作者buji ()
看板CFP
标题[讨论] 资产配置该不该纳入房地产?
时间Sun Oct 24 15:48:01 2021
我指实质的不动产，可贷款，但不是指REITs。
资本少的话当然不用考虑。但若多到某种程度，可以用某个百分比持有不动产，收租等
待增殖的话，从资产配置的角度来看，纳入是利大於弊，还是弊大於利? 或是在什麽情
形下较适合纳入，有大大愿意分享想法吗?
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1F：推 goliathplus: 一般是抓单一标5~15% 所以本够粗的话是不影响稳定性 10/24 16:07
2F：→ goliathplus: 如果追求收益那就是另一回事 10/24 16:07
3F：推 lrm549: 只要持有就该纳入了 不然你在计算上会失真 10/24 16:22
4F：→ buji: 自住的不算 10/24 16:24
5F：→ buji: 我指譬如你有三四千万资金的话，要不要购入持有? 10/24 16:25
6F：→ opm: 以个人整修老旧房屋经验,是不太想再直接持有老旧房地产...-.- 10/24 16:28
7F：推 lrm549: 如果本身没有持有的话 特别去买是毫无意义 毕竟相同时间下 10/24 16:28
8F：→ lrm549: 股市年化报酬是优於房市 10/24 16:28
9F：→ opm: 麻烦事一堆,当初怎盖出来的没人清楚了 10/24 16:28
10F：→ lrm549: 自助也要算阿 因为你可以增贷阿 取得极低的利率贷款在崩盘 10/24 16:30
11F：→ lrm549: 加码很重要的 10/24 16:30
12F：→ opm: 不排除某些人有本事玩,也遇过入手装修旧屋转卖的 10/24 16:30
13F：推 lrm549: 我讲的时间是30年 如果考虑到杠杆5倍的话 那就必须要去IB 10/24 16:33
14F：→ lrm549: 之类的券商才能类比了 10/24 16:33
15F：→ daze: 某些论文建议可以持有10~20%。Empirically, 机构投资约持有 10/24 16:34
16F：推 tomap41017: IB五倍杠杆遇到增加维持保证金的时间就悲剧了XDDD 10/24 16:35
17F：→ daze: 5~10%。 但机构有能力在一定程度上达成diversification，这 10/24 16:35
18F：→ ffaarr: 资产够多又不怕麻烦的话纳入一些房地产还算合理。 10/24 16:35
19F：→ opm: 崩盘抄底加码?要有很有眼光跟运气,我不打算做这种事...-.- 10/24 16:35
20F：→ daze: 是个人投资者很难达到的。 10/24 16:36
21F：→ buji: 自住能增贷是优点，但毕竟不能收租只有缴税维修的份 10/24 16:36
22F：→ ffaarr: 即使报酬低於股市，和股市相关度不高还是有助分散风险 10/24 16:36
23F：→ opm: 资产量够大,优质房地产我个人觉得可以考虑,3-4千万低了些? 10/24 16:37
24F：→ daze: 一般来说，光是持有一栋自住可能也已经超过20%的比例了。 10/24 16:37
25F：→ buji: 房价股价的相关性高吗? 10/24 16:38
26F：→ opm: 要收租就要有人流,有人流,条件好的房地产,相对几千万的总资产 10/24 16:38
27F：→ opm: 曝险大了些?5%以内? 10/24 16:38
28F：→ opm: 自住的无可奈何?一个住的顺心的居所还是要的...-.- 10/24 16:39
29F：→ daze: 有论文估计房产约相当於 35%股+65%债券。考虑到国家与地区差 10/24 16:39
30F：→ buji: 即使买个2000万的房子，本金只需4,5百，资产比重有限 10/24 16:40
31F：→ daze: 异，估计beta=0.3~0.5或许不会差太多。 10/24 16:40
32F：→ buji: daze大实在厉害! 小弟佩服! 10/24 16:41
33F：→ daze: 以beta 0.35来说，房产的5倍杠杆，在股票只要开1.75倍 10/24 16:41
34F：→ buji: 请问这句的意思是? 10/24 16:42
35F：→ buji: 相当於beta 0.35 × 5? 10/24 16:43
36F：→ daze: 如果准备了500万头期款想买2500万房子，改成用500万开1.75倍 10/24 16:44
37F：→ daze: 杠杆买875万股票，20年後获利了结再回头买房子，效果可能是 10/24 16:45
38F：→ buji: 效果相当的意思? 风险与报酬都刚好相当吗? 10/24 16:45
39F：→ daze: 差不多。当然这其中有很多假设，期望值与分布之类的 10/24 16:45
40F：→ ffaarr: 资产配置比例是要连杠杆部分算进去，不能只看本金。 10/24 16:47
41F：→ ffaarr: 买2000万的房子负的房子风险就是2000万不会是400万。 10/24 16:48
42F：→ opm: 很多的假设,很多过去的数据,要拿来做现在的决定,效果在未来 10/24 16:48
43F：推 daze: 如果倾向保守一点，开个1.5倍杠杆，结果或许稍微落後房价， 10/24 16:49
44F：→ opm: 不过没办法,不做决定也是种决定,尽量做自己觉得最好的选择吧? 10/24 16:49
45F：→ daze: 但获得20年後再选的自由，或许也可以。如果房子非常心仪，确 10/24 16:50
46F：→ daze: 定20年後不会後悔，要现在买就买吧。资产增加不完全等於效用 10/24 16:50
47F：→ daze: ，还是效用比较重要。 10/24 16:52
48F：→ buji: 若连杠杆都算进去，就是算ROE了 10/24 16:54
49F：→ opm: 20年後还是不是活着都得看老天爷赏不赏脸,现在觉得好就好了 10/24 16:54
50F：→ buji: ROA 10/24 16:54
51F：→ opm: 但房地产单笔投资大,异质性高,邻居管不动,多做功课... 10/24 16:55
52F：推 daze: 500万开2倍杠杆买股票，股票曝险就是1000万。开5倍杠杆买房 10/24 16:55
53F：→ buji: 谈不上喜欢与否。 能达标的资产就是好资产 10/24 16:56
54F：→ daze: ，房地产曝险当然是2500万。 10/24 16:56
55F：→ opm: 买个幅射屋,海砂屋,漏水屋,结构有问题,邻居会纵火闹事的,脸会 10/24 16:57
56F：→ daze: 如果不是要自住，我是觉得一般人没有必要特别买房当投资。 10/24 16:57
57F：→ opm: 很绿? 10/24 16:57
58F：→ buji: 房子的特性容易长期持有，股票比较难 10/24 16:57
59F：→ daze: 一般人买房被贵个5%、10%司空见惯，20%价差也非不可能。磨擦 10/24 16:59
60F：→ buji: 不过我的主要考量还是透过不同类型低/负相关，降低波动/风 10/24 16:59
61F：→ buji: 险 10/24 16:59
62F：→ daze: 大的市场或许专家有便宜货可捡，但普通人只有被敲的份。还是 10/24 17:00
63F：→ daze: 乖乖买市场相对有效率的股市比较省事。 10/24 17:00
64F：推 awss1971: 单价过高,四千万不足以让我另外持有(不够分散) 10/24 17:03
65F：推 lrm549: 崩盘加码 是指崩盘20%的情况 长期来说是不错的加码点位 10/24 17:09
66F：推 lrm549: IB 开五倍的时机很少 只是举例而已 10/24 17:14
67F：→ buji: 曝险虽需以房价总价计算，但若看其beta, 似乎也不算很高 10/24 17:15
68F：推 daze: 崩盘加码其实跟房地产价值没有太大关系。想加码500万，有一 10/24 17:15
69F：→ daze: 千万价值的房子可以借理财房贷，没有房子IB杠杆开下去也是可 10/24 17:16
70F：→ daze: 以借到500万 10/24 17:16
71F：→ daze: 看会不会觉得175%股+325%债的风险优於200%债喽。Risk Parity 10/24 17:17
72F：→ daze: 派常持这种观点。我自己是不采取这种观点。 10/24 17:18
73F：→ buji: 若有4千，拿出四百头款买房，剩余股债年化报酬率算7%,等3年 10/24 17:19
74F：→ buji: 还本约200, 房产本金占到600，股债也来到 10/24 17:21
75F：→ buji: 4400万，房产投入本金占比600/(4400+600)=12%, 比重也还好 10/24 17:22
76F：推 joyca: 台湾的房产跟国外的房产不能相提并论，有看过一个说法（西 10/24 17:22
77F：→ joyca: 方学者讲通膨），东西方的房子用料不同，所以折旧不同，估 10/24 17:22
78F：→ joyca: 价水平也不同，再来就是制度跟社会风气，看看中国就是极端 10/24 17:22
79F：→ joyca: 案例，你在中国投什麽几乎都会被割，多害相权取其轻，老百 10/24 17:22
80F：→ joyca: 姓还是只能投房市，台湾也有那麽一点味道在，投资管道被限 10/24 17:22
81F：→ joyca: 缩，主流市场就是那些，还有就是借贷的优势，台湾一般人要 10/24 17:22
82F：→ joyca: 借钱最好的管道就是房贷了，诸多因素导致台湾不动产市场的 10/24 17:22
83F：→ joyca: 不合理优势存在。 10/24 17:22
84F：推 joyca: 但不动产如D大所言，实务面上太多眉眉角角，太多隐藏成本 10/24 17:41
85F：→ joyca: 。 10/24 17:41
86F：推 daze: 如果房子火灾烧掉了，贷款还是要缴。损失是2000万，不只是 10/24 17:43
87F：→ daze: 头期款的400万而已。 10/24 17:43
88F：推 Kwamai: 在台北之外 有自住需求 买房普遍划算. 林区 老巴 都说买. 10/24 18:02
89F：→ Kwamai: 问的是第二间配置的话. 新房普遍上千万. 财产超过5000再 10/24 18:04
90F：→ Kwamai: 考虑. 是不是看到这几年all in 房产的赚到翻 痒痒的? 10/24 18:05
91F：→ buji: 不是的。我知道房地产的投报率低於股市，是为了配置降低波动 10/24 18:10
92F：推 evolution999: 非自住就不用了，投资别的实在 10/24 18:14
93F：→ evolution999: 股债平衡就好 10/24 18:15
94F：推 daze: 房地产看似波动低，是因为没有即时报价。如果只是不想看即时 10/24 18:20
95F：→ daze: 报价，把股票app删掉就好。 10/24 18:20
96F：推 chenblue: 台湾的有钱人普遍会把房地产纳入一定投资比例。不过一 10/24 18:36
97F：→ chenblue: 般人若非想提高杠杆，确实不一定需要，就像d大讲的。小 10/24 18:36
98F：→ chenblue: 资族光一间自住，可能就已经吃掉20～50%总资产了。 10/24 18:36
99F：→ opm: 三四千万台北市蛋黄区一户可能都不够,看个人状况吧? 10/24 18:52
100F：→ opm: 刚好住在偏远县市的大学区,有学生租屋需求的话?要不就乡下店 10/24 18:54
101F：→ opm: 面都少了点 10/24 18:54
102F：→ buji: 年纪渐大之後，的确会希望报酬固定，希望资产波动降低 10/24 18:59
103F：→ buji: 高龄资产人士另外也有遗赠节税考量 10/24 19:00
104F：→ buji: 自住的房子真要纳入可投资资产计算吗?虽可增值但无房租收入 10/24 19:03
105F：→ buji: 不然就是虽纳入，但估计的房租收入以房租支出冲销掉 10/24 19:05
106F：推 daze: 台湾的遗产税率上限20%，以房地产的摩擦成本来说，一买一卖 10/24 19:30
107F：→ daze: 可能就先掉个10%。节税效果真的很理想吗? 10/24 19:31
108F：→ daze: 而且继承後以公告现值为取得成本，继承时节税，卖掉时未必节 10/24 19:39
109F：→ daze: 税。 10/24 19:39
110F：→ daze: 如果不确定继承人愿意长期持有继承到的房子，继承现金可能比 10/24 19:42
111F：→ daze: 较省事。 10/24 19:42
112F：推 daze: 我觉得自住的房子要不要纳入可投资资产计算都可以，将房租收 10/24 19:49
113F：→ daze: 入跟房租支出冲销之後，结果可能没有差很多。 10/24 19:50
114F：→ daze: 如果打算退休後换比较小间的房子，把大房子跟小房子间的差额 10/24 19:51
115F：→ daze: 纳入投资资产计算，或许也可以 10/24 19:51
116F：→ buji: 公告现值比市价(=现金)低很多，即使边际税率 10/24 20:00
117F：→ buji: 10%, 继承房子与现金，遗产税就会差到几百万 10/24 20:01
118F：推 daze: 但卖掉时要缴房地合一税。持有10年以上15%，也只稍低於20%遗 10/24 20:04
119F：→ daze: 产税。如果被课到45%，更是划不来 10/24 20:05
120F：→ buji: 处理遗产是另一个课题，我想先走的老人家不会让孩子被课45% 10/24 20:08
121F：→ opm: 老人家走时根本没想好的一堆吧?遗产是活着的人要处理的事 10/24 20:13
122F：推 daze: 老人家买的房子，孩子不见得想要持续持有。且实际继承可能是 10/24 20:13
123F：→ daze: 购买之後多年才发生，购买时想得很好，日後如何也难说。 10/24 20:13
124F：→ daze: 比如孩子已移民国外，房子乾脆直接卖掉...房地合一税贵也只 10/24 20:16
125F：→ daze: 好让他贵。 10/24 20:16
126F：→ buji: 永远有各种不确定性。这没办法。 10/24 20:22
127F：→ buji: 股票在空头时投资人会想卖出，虽说从结果来看不一定更好 10/24 20:25
128F：→ buji: 但房产由於有抗跌的特性，加上高交易成本，较容易长期持有 10/24 20:26
129F：→ buji: 整体而言股票似应比房产更好，可是投资者仍众，故可能有没想 10/24 20:27
130F：→ buji: 到的优点... 10/24 20:27
131F：→ opm: 不见得是优点,盲区也管用...-.- 10/24 20:36
132F：→ Intension: 比较好奇d大说的，ib可融资贷到500万要资产多少才可以 10/24 22:31
133F：→ Intension: 贷到 10/24 22:31
134F：推 daze: 50% margin requirement的话要等量资产。如果买ES也算的话， 10/24 22:49
135F：→ daze: 20000美元也可以开22万美元部位。至於跌个2%就会margin call 10/24 22:51
136F：→ daze: ，那是使用者自己的问题 10/24 22:51
137F：→ daze: 是说本来的设定可能是有500万股票+1000万房产，用房子借500 10/24 22:55
138F：→ daze: 出来加码。如果没有房子而有1500万股票，融资500万的杠杆率 10/24 22:56
139F：→ daze: 其实也还好而已 10/24 22:57
140F：→ Intension: 谢谢d大，再请教ib等量资产融资500万跌几%会收到margi 10/24 23:21
141F：→ Intension: n call? 10/24 23:21
142F：推 daze: margin requirement随时可以变动。假定25% maintain margin 10/24 23:27
143F：→ daze: ，跌33%会margin call。 10/24 23:27
144F：推 maypcc: 买房摆20年很容易 买股债摆20年几乎很少 而且中间遇到几 10/24 23:51
145F：→ maypcc: 次空头还要抱得住... 10/24 23:51
146F：推 tnarthur: 真的 一堆人都嘴上说说抱的住 贞的股灾来就卖掉 10/25 00:03
147F：→ tnarthur: 不然股市哪里那麽多韭菜 10/25 00:03
148F：推 bboman: IB的维持金是会变动的，去年崩盘後，IB就有临时调高维持金 10/25 00:49
149F：→ bboman: 想在IB开杠杆的可能还要考虑这个风险 10/25 00:50
150F：→ buji: 意思是股票像女/男友或p友，房地产像老婆/老公? 10/25 00:58
151F：→ Intension: 那是对自己的股票没信心，如果不是全股，有股债配合， 10/25 08:14
152F：→ Intension: 股灾也有债券可对冲 10/25 08:14
153F：→ Intension: 当然如果只追求安心，那就是牺牲一点报酬而已，不知道 10/25 08:16
154F：→ Intension: 开融资杠杆买全市场股债配为何会抱不住.. 10/25 08:16
155F：→ buji: 我自己的经验是金融海啸那波我抱不住 10/25 08:25
156F：→ Intension: 那就选房吧，个人安心就好 10/25 08:26
157F：→ buji: 自己的风险承受能力有多高? 事前无法想像 10/25 08:26
158F：→ buji: 我只是考虑资产一部份为房产，股票部位仍在 10/25 08:27
159F：→ Intension: 透过金融海啸知道也很好，去年3月我是很高兴机会来了 10/25 08:27
160F：→ Intension: 请问去年崩盘如果是按以下配置，因为是融资保守一点， 10/25 09:00
161F：→ Intension: 股7:3如下 10/25 09:00
163F：→ Intension: 最大回撤也才11.83%，会收到ib提高保证金的margin cal 10/25 09:01
164F：→ Intension: l吗？谢谢 10/25 09:01
165F：→ ffaarr: 跟以往的大熊市比，去年崩盘是非常容易渡过的下跌。 10/25 09:02
166F：→ Intension: 其他正股部分仍维持原因来配置股8债2 10/25 09:03
167F：→ Intension: 谢谢哆啦王，因为vt 没有金融海啸资料，用vti代替，如 10/25 09:06
168F：→ Intension: 果是以下配置，会收到margin call 吗？ 10/25 09:06
170F：→ Intension: 最大回撤30.5 10/25 09:07
171F：→ ffaarr: 市场大跌的时候ib会调高保证金需求，所以事先算不准。 10/25 09:12
172F：→ ffaarr: 然後因为我ib从来没用超过10%过，所以没有很细计算过。 10/25 09:14
173F：→ buji: 去年的股灾我还没来得及想好怎麽做就V型反转了 10/25 09:18
174F：推 maypcc: 去年有多头总司令 川普 马上逼fed降为0码大撒B保证美金一 10/25 09:21
175F：→ maypcc: 定够不会有流动性风险 不然照以往的空头走势 不会拉这麽 10/25 09:21
176F：→ maypcc: 快 10/25 09:21
177F：→ buji: 下次熊市也许股债齐跌喔 10/25 09:29
178F：→ Intension: 至少前几次股灾都没有啦 10/25 09:43
182F：→ Intension: 选自己安心的方式吧，股房都好 10/25 09:46
183F：→ Intension: 只是讨论各自的优缺点而已 10/25 09:46
184F：→ Intension: 想请教ib开融资按推文例股7债3配置，大概开几倍不会收 10/25 09:49
185F：→ Intension: 到margin call，以2008.2020股灾来说 10/25 09:49
186F：推 lrm549: 稳定不会被打电话当然是一倍阿 10/25 09:59
187F：→ lrm549: 你要看你买的标的 会写能开到几倍 10/25 10:00
188F：→ lrm549: 个股通常最多三倍的样子 ETF和债券能开到5倍 10/25 10:01
189F：推 lrm549: 搭配的部分你只能自己算了 除非你写出标的和当时的保证金 10/25 10:02
190F：→ lrm549: 门槛 10/25 10:02
191F：→ Intension: 本金400万，买vti:60，ief:30，tsm:10 10/25 10:04
192F：→ Intension: 2008,2020股灾这样开1.5到2倍会收到margin call吗 10/25 10:06
当我们做股债配置时，并不拿债券的报酬率来比股票的。为何股房搭配时，就需要比较房地产与股票的报酬率呢?
我们并不是把股债配置换成房债配置，而是把股债扩充成股房债配置(也可再加其他如黄金etc)。目的本来就不是追求更高的投报率啊
※ 编辑: buji (210.200.192.21 台湾), 10/25/2021 12:06:33
193F：→ Intension: 因为台湾房市涨幅大概跟股票差不多了 10/25 12:09
194F：→ Intension: 所以自然在选资金运用时会比较，毕竟选了一个就可能失 10/25 12:11
195F：→ Intension: 去投另一个的机会成本 10/25 12:11
196F：→ Intension: 资本大的当然可以选股房配置，但资本小的就自然追求高 10/25 12:12
197F：→ Intension: 报酬可能性较大的一方 10/25 12:12
198F：→ Intension: 股房都好啦，安心就好 10/25 12:13
如果有5000万，原本股债8:2配置是 4000万股票搭 1000万债券。套前面 daze 大，房地产波动程度大致等於 35%股+65%债，於是可代换成:
3650 股 + 1000 房 + 350 债
即使房地产的投报率不如股票，却优於债。整体来说反而优於股债82配置。
如果只有 3000万，股债73配置，也可换成 1750股+1000房+250债。
事实上买了房子还可低利融资出来加大股票与现金部位，只要房租收入比房贷利息高就不亏了。
或者说 1750股+250债也可用2倍杠杆实际 1000来配置，房贷贷出部分作为保证金预备。这样的话只要有 2000, 就能做如此配置且几乎没断头风险。
不知这麽想是否有什麽盲点?
※ 编辑: buji (210.200.192.21 台湾), 10/27/2021 08:09:39
199F：推 daze: 要用房地产代换部分股债配置，如果理解并接受这样会有较高 10/27 10:09
200F：→ daze: idiosyncratic risk的话，倒也未尝不可。 10/27 10:09
201F：→ daze: 但杠杆部份，如果你在没有房的情况下就愿意开杠杆，在有房 10/27 10:09
202F：→ daze: 时用更方便的房贷代换掉其他杠杆方式自然无妨。如果在没有 10/27 10:09
203F：→ daze: 房时不愿意开杠杆，可能不宜纯粹因为房贷很方便就额外开杠 10/27 10:09
204F：→ daze: 杆。 10/27 10:09
205F：→ buji: 我想主要是自己的持股比例较低，而低风险资产较 10/27 10:42
206F：→ buji: 不具抗通膨能力，黄金又不生息，所以考虑房产 10/27 10:43
207F：推 SweetLee: 自住需求就买 没需求就不需要去交易产生成本 11/06 18:08
208F：→ buji: 没想到2022就是出现股债齐跌的一年 01/25 11:50