因为後来原 PO 有自觉的提到发现自己的隐形支出比本以为的高， 所以我的建议有调整：认为数字面有可行性，但抓得已经到紧绷不能再更多了， 以及现金会有短程急缺，要找到方式处理。 我觉得对於在打理自己财务的人来说， 从一开始计划得美美好好，好像什麽都做得到， 到诚实面对可能的风险，这样的历程难能可贵， 於是在询问原 PO 後，将内容分享出来供有需要的版友参考。 还请板上诸多大德善缘多多指教。 （与前篇相同，原 PO 提供的新资讯会在 ptt 的绿色引言中） ※ [本文转录自 nyc0125 信箱] 作者: nyc0125 (@) 标题: Re: [请益] 是否该背两间房贷 时间: Tue Jul 5 19:13:19 2022 部分结论写在前面： 今年年末到明年(?)孩子出生前的费用应该会很吃紧。 也可能会遭遇股票急用套现而套在阿呆。 有可以借急的来源比较安心。 学龄前你们的预算抓得刚好偏紧。 缓冲不太有，要小心花费跟精明记帐。 小孩学龄後到大人的退休粗试算， 目前没看到，但会否需要包含到小孩未来的大笔花费， 像是高等教育费用？ //// 你的有些月 > 年转换是抓 x10，但有些是抓 x12。 这样会造成估计的偏差。 假若你们过去开支状况非常稳定：记帐超过一年以上，花费的规模恒定。 就可以用平均金额抓刚刚好。 否则若是近期开始记帐， 我会建议抓满最高花费月份 x12 甚至 12.5-13，避免高估自己。 被忽略的隐形开支会随着你的信手捻来越抓越细， 只会发现自己少算，几乎不会有机会是高估。 //// 每个人养小孩的方式不同，比较无法精算。 对比两位大人的支出，先用 21 万/年概估是 OK 的。 但看你对後续储蓄的抓法直接从 10 万/年起算，我推估孩子明年就预计要出生。 那你今明两年会很缺现金。很缺现金很缺现金。 因为你年末两个预售屋交屋， 交屋除了尾款，还有各种不同名目的规费、代办费、税跟保险，这些都是支出。 又你们是预售，房屋现值高，税就高。 每间抓 10 万。两间要 x2 务必也记得先找代书或是相关从业人员询问清楚。 ====> 20 万 交屋完要整理屋内到可住/可出租，也要钱。 ====> 室内整理可大可小，资讯不够估不来，用你抓的两间 60 万。 接下来一年内要生产，我前述有提过，从怀孕到产後，15-50 万不等。 预计规划成如何，怀孕的那方的期待如何，要赶紧先跟伴侣商量好。 ====> 15~50 万 於是 100 万up 就飞了。 视情况可能还需要借急... //// 大概是这样，撑过今明两年大笔的需求， 要背两间吗？後续现金流办得到，但不太有缓冲。 公务员（是吗？）的收入不会急坠也不会急升， 所以无论松紧相对可以预期。 如果双方原生家庭没有人物力的後援，建议再抓得更保守一点。 届时发现比想像中宽松，也比直接跳到紧绷好。 房屋可以自偿的话，於现金流上不急卖。 也可以从已缴房贷当额度，再借款出来。请洽行员。 卖或不卖就看你对股市跟房市的看待， 以及自己的适性如何，抱不抱得住啊之类的。。 如果认为房地增值相对股市好， 都可以自偿了其实不太需要卖出， 若要卖，也是先算一下现金投报（而非房价总额投报），抓个底线。 卖掉後的资产增幅，拿去再投入更值得的不动产，或许是更大，或许是两间。 只是每年能存的钱看起来都到大盘 ETF 去滚了， 小孩成长过程中的花费不会一直是大人的 80%， 从目前的规划来看，没有对应的财务来源， 看起来只能从你们的未来薪资增幅来了？ //// 以上 浅见与原 po 交流 ※ 引述《normangood (康宝)》之铭言： : n大您好： : 这几天我自己把n大回覆的内容，反覆思考了 : 好多次，目前为止我们可能会遇到的问题如下 : 1.房贷40年是否有机会申请？目前请永丰试算 : 人员（2位）基本上应该是没有问题，但目前 : 仍要实际送审才知道。 : 2.是否有诚实的面对自己的实际支出，後来我 : 们再计算了一次，发现其实隐形开销蛮多的。 : https://i.imgur.com/EzBDVpH.jpg : 夫妻双方年收约：152万～157万。 : 月收入净现金流：10.9万元。 : 生活开销： : 男生约：27.86万、女生约：27.16万。 : 两人合计约：55万，平均月支出约：4.58万 : 生活固定支出： : 房贷1+房贷2+保险+汽机车税金+最後一年 : 储蓄险约略：90万。 : 也就是说生活开销+生活固定支出=145万。 : 假如都不出租情形下，152万-145万=7万， : 而这7万应该也要缴房地税、地价税许多费用 : 所以说是打平。 : 假如其中一间房子出租，收支打平会得到如下 : 以月而言： : 生活支出4.58万+房贷约3.2万=7.7万。 : 月净现金流约10.9万-7.7万=3.2万。 : 我们估计3万*12月=36万（年净现金） : 年终：8万+14万=22万 : 年总净现金流约：22万+36万=58万 : 扣除保险费：8.7万。 : 车险：7000元。 : 汽机车税金：1.74万。 : 储蓄险：16万。 : 管理费2.4万 : 总计：29.4万，我们算30万。 : 所以58万-30万=28万。所以在出租後，缴储 : 蓄险後跟扣除保险剩下28万，当然我会当作 : 剩下20万，之後储蓄险期满後会再多存16万 : 故年存会达36万，这是没有养孩子的情形下 : 有养小孩的情形下，我猜一年只剩15万。 : 而手头目前只有100万储蓄险跟100万市值股 : 票，还有现金存款30万，而装修房子的钱， : 可能处分股票一部分资产，但不会太多，预计 : 60万。 : 预计未来退休规划： : 在孩子学龄前，我们夫妻会想办法存钱。预计 : 10万*6年=60万。 : 等孩子约6岁以後，处分出租资产，不算收租 : 跟未来增值空间下，预计拿回350-400万资 : 产，此时房贷余额约935万（房贷第6年时） : 我是预计2年内，将400万房子获利资产， : 分批投入VTI大盘指数，再加上每年投入15万 : 以报酬5%试算，第25年时，约有2070万元 : 届时房贷已经第30年了，余额为：275万。 : 夫妻双方届时应该有公保一次金（不含月退 : 俸），应该能将房贷压低为剩100万。当然 : 以上都是预计好的想法。 : 以上万一40年无法承贷，我们也会考虑找中 : 国信托公教人员贷款35年，届时可能会将其 : 中一栋房子平转给自己的妈妈暂时持有。 : 以上是我目前为止的计划，希望N大再能指点 : 或有更好的规划方式。 --

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※ 发信站: 批踢踢实业坊(ptt.cc) ※ 转录者: nyc0125 (1.163.117.3 台湾), 07/18/2022 12:11:55 ※ 编辑: nyc0125 (1.163.117.3 台湾), 07/18/2022 12:18:38