担心买贵的部分，我觉得在金流/贷款匹配的状况下， 对自住的人来说，买贵一些是相对小事， 因为你是自住需求，涨跌固然有相对失落感， 但摆长来看跟租金比，机会成本大多数时候还是好的。 我主要劝退是对大多数人来说， 你提供的数字，房贷所得比抓太紧， 一来可能遭逢变故会真的缴不出来，或是生命未来的大小财务决定会因此动辄得咎， 二来这容易会导致涨跌对你来说从小事变成大事，心情容易不稳定，会影响生活。 除非你是心思强健能落实盖牌型的， 买了短中期内不会还看东看西，也不会研究左右邻居社区如何如何。 那麽不动产的确因为买卖上的节奏较慢， 在小幅起落过程中，比较不会轻易的脱手被甩下。 所以我说还是要看原 PO 对自己财务的看待跟信心如何。 也有可能你的确是个很有自制跟秩序的人， 或是我提到的，在财务上有些不便明说的宽裕。 在有搬出去的刚需 + 三个前提下，我多半会劝进。 1. 房贷利率小於通膨/资产膨胀（套利） 2. 且利息小於租金（机会成本） 3. 且每月本利还款小於稳定可负担现金流（风险）。 三个条件都存在吗？存在的话就上吧 （给板友参考的） 毕竟因为有自住需求但过於小心而导致越看越想越问越不敢买的例子是真的。 至少近十年内，太小心的自住者多是後悔的... 推 hellogym: 买房子最怕这样 想东想西 只会越看房价越高 08/09 15:09 → hellogym: 新手买房子是需要冲动的 想一堆不敢买 最後大机率都是 08/09 15:10 → hellogym: 多花钱而已 08/09 15:10 而现在原 PO 在搬出去的需求看起来是偏强的。 1 外部金融条件八成还是为真，以及你有提到你的薪资是可以拼上去的。 2 双北八成为真。实际还是要看社区或地区资料，你是要买的人，应该要比我熟。 3 是现在你最大的风险点。 也导致心态容易不稳定。 虽然数字上面彷佛可以过，但是个很没有缓冲，心思容易被影响的规划。 会想着是不是买贵了，能不能省一点，会不会跌啊，等等等， 是正常会有的思绪。 然而思绪浮现的时候，感受是放松能自在看待的吗？ 若否，表示你的状态未能平和平顺， 呈现出这房子/花费，跟你的缘分其实还没有到。 要先让自己跟财务收支找到和解点， 像是先租屋搬出去试试，感受收支跟在原生家庭中的实际差距。 或是把职涯收入提升的计划加紧脚步，看是否能在自己的掌握中。 都能帮助自己的心态稳健。 之後，再来想买屋的事。 再说一次，购屋利基三个条件 1. 利率小於通膨（套利）， 2. 且利息小於租金（机会成本）， 3. 且每月本利还款小於稳定可负担现金流（风险）。 （三个条件都存在的话，财务上劝进） 以及最重要的， 0. 你为什麽要买房子？ 倘若没有想清楚为何而买，什麽条件留下， 那麽即便前述钱的事都过了，心还是会乱的，生活会没有安宁。 那就失去很根本关於离苦得乐的追求了。 以上浅见，欢迎板友交流分享。 --

※ 发信站: 批踢踢实业坊(ptt.cc), 来自: 1.163.119.116 (台湾) ※ 文章网址: https://webptt.com/cn.aspx?n=bbs/CFP/M.1691593737.A.44D.html 谢谢推文 LT 的提问，您的想法是完整也符实的。 在文内的机会成本是指租屋 vs 自住， 而未能包含进其他资产配置 vs 购置房地资产。 本金是从现金变成了房屋形状的资产+风险，一如现金也有他的风险。 我回文里劝进的假设确实是偏向房地产长期向上。 因为台湾「都会区」土地有其稀缺，跟着通货膨胀的关联是高的。 即使三四十年後房屋折旧到 0，光土地就能保值甚至增值。 以及之前看过跨国的研究， 房地产在近百年内报酬与股市相当甚至略高，但变异数/风险比债券更低。 （如果我翻到资料，会再补上） 加上大多数自住用途者，是在买的需求确立後，才开始评估房地资产的可行性。 在当下只有怎麽买跟评估，而很少会有不买的考量。 只要「目前看来」比现金保值，就能呼应其购买的需求。 难回答的问题之一在於， 现价是不是已提前 20 年的预期，涨到此刻严重溢价了，以至於未来价格会停滞。 而这点每个人判断不一，倒是可议之处。 我所提出的三个判断条件， 最大的弹性/个体差异，在於第三点的「本利还款小於『稳定可负担现金流』」。 在我个人的观点里，自住房算是负资产，并不是太可靠的退休可依赖资产， 房价是会波动的储蓄（甚至如您所言，会滞会跌）。 所以退休规划中，尽量不包含进自住房价。 而稳定的可负担现金流， 应是从收入中先扣除日常花费、紧急预备、储蓄、其他投资等项目後， 才是可负担现金流。 又或者是常见的用 10~12 倍年收入、房贷所得比 30%~45%，等等的方式评估。 而不是收入 6 万，支出 1 万，就能冲每月 4 万的贷款买 1200 万的房子。 先想怎麽退场，再想怎麽进场。 假如真的发生了房价下跌超过预期，且不利於总体资产的安排， 那麽认赔卖掉也是一个方式。 股票既然如此，房屋也行。 买了不代表不能再回到租，人还是能为自己当下新的情境际遇做出新的选择。 在文内混淆了「我对情势的判断」、「一些对人性的假设」、跟「财务的理性规划」， 透过您的提问，让我知道下次可以更留意说清楚的地方，谢谢。 ※ 编辑: nyc0125 (1.167.40.26 台湾), 08/10/2023 17:35:04