作者KAINTS (Faith)
看板CFP
标题[请益] 34岁财务规划请教
时间Mon Dec 18 01:37:20 2023
目前家庭年收约300万
目前两个孩子要养(6Y+2Y) 抓一个月五万
家里吃吃喝喝开销约3万
保险+车险一年约20万 (一个月抓1.7)
美股:220万
台股:260万
保单:60万
现金:50万
目前住家准备增贷出一千万 总贷款为1600+1000万左右
明年中有一间房子要交920万(已缴92万 剩110万)
後年初有一间房子要交1600万(已缴300万 剩94万)
信贷目前一个月缴3.8万 房贷约6.8万
转增贷後三年宽限大约每个月五万
等於固定支出5+3+5+3.8+1.7=18.5
目前的想法 将这笔一千万分成五笔 分为五个时间点
以8:2打入00628+美债
在明年中房子交屋的时候 使用这个质押借出约600万的现金
每月偿还1万
搭配台股的部位 约有860万够把明年的房子先全现金交屋
之後再使用转增贷再把钱从银行搬出来
应该可以贷款个5~600万 偿还剩余信贷 剩下的丢入上述配置
理财型以利率2.5%计 一个月偿还约为1.25万
加上出租 目前行情约为2万一个月 一年估10个月房租就好
可以收入20万 每个月摊平为1.66万
每月固定支出变成18.5+1-3.8+1.25-1.66=15.29
後年使用首购名义 8成+宽限三年买入第三间房子
到时候宽限每月利息约为2万 房租收入约为2.5万每个月
每月固定支出变成15.29-2+2.5=15.79
目前想到的风险就是 如果遇到大跌的话 质押的部分会有维持率的问题
如果到期要换新 帐面价值小於之前的 势必要补钱给券商
打算使用信贷增加手上现金 拉高维持率 或是卖出债券来补足股票的下跌部位
然後这几年多出来的现金流就是打入上述配置+公司的ESPP
等到两间宽限期都到之後粗估一个月大概要多8万块左右
每个月的固定支出将会暴涨到15.79+8=24万左右
但这大概会在五年後 目前公司是极为稳定的大公司 每年都有调薪
以我的年资到近40岁 应该会有300以上 加上太太收入可能有机会到达400万
所以我认为宽限到其後还是有余裕应付 毕竟我都还没算上股票股利+债息
期间获得的都会再投入 以求让这部位可以尽早长大XD
不知道这操作上有没有什麽地方是没想清楚或是可以再加强的呢?
谢谢各位大大
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※ 发信站: 批踢踢实业坊(ptt.cc), 来自: 1.34.177.208 (台湾)
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※ 编辑: KAINTS (1.34.177.208 台湾), 12/18/2023 01:45:02
※ 编辑: KAINTS (1.34.177.208 台湾), 12/18/2023 01:49:37
※ 编辑: KAINTS (1.34.177.208 台湾), 12/18/2023 01:56:43
1F：推 chienchung: 第二间第三间要由谁来贷款？银行贷不贷的过要注意.12/18 17:34
2F：→ chienchung: 第一间有2600贷款, 第二间又有5-600贷款, 第三间要由12/18 17:34
3F：→ chienchung: 谁来背贷款? 12/18 17:34
4F：→ KAINTS: 目前我名下就只有信贷 算过是可以同时贷款两间的 会找不12/18 17:43
5F：→ KAINTS: 看从债务的银行办理12/18 17:43
6F：推 Morphee: 你这房版基本操作啊，跑一下压力测试模拟，容错空间算一12/18 23:25
7F：→ Morphee: 下看能承压到怎样程度。操作是可以的。都搞过了。12/18 23:25
感觉目前房子能操作的方式也不多了XD
目前想到的压力测试就是台股回档50% 那麽手上006208的部位腰斩 大约变成400万
刚好遇到18个月到期 只能帐面-400万 依我的收入应该可以信贷借个3~4百
可以补入 加上可以卖掉债的部位来平衡
已经是可以想到比较保护部位的方式了
另一个就是持续投入的部位 可以让债的部分多一点 到时候就更多现金可以补维持率
8F：推 MaxA: 蛮有想法的，就这样做就好了12/18 23:36
感谢 只是想看看有没有任何盲点没想到的 哈哈
※ 编辑: KAINTS (1.34.177.208 台湾), 12/18/2023 23:52:45
※ 编辑: KAINTS (1.34.177.208 台湾), 12/18/2023 23:59:42
9F：推 tswen: 这贷款已经爆表了吧12/20 08:22
10F：推 jdkj1110: 负债比高到第三间贷不出来，房价反转准备断头12/20 09:20
Let’s wait and see.
不过负债比算法你可能要了解一下 从债务唷
11F：推 tony825011: 可以计算一下自己的总杠杆率。建议不要把全部额度开12/20 10:04
12F：→ tony825011: 满，比如说不要股票质押再买入。12/20 10:04
确实 已经杠杆颇大了 质押买入维持率会更低 所以这方便我也会在斟酌 谢谢提点
※ 编辑: KAINTS (1.34.177.208 台湾), 12/20/2023 10:44:08
13F：→ pippen2002: 真羡慕有三百万 01/18 08:47
14F：→ pippen2002: 台股三十年来几次会回档50%？！ 01/18 08:47