6年02/16 23:06
3F：→ njru04fm06: 变数不小且资金会卡在那。另外，台积单一个股在你的台02/16 23:06
4F：→ njru04fm06: 股曝险占7成有点偏高，可能要注意一下02/16 23:06
5F：推 tmtm39: 同nj大看法，这6年你可能换工作、换城市生活，预售期这麽02/16 23:34
6F：→ tmtm39: 长的房子变相绑住你02/16 23:34
7F：→ tmtm39: 自备阶段缴的工程款会大幅降低你的储蓄跟投资金流，未来02/16 23:35
8F：→ tmtm39: 的缴款承受度也需要考虑02/16 23:35
9F：推 a0356482: 30～36岁 也许还有结婚生子的可能性（风险？02/17 01:03
10F：推 imvlg: 装潢家电也是一笔支出02/17 08:53
11F：推 e73103999: 2030也太久.........02/17 09:02
12F：推 daniel414: 预售等两年我都嫌久了 6年真的不考虑看别的物件吗...02/17 13:16
13F：→ Altair: 6年变数太多02/17 17:28
谢谢以上前辈给予意见，最後我决定暂时不买房
以下回答前辈们提出的问题
1.为什麽看上六年的预售屋？
因为目前的居住成本偏低而且稳定，所以六年的时间反而可以存钱并投资，1950万以8%报酬
率回推现值等於1229万就能买新房，外加开了五倍杠杆。
2.建商跑路风险
是在地知名建商，风险偏低。
3.为什麽最後决定暂时不买房？
(1)如各位前辈提点，现有的资金会被卡住，30岁-36岁变数很大，增加不少隐性风险，不确
定太大，且机会成本大。
(2)现行房屋市场有不少老旧公寓，但现今新盖的建造技术较好，房屋品质较以前佳，未来
能符合自己条件房屋更多，可以用相对低的资金达到自己的期望。
(3)六年後若房价涨幅过高，建商是有可能违约直接赔已缴价款15%，吃不到任何饼，还失去
六年钱滚钱的机会。
(4)高房价议题热度居高不下，政策性风险机率高
若观念有错误请多多指教，非常谢谢各位前辈！
※ 编辑: tank0701 (1.200.26.182 台湾), 02/17/2024 18:20:52
※ 编辑: tank0701 (1.200.26.182 台湾), 02/17/2024 18:48:19
14F：推 angele: 馥华四季的缺点真的就是交屋太久02/18 08:16
15F：推 tmtm39: 推理性分析，原po一样可以考虑较低总价的购屋，自住就是02/18 13:43
16F：→ tmtm39: 赚也可以享受房价涨幅跟更多现金流投资，当然可能屋龄稍02/18 13:43
17F：→ tmtm39: 旧稍远，看个人抉择02/18 13:43
我现行是不考虑成屋，主要考量到目前住得很舒适，居住成本低，而且房东很好，没有必要
入住新房，预售屋对我来说相对是比较好的选择。
18F：推 menace: 转到房版会被笑02/19 03:44
以投资角度确实可以把杠杆开到最大，房价我也是看涨，但对我来说30-36岁确实变化很大
，我也很犹豫XD
※ 编辑: tank0701 (112.78.69.125 台湾), 02/19/2024 10:50:32
19F：推 menace: 可以买老破小远中古当投资02/19 14:32
请教m大，建议买老破小远中古当投资的理由是什麽呢？
我没打算死守钱，也没一定要住新房子，只是目前可以抉择买不买房，但这是一笔不小的金
额，所以才请教各位前辈，而如果现在决定不买也不代表以後不会买。
※ 编辑: tank0701 (112.78.69.125 台湾), 02/19/2024 16:01:17
※ 编辑: tank0701 (112.78.69.125 台湾), 02/19/2024 16:44:11
20F：推 RXIJDIL: 建议新青安能用就用吧，不知道哪时结束这政策。我都跟我 02/20 08:23
21F：→ RXIJDIL: 还没买房的同事跟朋友说，这种机会你没跟上，你跟有跟上 02/20 08:25
22F：→ RXIJDIL: 的人财富"可能"就会拉开了。可以考虑中古低总物件，未必 02/20 08:26
23F：→ RXIJDIL: 要自住也可出租。也花不到你目前资产多少钱。 02/20 08:26
24F：推 RXIJDIL: 1250贷款1000万，利率假设2.5%，5年宽限月缴2.1万，月租 02/20 08:29
25F：→ RXIJDIL: 多少自己看你家区域行情，5年後房价走势自己预测。跟250 02/20 08:30
26F：→ RXIJDIL: 万拿去投资五年後涨幅预测一下。觉得哪个划算就选哪个吧 02/20 08:31
27F：→ RXIJDIL: 划算未必是赚得多，也要考量风险。 02/20 08:31
28F：推 RXIJDIL: 不过刚想到新青安应该是不能租人@@。 02/20 08:45
29F：推 btfortaiwan: 怎麽感觉像土城馥华之丘-四季？ 02/27 21:17
30F：→ tank0701: 谢谢大家的赐教，最後决定买房，也顺利签约了，谢谢！ 05/07 10:40
31F：→ tank0701: 评估现行的状况，最後购买了地点好有涨幅空间的预售屋 05/07 10:42