所有的支出都会通膨 房地产贷款购买是预期通膨下的产物 现在全世界通膨来自於货币政策 不要和全球央行对做 搬家费用可以假设为租金的3%-5% 房地产是 用後面的钱付前面的价格锁定 QE後是杠杆的世界 在理想的世界中 你不会看到物价一直涨利率一直砍 你不会看到年改(政府处罚储蓄 股息和保险) 你不会看到很多代健保(一代健保二代健保.....） 你不会看到2019年的装潢现在再做一次要+20%价格 你不会看到少子化 劳动力不足造就的工资 上涨带动的通膨 通膨治百病 所以 QE治百病 所谓的理想世界都是当下 ※ 引述《daze (一期一会)》之铭言： : Blog post: : https://daze68.blogspot.com/2021/11/asset-allocation-real-estate.html : ====== : 考虑一个理想的模型: : 一个保守的投资人，手上有一笔钱，要靠投资收益活到永远 : 假设他目前的支出是房租30%，食物30%，其他开销40% : 且他认为目前的支出是理想的 : 如果他决定买房子，就锁定了未来房租变化的风险 : 如果他能用30%的总资产买到现在租的房子 : 即使房子不提供任何其他报酬 : 降低的风险也会增加他的utility : (在理想世界中，房子永远不会坏，不考虑搬家，也没有房屋税等等......) : 事实上，对我们这位保守的投资人来说 : 要是付出100%资产，可以获得永远包吃包住包其他开销的待遇 : 这是个完美的交易 : 但如果他决定在房地产上 : 投资超过hedging自己的房租风险的比重 : 比如再买一间租人 : 这时就有一个风险是房租的价格波动跟他的食物与其他开销的价格波动，不一定会一致 : 即使只考虑通膨，房租的通膨也不见得要等於食物的通膨 : 此时房地产的报酬率是否能弥补他额外承担的风险，就要纳入评估 : ====== : 考虑一个未来30年有薪资收入的人 : 如果他的未来收入无风险 : 且允许他将所有未来收入以无风险利率借贷到现在 : 他也可以像上面那位投资人一样行动 : 把生涯总资产的30%用来买房并增加utility : 但当我们追加更多现实考量时 : 这件事就渐渐不再这麽显而易见 : 如果借款利率超过无风险利率? : 如果未来收入不完全无风险? : 如果需要搬家?如果......? : 以保守的投资人来说 : 也许用20%的生涯总资产抵销30%的支出大致上仍然会是个好主意吧 : 如果找得到这种交易的话 : ====== : "We can allow for multiple consumption goods, and consider assets that are : indexed to the price of one of these goods. A house, for example, can be : regarded as an asset that delivers a constant flow of housing services, in : the same way that an indexed bond delivers a constant flow of consumption." ~ : Campbell, J. Y., & Viceira, L. (2001). Who should buy long-term bonds?. : American Economic Review, 91(1), 99-127. --

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